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[转贴] 房地产篇:面对“混合销售”,究竟怎么办? [复制链接]

  • TA的每日心情
    开心
    3 天前
  • 签到天数: 75 天

    [LV.6]常住居民II

    发表于 2018-6-5 09:02:39 |显示全部楼层
    孙炜财税课堂(jiudingtax),为房地产企业提供靠谱的财税解决方案


    营改增后,房地产企业一般纳税人适用一般计税时,从供货商和施工企业取得的发票的进项,不过是房地产企业预付的增值税税款,换句话说,进项越大、对企业的资金占用越大。

    理解了这个道理,在保持不含税价一定的情况下,企业将会理智的降低进项税额,混合销售也就顺势成了企业关注的一个业务。

    《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第四十条规定,一项销售行为如果既涉及货物又涉及服务,为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为,按照销售货物缴纳增值税;其他单位和个体工商户的混合销售行为,按照销售服务缴纳增值税。

    从上述规定可以看出,是否属于混合销售同时满足以下两个条件:

    1.其销售行为必须是一项;

    2.该项行为必须既涉及服务又涉及货物。

    《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2017年第11号)第一条列举了几种特殊情况;第一条规定,纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务,不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第四十条规定的混合销售,应分别核算货物和建筑服务的销售额,分别适用不同的税率或者征收率。

    这个政策字面意思简单明了,但是一个“等”字增加了很多困扰。究竟是仅仅“活动板房、机器设备、钢结构件”这三种自产货物,还是还有更多呢?究竟是该参照土地增值税开发间接费定义中“等”字,还是参照印花税作为正列举理解呢?税法作为行政法的有机组成,我们可以曲径通幽另辟蹊径进行理解。

    最高人民法院 《关于审理行政案件适用法律规范问题的座谈会纪要》(法[2004]96号)第四条“关子法律规范具体应用解释问题”规定,在裁判案件中解释法律规范,是人民法院适用法律的重要组成部分。人民法院对于所适用的法律规范,一般按照其通常语义进行解释;有专业上的特殊涵义的,该涵义优先;语义不清楚或者有歧义的,可以根据上下文和立法宗旨、目的和原则等确定其涵义。

    法律规范在列举其适用的典型事项后,又以“等”、“其他”等词语进行表述的,属于不完全列举的例示性规定。以“等”、“其他”等概括性用语表示的事项,均为明文列举的事项以外的事项,且其所概括的情形应为与列举事项类似的事项。

    人民法院在解释和适用法律时,应当妥善处理法律效果与社会效果的关系,既要严格适用法律规定和维护法律规定的严肃性,确保法律适用的确定性、统一性和连续性,又要注意与时俱进,注意办案的社会效果,避免刻板僵化地理解和适用法律条文,在法律适用中维护国家利益和社会公共利益。

    因此,按照会议纪要精神,我们认为国家税务总局公告2017年第11号第一条中,“等”字属于不完全列举,换句话说,不属于混合销售的不仅仅活动板房、机器设备、钢结构件三种自产货物。

    如果您还不放心,还可以参照河北、山东两个省份的营改增指引,技术性处理:

    河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之一)

    十五、关于混合销售界定的问题

    ……

    (2)按企业经营的主业确定。若企业在账务上已经分开核算,以企业核算为准。

    (3)企业不能分别核算的,按如下原则:从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为,按照销售货物缴纳增值税;其他单位和个体工商户的混合销售行为,按照销售服务缴纳增值税。

    山东省国税局全面推开营改增试点政策指引(七)

    十、钢构等企业混合销售问题

    ……

    因此,对于钢构等企业,如果施工合同中分别注明钢构价款和设计、施工价款的,分别按照适用税率计算缴纳增值税;如果施工合同中未分别注明的,对于钢构生产企业应按照销售货物计算缴纳增值税,对于建筑企业购买钢构进行施工应按照建筑服务计算缴纳增值税。

    对于政策不足够明确,企业拿不准采购的设备和材料是否属于混合销售时,建议房地产企业与自产供应商签订合同时可以如下处理:

    (1)优先考虑签订两份合同:销售合同+服务合同。

    (2)如果只能签订一个合同时,分别注明合同金额,分别核算。

    凡事预则立、不预则废,小心方能驶得万年船。



  • TA的每日心情
    难过
    2017-10-26 09:52
  • 签到天数: 528 天

    [LV.9]以坛为家II

    发表于 2018-6-6 14:33:41 |显示全部楼层
    谢谢分享

    点评

    客气  详情 回复 发表于 2018-6-6 14:46

  • TA的每日心情
    开心
    3 天前
  • 签到天数: 75 天

    [LV.6]常住居民II

    发表于 2018-6-6 14:46:03 |显示全部楼层

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