房地产篇：牛老师点评青岛市2018版土地增值税政策

银河飞雪

文章来源《孙炜财税课堂》（jiudingtax），一个有价值的房地产财税公众号

笔者长期在一线为房地产企业提供税务咨询、纳税规划服务，曾以原就职单位名义编著出版有《土地增值税实战与案例精解》。目前为止亲自主持过40多家房地产企业的土地增值税清算税收筹划工作，其中有几个项目位于青岛，对青岛政策理解稍加深刻，今天根据工作实践，和大家一起分析点评青岛政策。

关于贯彻落实《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》若干问题的公告

青岛市地方税务局公告2018年第4号

为贯彻落实《山东省地方税务局关于修订〈山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法〉的公告》（山东省地方税务局公告2017年第5号，以下简称“省局5号公告”），结合我市税收征管工作实际，现将土地增值税若干问题公告如下：

一、关于土地增值税清算单位问题

土地增值税以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。具体清算单位原则上由主管税务机关以政府规划部门颁发的《建设用地规划许可证》确认的项目来确定，属于分期开发的项目，参照政府相关部门颁发的《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房（销售）预售许可证》及竣工验收交付、预售资金回笼情况确定。原则上对于不属于“同期规划、同期施工、同期交付”的房地产项目，应分期进行清算。

【点评】

俗话说，白纸好作画，放到土地增值税这里，应该是地大好筹划，所以企业在报批报建时，建议优先以大地块报批，然后企业根据规划调节开发节奏。

我们见过很多房地产企业为了照顾方方面面的关系，一栋楼办理一个《建筑工程施工许可证》。今天开始，千万不要随心所欲想当然的**。今天的任性，后面将以多交土地增值税的形式买单。

对于判定分期的证据，青岛本次引入了《商品房（销售）预售许可证》，企业通过控制开盘节奏换取利润的同时，也将影响土地增值税分期，要谨慎。

二、关于销售价格明显偏低的收入确认问题

房地产开发企业销售房地产价格明显偏低又无正当理由的，其收入按下列顺序确认：

（一）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类开发产品市场销售的平均价格确定。

（二）由主管税务机关参照当地、当年同类开发产品市场售价或评估价格确定。

【点评】

计税依据明显偏低，不见得就不合理。只有计税依据明显偏低，并无正当理由，才属于税务机关的调整范围，税务调整价格时，须严格遵守先后顺序，先选本企业，再参照本地区其他企业。

三、关于土地增值税预征问题

（一）房地产开发企业在土地增值税清算申报前转让房地产取得的收入，应按月预缴土地增值税，并于取得收入次月15日内向主管税务机关申报缴纳税款。

（二）房地产开发企业转让经政府批准建设的保障性住房和拆迁返还住房取得的收入，暂不预缴土地增值税，但应当在取得收入后次月15日内到主管税务机关申报、备案。

（三）房地产开发企业在销售开发产品的过程中，向购房人收取的装修费等全部价外收费，应并入房地产转让收入，作为房屋销售计税价格的组成部分，预缴土地增值税。房地产开发企业转让房地产取得收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

四、关于分期缴纳土地出让金的利息问题

土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息，计入取得土地使用权所支付的金额。

【点评】

在此之前，许多税务机关通过12366答疑，明确土地出让金利息不能计入土地成本进行扣除，而此时青岛能够网开一面，显示了宽严相济。

需要提醒大家注意的，除了土地增值税，还要考虑增值税。在房地产企业适用一般计税计算销售额时，利息能否计入“土地价款”从销售收入中扣除，注定不是轻松事，企业需要准备充分的证据证明其属于土地价款。

五、关于装修费用的扣除问题

房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的可移动家电、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）的支出。土地增值税清算时，在收入中同时剔除购置成本。

【点评】

硬装可以加计扣除，软装全国不尽一致：例如重庆市的渝地税发[2011]221号文件规定：房地产开发企业销售已装修的精装房，其装修费用（含装饰、设备等费用）已在《商品房买卖合同》中注明的，可以计入房地产开发成本，允许扣除并按规定准予加计扣除。

