房地产篇：精装修——房地产企业节税利器（二）

银河飞雪

方案三：

假定装修成本为2000元/平方米，均为硬装修

第一步，计算单位面积扣除项目金额

（1）项目单位面积建造成本=（土地成本+建安成本）+硬装成本=6000+2000=8000元

（2）开发费用

项目实际发生的期间费用为1500元/平方米，假定不能够提供金融机构证明，则按照建造成本的10%计算时，可以扣除的单位开发费用=8000元*10%=800元

（3）税金暂时不考虑

（4）加计扣除=（土地成本+建安成本+硬装成本）*20%=8000*20%=1600元

单位面积扣除项目合计=8000+800+1600=10400元

第二步，计算单位面积增值额

单位面积增值额=单位面积销售收入-单位面积扣除项目合计

              =15000-10400=4600元

第三步，确定增值率

增值率=增值额/扣除项目*100%=4600/10400*100%=44.23%

增值率大于0，未超过扣除项目50%，适用税率为30%

第四步，计算土地增值税税额

土地增值税税额=增值额*40%-扣除项目金额*5%

              =4600*30%-10400*0=1380元

2.计算税后净利润

（1）利润总额=销售收入-土地成本及开发成本-装修成本-土地增值税-期间费用

        =15000-8000-1380-1500=4120元

（2）企业所得税=利润总额*25%=4120*25%=1030元

（3）净利润=利润总额-企业所得税=4120-1030=3090元

（4）净利润率=净利润/销售收入=3090/15000=20.60%

该方案下，装修公司按照2000元/平方米向项目公司收装修费，收入等于成本，所以没有利润。

方案四：

装修成本为3000元/平方米，假定均为硬装修

第一步，计算单位面积扣除项目金额

（1）项目单位面积建造成本=（土地成本+建安成本）+硬装成本=6000+3000=9000元

（2）开发费用

项目实际发生的期间费用为1500元/平方米，假定不能够提供金融机构证明，则按照建造成本的10%计算时，可以扣除的单位开发费用=9000元*10%=900元

（3）税金暂时不考虑

（4）加计扣除=（土地成本+建安成本+硬装成本）*20%=9000*20%=1800元

单位面积扣除项目合计=9000+900+1800=11700元

第二步，计算单位面积增值额

单位面积增值额=单位面积销售收入-单位面积扣除项目合计

              =15000-11700=3300元

第三步，确定增值率

增值率=增值额/扣除项目*100%=3300/11700*100%=28.21%

增值率大于0，未超过扣除项目50%，适用税率为30%

第四步，计算土地增值税税额

土地增值税税额=增值额*40%-扣除项目金额*5%

              =3300*30%-11700*0=990元

2.计算税后净利润

（1）利润总额=销售收入-土地成本及开发成本-装修成本-土地增值税-期间费用

        =15000-9000-990-1500=3510元

（2）企业所得税=利润总额*25%=3510*25%=877.5元

（3）净利润=利润总额-企业所得税=3510-877.5=2632.5元

（4）净利润率=净利润/销售收入=2632.5/15000=17.55%

该方案下，装修公司按市场价3000元/平方米向项目公司收装修费，

（1）利润总额=销售收入-装修成本=3000-2000=1000元

（2）企业所得税=利润总额*25%=1000*25%=250元

（3）净利润=利润总额-企业所得税=1000-250=750元

（4）净利润率=净利润/销售收入=750/3000=25%

方案对比

（1）不考虑装修公司利益的前提下，对比以上三个方案，方案三中单位面积创造的净利润最为丰厚。但是需要注意的是，如果装修公司安装成本价装修，价格不公允，则易被税务机关纳税调整，因此，需要让装修公司实现利润。

（2）在装修公司实现部分利润或者按照市场价格结算的前提下，采用方案四（利润在装修公司实现）时，集团公司利润最为丰厚，且没有涉税风险。

综上我们可以看出，如果房地产企业对于装修装饰关联方合理利用，将能够合法有效的降低开发企业税负，增加集团的利润。

尤其是长沙的实施细则第五款明确规定，将全装修价格纳入合同总价，按房屋总价进网签备案。这样打消了业主买房时的后顾之忧，房地产企业将掀起一股装修潮。

tang-tang

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