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[转贴] 房地产篇:精装修——房地产企业节税利器(二) [复制链接]

  • TA的每日心情
    开心
    2018-7-18 11:22
  • 签到天数: 80 天

    [LV.6]常住居民II

    发表于 2018-6-12 08:52:45 |显示全部楼层
    方案三:

    假定装修成本为2000元/平方米,均为硬装修

    第一步,计算单位面积扣除项目金额

    (1)项目单位面积建造成本=(土地成本+建安成本)+硬装成本=6000+2000=8000元

    (2)开发费用

    项目实际发生的期间费用为1500元/平方米,假定不能够提供金融机构证明,则按照建造成本的10%计算时,可以扣除的单位开发费用=8000元*10%=800元

    (3)税金暂时不考虑

    (4)加计扣除=(土地成本+建安成本+硬装成本)*20%=8000*20%=1600元
    单位面积扣除项目合计=8000+800+1600=10400元
    第二步,计算单位面积增值额

    单位面积增值额=单位面积销售收入-单位面积扣除项目合计
                  =15000-10400=4600元
    第三步,确定增值率

    增值率=增值额/扣除项目*100%=4600/10400*100%=44.23%
    增值率大于0,未超过扣除项目50%,适用税率为30%
    第四步,计算土地增值税税额

    土地增值税税额=增值额*40%-扣除项目金额*5%
                  =4600*30%-10400*0=1380元
    2.计算税后净利润

    (1)利润总额=销售收入-土地成本及开发成本-装修成本-土地增值税-期间费用
            =15000-8000-1380-1500=4120元

    (2)企业所得税=利润总额*25%=4120*25%=1030元

    (3)净利润=利润总额-企业所得税=4120-1030=3090元

    (4)净利润率=净利润/销售收入=3090/15000=20.60%
    该方案下,装修公司按照2000元/平方米向项目公司收装修费,收入等于成本,所以没有利润。

    方案四:

    装修成本为3000元/平方米,假定均为硬装修

    第一步,计算单位面积扣除项目金额

    (1)项目单位面积建造成本=(土地成本+建安成本)+硬装成本=6000+3000=9000元

    (2)开发费用

    项目实际发生的期间费用为1500元/平方米,假定不能够提供金融机构证明,则按照建造成本的10%计算时,可以扣除的单位开发费用=9000元*10%=900元

    (3)税金暂时不考虑

    (4)加计扣除=(土地成本+建安成本+硬装成本)*20%=9000*20%=1800元
    单位面积扣除项目合计=9000+900+1800=11700元
    第二步,计算单位面积增值额

    单位面积增值额=单位面积销售收入-单位面积扣除项目合计
                  =15000-11700=3300元
    第三步,确定增值率

    增值率=增值额/扣除项目*100%=3300/11700*100%=28.21%
    增值率大于0,未超过扣除项目50%,适用税率为30%
    第四步,计算土地增值税税额

    土地增值税税额=增值额*40%-扣除项目金额*5%
                  =3300*30%-11700*0=990元
    2.计算税后净利润

    (1)利润总额=销售收入-土地成本及开发成本-装修成本-土地增值税-期间费用
            =15000-9000-990-1500=3510元

    (2)企业所得税=利润总额*25%=3510*25%=877.5元

    (3)净利润=利润总额-企业所得税=3510-877.5=2632.5元

    (4)净利润率=净利润/销售收入=2632.5/15000=17.55%
    该方案下,装修公司按市场价3000元/平方米向项目公司收装修费,

    (1)利润总额=销售收入-装修成本=3000-2000=1000元

    (2)企业所得税=利润总额*25%=1000*25%=250元

    (3)净利润=利润总额-企业所得税=1000-250=750元

    (4)净利润率=净利润/销售收入=750/3000=25%
    方案对比
    (1)不考虑装修公司利益的前提下,对比以上三个方案,方案三中单位面积创造的净利润最为丰厚。但是需要注意的是,如果装修公司安装成本价装修,价格不公允,则易被税务机关纳税调整,因此,需要让装修公司实现利润。

    (2)在装修公司实现部分利润或者按照市场价格结算的前提下,采用方案四(利润在装修公司实现)时,集团公司利润最为丰厚,且没有涉税风险。
    综上我们可以看出,如果房地产企业对于装修装饰关联方合理利用,将能够合法有效的降低开发企业税负,增加集团的利润。

    尤其是长沙的实施细则第五款明确规定,将全装修价格纳入合同总价,按房屋总价进网签备案。这样打消了业主买房时的后顾之忧,房地产企业将掀起一股装修潮。


    九鼎财税

  • TA的每日心情
    难过
    2017-10-26 09:52
  • 签到天数: 528 天

    [LV.9]以坛为家II

    发表于 2018-6-12 10:33:16 |显示全部楼层
    谢谢分享

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