尽管青岛规定了软装不允许扣除，但是如果通过委托装修公司的方式，软硬装价格拆分上还是存在一定的空间。

六、关于金融机构证明确认问题

房地产开发企业向金融机构贷款使用的借据（借款合同）、利息结算单据等，视同金融机构证明。

【点评】

青岛地税对土地增值税种的金融机构证明给予了明确；这里需要提醒企业注意的是，营改增后，企业向金融机构借款支付利息时，需要取得发票，才可以在企业所得税税前扣除，因此除了利息结算单据，勿忘要发票，银行也可以开具。

土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

七、关于房地产开发成本核定问题

对房地产开发企业成本申报资料存在下列情形之一的，主管税务机关应参照税务机关通过评估建立的房地产开发成本平方米造价预警指标，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定其准予扣除的成本；上述预警指标中没有的，可以参照各级建筑工程行政主管部门各项房地产开发成本平方米造价指标以及政府有关部门公布的建设规费收取标准等，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定其准予扣除的成本；房地产开发企业有异议的，可委托物价部门进行个案评估：

（一）建筑工程费明显高于中标概算价格或者建筑工程承包合同金额又无正当理由的；

（二）大宗建筑材料供应商或者建筑工程承包人（含分包人）为房地产开发企业的关联企业，并且未按照独立企业之间的业务往来支付价款、费用的，或者价格明显偏高的；

（三）前期工程费、基础设施费、开发间接费等价格明显偏高的；

（四）清算申报时所附送的凭证和资料不符合清算申报要求的。

核定房地产开发成本后，清算项目的土地增值税税负率原则上不得低于5%。

【点评】

本条款提示企业，工程造价偏高，也不见得就不合理。只有明显偏高，并无正当理由时，才属于税务机关的调整范围，企业应注意以下两点：

1. 单方成本造价过高没问题，但是需要提前准备证据；

2. 关联方交易是个好东西，企业使用要合理。

八、关于土地增值税清算类型划分的问题

主管税务机关应当按照普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产三种类型确定的预征率进行预征，并按规定的三种类型进行清算审核。

【点评】

自2017年6月19日，青岛市地税局发布青岛市地税局发布2017年第3号公告废止了青岛市地方税务局2016年1号第35条的“两分法”后，青岛清算对象划分一直处于模糊状态。

其实，国家税务总局已经通过税总发〔2015〕114号、税总函〔2016〕309号两个政策明确了清算对象划分方法，本次回归了正规。

根据笔者的经验判断，两分法改为三分法，对于建有无产权地下车库的纯住宅项目造成了一定影响，一定程度上导致土地增值税税负上升。而对于那些开发产品中商业和地下配套占比较高的项目，未必会加重税负。

九、关于成本归集分摊问题

（一）同一土地增值税清算项目中包括普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的，应当分别计算土地增值税增值额和增值率，主要成本按照下列原则和方法计算分摊：

1．土地成本。土地成本，即《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（一）项“取得土地使用权所支付的金额 ”和第（二）项房地产开发成本中的“土地征用及拆迁补偿费”。

【点评】

本项明确了“土地征用及拆迁补偿费”分摊时应与土地价款保持同步，纳税人没有了选择的余地。

土地成本按照普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产建筑面积比例计算分摊。如果清算项目中同时包含别墅和其他多层、高层建筑的，应先按照别墅区的独立占地面积占清算项目总占地面积的比例，计算别墅区应分摊的土地成本；对剩余的土地成本，按照剩余普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产建筑面积比例计算分摊。

同一土地增值税清算项目中，包含联排别墅、合院式别墅、单体商业服务建筑等独立占地建筑，土地成本可比照别墅，按照前款规定处理。

【点评】

成本分摊方法的选择在土地增值税清算中，是税收筹划的一个重要手段，有的时候甚至是杀手锏之一。

本项提示企业，税收筹划在报批报建时已经开始，如果项目已经交付、甚至已经接到《土地增值税清算通知书》时，再着手进行筹划，时间已是来不及。

2．建筑安装工程费。建筑安装工程费应按照建筑面积的比例，在普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产之间计算分摊。但对于清算项目均能够按照不同业态独立记帐、准确核算，且受益对象单一、能够提供独立合同、独立结算资料的成本，可直接计入普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产扣除项目中，并不再重复分摊其他业态同类成本项目的建筑安装工程费。

