土地增值税中的公共配套税务处理问题 | 正则学堂

银河飞雪

房地产开发项目的公共配套，一直是土地增值税处理的难点问题。

在土地增值税计算中，每个地方对公共配套问题的处理差异很大，而且争议不断。公共配套的税务处理难以掌握，但不是说困难不能解决。

要解决问题，首先要理解公共配套税务处理难点是什么，其次是如何从复杂的纷乱中找到解决问题途径。

另外对于公共配套的税务处理，都希望找到解决问题的标准办法，并执行统一的政策，这可能做到吗？

一、公共配套税务处理问题的难点

土地增值税对公共配套的税务处理规定了三个原则：

一是建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

二是建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

三是建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

三个原则也就是三种处理办法，三个处理办法都有一个的要求，即确定权属。第一个处理明确要求产权属于全体业主；第二个处理实质上明确权属属于政府或公用事业单位；第三个处理没有直接提及权属，但是包含了权属要求，只有权属属于房地产开发公司的，它才有权销售。

这样看来，公共配套的税务处理问题实质是权属确定问题，这正是问题的难点所在。权属如何确定是一项十分专业工作，作为税务人员，要掌握谈何容易。

如何确定哪些公共配套属于全体业务，哪些属于政府或公用事业单位？如果房地产开发公司为了税收利益的目的，故意混淆权属问题，又如何令人信服地将权属划分？这是土地增值税计算时税务人员常常面临的令人挠头的问题。

二、公共配套的权属确定的关键

公共配套的权属确定在法律是有许多方面都是含糊的，怎么可以声称能够确定配套的权属，进而解决公共配套的土地增值税税务处理问题呢？

房产管理部门提供了解决这个问题的方法。

各地房地产管理部门为了减少公共配套的权属争议，避免它们引起的社会不良影响，在管理的实践中，均有制定了明确公共配套权属的办法。因此确定公共配套权属的关键就是掌握本地政府房产主管部门在商品房销售中对公共配套管理的办法。

一般情况下，房产管理部门通过销售许可证、销售公示、销售合同和测绘成果表确定公共配套的权属。

需要说明的是：各地方的房产主管部门明确公共配套的方式各不相同，这造成了不同地方确定公共配套的途径不尽相同；不同地方对同一类公共配套权属确定给哪一方也不尽相同。

例如对于幼儿园，有可能确定属于房地产开发公司，也有可能确定属于政府或公用事业单位，也曾经出现过确定属于全体业主的情况。

三、确定公共配套权属的具体办法

下面以某市房地产管理部门明确公共配套权属的办法为例，如何找到确定公共配套权属的依据，也即确定其权属的具体办法。该市在对房地产公共配套权属，按以下四个层次确定：

一是在发放销售许可证时明确。

销售许可证有一个向社会公示的附件，附件将公共配套分三个部位，一是面积计入商品房的共有公用的部位；二是面积不计入商品房的共有公用的部位；三是根据房地产开发项目规划要求建设权属属于房地产开发公司的部位。

每一部分列举建筑物的明细。如电梯间一般列入第一个部位，自行车库、项目的部分机**库常常列入第二个部位，车库、幼儿园等常常列入第三个部位。

二是在销售公示中明确公共配套的权属。

为了避免房地产销售中的争议，房产管理部门要求房地产开发公司在销售的现场，制作销售公示，并且要求在网上对有关内容进行公示。

销售公示一个重要的内容，就是明确公共配套的权属。

现场公示随着销售的结束不容易查到，但网上公示可以随时随地查询。销售公司明确了公共配套的种类、数量和处理办法。比如于关于车位的公示，内容一般包括车位的数量，哪些用于出租，哪些用于销售。

三是销售合同明确公共配套的权属。

商品房销售合同都是制式合同，其中有一个条款是用来明确公共配套权属的。

例如

某市的销售合同第八条“配套房屋和建筑的产权归属”内容如下：甲、乙双方约定，附件7所列配套房屋和建筑，虽未计入上述共有共用分摊面积，但随商品房的销售，应当无偿转移归全体业主共有，并由全体业主按规定享有权利、承担义务。除附件8所列项目以外的配套房屋和建筑归甲方所有。但权利人应当按规划核定用途使用配套房屋和建筑，不得擅自改变其用途。

四是测绘成果报告表也明确公共配套的权属。

比如某市房地产开发项目测绘成果表中有这样一个备注：房屋分户号为“1”的权属属于全体业主。

根据上述的房产部门管理文书和测绘成果报表，可以确定以下信息：公共配套的种类、数量（面积）、权属是属于房地产开发公司还是属于业主。

对于属于政府或公用事业单位的公共配套其权属如何确定，过去我们已讨论过，这儿不再重复。

如果通过上述办法确定了房地产开发项目的公共配套的权属，其土地增值税税务处理问题则迎刃而解。

四、结论

房地产开发项目公共配套土地增值税税务处理的难点是如何确定其权属，关键是掌握房产管理部门确定权属的管理办法。

由于不同地方房产管理部门对同类公共配套归属处理不一致，对于公共配套的土地增值税税务处理政策不可能做到统一，如不能在计算土地增值税时统一规定某一类公共配套可以扣除或不可发扣除。

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陈高友

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