财税【2018】57号与财税【2015】5号内容对比变化及要点解读

银河飞雪

财税【2018】57号与财税【2015】5号内容对比变化及要点解读
文件名称	财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知	财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知	57号文件名称为继续实施企业改制重组有关土增税政策，这是在延续哪个文件呢？这里理解应该是5号文，但是57号文的内容着实比5号丰富很多，既然是延续为何加内容呢？直接重新出个文件也未尝不可，此处可能是想呼应2018年3月5日两会上李克强总理在关于政府的报告中明确提出的“继续实施企业重组土地增值税、契税等到期优惠政策”。
文号	财税〔2018〕57  号	财税[2015]5号
	各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局，新疆生产建设兵团财政局：	各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：	一个有关土增税的文件，发文对象里面竟然出现了国税局，不少朋友表示看不懂，这个是因为西藏没有设立地税局，宁夏部分地区也未设地税局，由国税局征土增税。青海国税局5号文时还是发文对象，57号文里面没有了，财税【2016】43号文里面还有，2017年由于没有土增税新文件，不知道情况，料想应该青海2016年后地税局机构设置有新的变化，覆盖全省了。
发文目的	为支持企业改制重组，优化市场环境，现将继续执行企业在改制重组过程中涉及的土地增值税政策通知如下：	为贯彻落实《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》（国发〔2014〕14号），现将企业在改制重组过程中涉及的土地增值税政策通知如下：	税收政策需要反映经济社会需求，不同的时期，发文目的也有不同变化。企业优胜劣汰，整合资源，是提高市场效率的重要方式，是国家一直鼓励的，但是不鼓励房地产开发企业这个有什么理由呢？难道房地产行业不是支柱行业吗？
整体改制	一、按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。	一、 按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司）。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。	1、“改建”改为“改制”，用词更接近经济用语，也符合日常的表述，毕竟企业属性的改变不同于不动产的改扩建。    2、57号和5号都是关于土增税征与不征的文件，但两者对“暂不征”的对象有较大区别，5号文暂不征的对象是“国有土地、房屋权属”，而57号文暂不征的对象是“国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（房地产）”，此处的修改是为了与国务院令【1993】138号第二条的表述一致，毕竟138号是有关土增税规定的上位法，保持一致是应该的。    3、57号文的改变基本上判断是扩大了暂不征土增税的范围，5号强调的是国有土地、房屋的权属转移、变更，实务中有房地产没有确权的，发生企业重组能否暂不征呢？以往操作中是有争议的，现在57号文明确只要是房地产符合条件就可以暂不征。    4、地上的建筑物，不能望文生义，需要根据财法字【1995】6号的第四条进行理解，地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。    5、整体来看这一条，主要变化对明确实务中暂不征土增税的对象范围有很好的作用，这点57号比5号优惠。
	本通知所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。	本通知所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。
合并	二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。	二、 按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。	该条需注意“房地产”的范围要结合第一条进行理解，不能认为57号文删除了国有土地使用权。
分立	三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。	三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。	该条需注意“房地产”的范围要结合第一条进行理解，不能认为57号文删除了国有土地使用权。
房地产作价入股	四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。	四、 单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。	1、该条需注意“房地产”的范围要结合第一条进行理解，不能认为57号文删除了国有土地使用权。    2、何为“改制重组”？看来57号文还是准备继续模糊下去了，这个税务总局显然是知道大家的诉求是明确的，并且希望将“改制重组”的帽子拿掉，针对一般性的房地产投资行为都能享受暂不征土增税。但这是纳税人的美好愿望，税务总局在行文时有自身的考虑。    3、对于该问题，个人认为总局应该是想把自由裁量权交给基层，由基层继续自行判断房地产投资行为能否适用暂不征土增税    4、总局这样处理带来的结果就是目前的局面：各地处理口径不一。
排除项	五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。	五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。	1、该条应该是广大房企最为胸闷的一条，57号文纠结这么久才出来，还是没给房开企业松绑。    2、不仅没松绑还更严格了，改制重组中任一方为房开企业就不能适用。    3、何为房开企业？资质和经营范围有其一即是。    4、何时是房开企业？曾经是？现在是？将来是？这个判断问题税务总局依旧给了基层执法机构，怎么判断要看各地的执法口径了。
再转让扣除金额的确定	六、企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。企业在改制重组过程中经省级以上（含省级）国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的，不得扣除。	六、企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。企业在重组改制过程中经省级以上（含省级）国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的，不得扣除。	该条没有变化，不过内涵也是比较深的，企业改制重组后只能转国有土地使用权，显然不是的，整个房地产都可以转让的，该条只规定国有土地使用权，应该有其特殊性，留在以后在讨论。
资料提供	七、企业在申请享受上述土地增值税优惠政策时，应向主管税务机关提交房地产转移双方营业执照、改制重组协议或等效文件，相关房地产权属和价值证明、转让方改制重组前取得土地使用权所支付地价款的凭据（复印件）等书面材料。	七、企业按本通知有关规定享受相关土地增值税优惠政策的，应及时向主管税务机关提交相关房产、国有土地权证、价值证明等书面材料。	1、提供的资料变多了，不符合目前“放管服”啊。    2、“等效文件”又是新税词，很好税收要独立，必须有自己的专业术语，税收不是每个人理解的，作为专业人士，举手鼓掌。    3、价值证明由谁出税局会认可，实务中有让房地产估价师出的也有让资产评估师出的，更多的是税局外购资产评估服务。
定义解释	八、本通知所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。		1、该条是新内容明确了何为不改变原企业投资主体、投资主体相同以及投资主体存续的内涵。    2、对实务操作有明确的指导意义，采用了以往争议口径中的宽松口径。    3、该条57号文算得上税总给大家一个小福利吧。
实施时间及废止政策	九、本通知执行期限为2018年1月1日至2020年12月31日。	八、本通知执行期限为2015年1月1日至2017年12月31日。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第一条、第三条，《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第五条同时废止。	又是三年执行期，希望下次发文别像这次难产了，确实影响企业重组啊。
发文日期	2018年5月16日	2015年2月2日

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继续实施企业重组土地增值税、契税等到期优惠政策

panguifu

继续实施企业重组土地增值税、契税等到期优惠政策

陈高友

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