【点评】

第九条（二）款提示企业，项目建账前一定要进行合理的纳税规划。

笔者在为房地产提供税务咨询时，经常会被企业问到，“怎么设置账套更好？是核算到开发产品，还是先统一入账清算时再分摊”。

我要说的是，是否核算到开发产品，必须根据具体项目进行测算，并且测算时要保证预算和预计售价靠谱；最后根据测算结果合理设置账套。

3．其他房地产开发成本。其他房地产开发成本，即《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（二）项房地产开发成本中的前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。其他房地产开发成本按照建筑面积的比例，在普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产之间计算分摊。

（二）多个土地增值税清算项目共同占用同一《国有土地使用证》土地的，各清算项目的土地成本按占地面积比例分摊；共有的其他成本费用，按建筑面积占比法，在不同清算项目中进行合理分摊。

（三）在土地增值税清算时，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生且支付的。除另有规定外，扣除项目须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

【点评】

第九条（三）款明确了土地增值税的底线，开发成本既要实际发生且支付，也要取得发票，不像企业企业所得税一样支持预提。

因此企业需要注意以下两点：

1. 清算前必须取得质保金发票；

2. 合理规划公共配套设施建造时间，避免其成本不能由可售开发产品分摊。

十、关于人防工程相关问题

房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不计入土地增值税收入。凡按规定将地下人防设施无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用；未无偿移交给政府、公共事业单位的地下人防设施，其相应成本不允许扣除。人防工程成本按照建筑面积占比法，在不含室内（外）装修费用的全部建筑安装工程费中计算。室内（外）装修费用未能单独核算归集或划分不清的，在计算该成本时，不得从全部建筑安装工程费中剔除。

【点评】

地下建筑包括人防工程在很多地方对外销售时，收入与成本形成了倒挂，在土地增值税清算时，如果能够归集到“其他类型房地产”中，将可以有效降低该类别的增值率。青岛市地税局看到了这个漏洞，将计就计，如果能够移交成功，则让你扣除。

笔者曾在青岛操作了多个房地产项目的税收筹划，深刻的了解到，人防工程移交太难了，人防办根本不配合啊。

如果项目中规划有人防工程，有可能的话，企业可以考虑缴纳人防工程易地建设费，简单粗暴但可行。

十一、关于清算申报后取得收入申报缴纳土地增值税问题

房地产开发企业清算申报后至收到土地增值税清算审核结论前，应就其销售剩余开发产品取得的收入按月区分普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。次月15日内向主管税务机关申报缴纳土地增值税，其扣除项目金额按申报时的单位建筑面积扣除项目金额乘以销售或转让面积计算。待收到税务机关清算审核结论后，在税务机关规定期限内，根据重新确定的单位建筑面积扣除项目金额，办理税款补退手续。单位建筑面积扣除项目金额=申报时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

主管税务机关出具土地增值税清算审核结论后，房地产开发企业取得的转让房地产收入，应当按月区分普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。次月15日内向主管税务机关申报缴纳土地增值税，其扣除项目金额按清算时的单位建筑面积扣除项目金额乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积扣除项目金额=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

【点评】

本条明确了土地增值税清算后，再销售剩余开发产品时，应区分三种清算类型，按月分别计算缴纳，而不能按套。

十二、房地产项目实行核定征收后续管理问题

房地产开发项目实行核定征收的，清算时未转让的房地产，在清算后销售或有偿转让的，于次月15日内向主管税务机关申报缴纳。按照征收率核定的，纳税人应按主管税务机关确定的不同类型的核定征收率分别计算土地增值税。按照房地产开发成本核定的，纳税人应按本公告十一条第二款方法计算土地增值税。

【点评】

本条隐隐的透漏着杀机。

在此提醒部分企业在“调节”开发成本时，需要控制火候，避免偷鸡不成蚀把米。

  

十三、关于整体购买未竣工的房地产开发项目投入资金继续建设后转让的成本扣除问题

对房地产开发企业整体购买未竣工的房地产开发项目，投入资金继续建设后转让，其扣除项目如下：

（一）取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用；

（二）改良开发未竣工房地产的成本；

（三）房地产开发费用（房地产开发企业购买未竣工房地产开发项目发生的金额不作为计算房地产开发费用扣除的基数）;

（四）转让房地产环节缴纳的有关税金，包括营业税金及附加；

（五）加计改良开发未竣工房地产成本的百分之二十。

【点评】

对于在建工程转让，青岛市地税局最早时是持开发的态度的。

青岛市地方税务局2016年1号公告中第六十一条第（五）项明确，企业购买在建工程后继续开发，销售不动产时，可以“加计取得未竣工房地产所支付的价款和改良开发未竣工房地产成本两项之和的百分之二十”。

直到2017年6月19日，青岛市地税局发布青岛市地税局发布2017年第3号公告，画风发生了变化：

它修订了青岛市地方税务局2016年1号公告中第六十一条第（五）项“企业购买在建工程后继续开发，销售不动产时，可以‘加计取得未竣工房地产所支付的价款和改良开发未竣工房地产成本两项之和的百分之二十’”条款，仅允许对后续投入的开发成本加计扣除。

4号公告保留了3号公告的要求，该条款的执行，将打消部分企业——对原始价格较低的储备土地，寄希望通过项目转让操作，分两次缴纳土地增值税，从而降低土地增值税税负的做法。

十四、关于项目管理问题

（一）房地产开发企业项目登记内容发生变化或项目建设过程中出现特殊情况的，应自变化之日或特殊情况发生之日起30日内向主管税务机关报告并提交相应资料。主管税务机关应及时进行实地核查记录，纳税人应予以配合。

（二）房地产开发企业在取得工程竣工验收备案证后30日内，向主管税务机关提供以下书面材料：

【点评】

本款告诉大家，税务机关的监控贯穿于项目开发的始终。

土地增值税的清算，官方开始于工程竣工备案。因此部分企业收到《土地增值税清算通知书》时，才开始着手准备，在和税务局的交锋中已经处于下风了。

1．商品房销售（预售）许可证；

2．合同成本清单，竣工验收证明，建设方、施工方、咨询企业三方盖章的工程结算审核报告；

3．证明直接组织、管理开发项目发生开发间接费用的相关资料。

（三）房地产开发企业已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，应在其达到该比例之日起30日内向主管税务机关报送房地产项目销售、自用和出租情况说明。

（四）主管税务机关出具土地增值税清算审核结论后，应根据相关规定跟踪监控销售剩余开发产品应缴纳的土地增值税。

十五、关于资料报送的相关问题

（一）房地产开发企业应在取得土地使用权并获得房地产开发项目《建筑工程施工许可证》后10日内，向主管税务机关办理项目信息登记，填报《土地增值税项目报告表（从事房地产开发的纳税人适用）》，同时提供以下书面资料：

1．房地产项目立项批文；

2．国有土地使用权出让合同或转让合同；

3．建设用地规划许可证；

4．建设工程规划许可证；

5．建筑工程施工许可证；

6．建筑工程施工合同。

（二）房地产开发企业在提交清算审核纸质资料的同时，应在税务机关网上办税厅上传电子申报表及附表。

（三）房地产开发企业在办理土地增值税清算申报时，除按照省局5号公告要求报送的资料外，还应提供以下资料，全部报送资料应制定索引目录，编号装订成册：

1．建设方、施工方、咨询企业三方盖章的工程结算审核报告，甲供材设备购领存明细表；

2．合同成本清单；

3．相关发票复印件或电子档案；

【点评】

本款提示大家，发票备注栏不要太详细、无须具体到栋，否则，水至清则无鱼。

4．房地产开发企业不能提供土地增值税清算鉴证报告的，在报送土地增值税清算资料的同时，应按照《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发〔2007〕132号）中《土地增值税清算税款鉴证报告》的模板样式进行情况说明。

十六、关于执行时间的规定

本公告自2017年9月21日起施行，有效期至2022年9月20日止。

对于2017年9月21日之前已办理《建设用地规划许可证》,且税务机关未出具清算结论的房地产项目，在进行土地增值税清算时可按照省局5号公告和本文规定内容执行。《青岛市地方税务局关于〈房地产开发项目土地增值税管理办法〉的公告》（青岛市地方税务局公告2016年第1号）、《青岛市地方税务局关于土地增值税和契税若干具体政策的公告》（青岛市地方税务局公告2015年2号）第一条、《青岛市地方税务局关于修订〈房地产开发项目土地增值税管理办法〉的公告》（青岛市地方税务局公告2017年3号）同时废止。

特此公告。

青岛市地方税务局

                                2018年5月18日

链接：

《关于贯彻落实《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》若干问题的公告》（青岛市地方税务局公告2018年第4号）

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银河飞雪

tang-tang 发表于 2018-5-29 15:42
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