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（高级会计师、注册税务师、注册会计师） 单位:成都天府新区投资集团有限公司 这段时间，由于“限地价+竞配建”土地拍卖模式受到市场青睐，各地纷纷采用此模式，但随之而来的是房地产企业相关的税收风险，即“限地价+竞配建”是否视同销售？
一、目前观点归纳 由于税收规定与实际征收管理存在滞后性，这个问题在实践中争议不断，有多种看法，归纳如下为两类：视同销售和非视同销售。
其中，从实质重于形式的角度，非视同销售又可归为四种观点：
1、配建房是为公益事业或大众服务。 2、配建房是取得土地对价的组成部分。 3、配建房可视为公共配套设施。 4、配建房可视为大市政配套费。
那么上述观点是否成立呢？个人认为，当税法有规定的时侯，税法才是判定是否征税的唯一标准。否则，谁都可以从自已的角度，以实质重于形式的方式，对是否征税进行解释、判断。
二、相关问题性质界定 在此，笔者从现有税法规定和业务形式的角度，对“限地价+竞配建”的相关涉税问题，一一进行税收政策分析。 为了作出准确的判断，分析过程中，我们主要厘清两点：
第一、厘清相关概念。 第二、厘清相关业务法律形式（包括形式、流程、用途），这是因为现实业务复杂多样，需要深入了解具体业务形式，做到具体问题具体分析，不可直接下最终结论。
1、增值税
（1）无偿移交人才公寓或保障住房用途是为公益事业或大众服务吗？（若成立，移交时可不缴增值税） 所谓的“限地价、竞配建”，是指对公开出让的商品住宅用地设定最高限制地价，竞买人报价不超过最高限制地价的价高者得；当竞买人报价达到最高限制地价后，竞价转为竞配建保障性住房或人才住房的建筑面积，报出配建面积最大者为竞得人。
这里需注意，竞配建的对象实际有保障性住房和人才住房两种，人才安居与住房保障既有联系又有区别，两者同属于公共住房，属于“大保障”的概念，同时人才住房又有别于保障性住房，构成相对独立的体系。
保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。
人才住房主要服务对象是政府为构建具有国际竞争力的现代产业体系，实施的人才优先、人才强市发展战略。
何谓“公益事业”，根据《关于公益性捐赠税前扣除有关问题的通知》（财税[2008]160号）以及《中华人民共和国公益事业捐赠法规定》第三条规定，本法所称公益事业是指非营利的下列事项：（一）救助灾害、救济贫困、扶助残疾人等困难的社会群体和个人的活动；（二）教育、科学、文化、卫生、体育事业；（三）环境保护、社会公共设施建设；（四）促进社会发展和进步的其他社会公共和福利事业。
根据《营业税改征增值税试点实施办法》财税[2016]36号第十四条规定，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产视同销售服务、无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
结合公益事业概念可判断：
1）人才住房为政府招商引资、人才强市战略服务，不属于公益事业，也不属于为社会公众服务。业务判定为视同销售，需要缴纳增值税。
2）从廉租房的定义，貌似可归类为公益事业？但是否确认，还需要进一步获得相关依据，这里在下一个部分继续分析。
（2）无偿移交相关成本是取得土地对价的组成部分吗？（若成立，配建房须缴纳契税，增值税上可作为土地价款扣除） 以某地区为例，从业务形式上土地拍卖采用熔断方式：限价竞买+竞配建（触及熔断价后改竞无偿移交人才住房套数）。
签订土地出让合同之前，竞得人须先签订无偿移交确认协议，项目报规时提交人才住房规划建设方案，在办理预售许可证前，与政府签订配建房移交协议。从法律形式上，国土部门将配建面积与土地出让业务进行风险隔离，配建面积不视为缴交实物地价，更不会向竞得人开具土地财政票据。
也就是说《国有建设用地使用权出让合同》明确约定土地出让价款的金额土地出让金不包括配建房成本，配建房移交协议形式上属于无偿赠予性质。
因此，虽然许多房地产企业人士认为，经济实质上，配建房的支出是拿地的先决条件，属于地价的有效构成部分，归属于土地成本，按照实质重于形式的原则，不视同销售且企业所得税、土地增值税可扣除。
但是，从法律形式上看，配建房不是土地对价的组成部分，而是与“土地出让合同”形式隔离、并列的“无偿移交赠予协议”，相对应，配建房支出也不应缴纳契税。
话说回来，房地产企业将配建保障房无偿移交给政府，算用于公益事业吗？前面说了从保障房定义貌似属于公益事业，但配建房捐赠属于公益事业，需要接受捐赠的政府部门认可吧？根据财政部、民政部《关于进一步明确公益性社会组织申领公益事业捐赠票据有关问题的通知》规定，政府部门在接受捐赠的时侯应该向房地产企业开具公益事业捐赠票据，并注明“公益捐赠”字样。问题是政府部门会配合吗？估计不会，因为从经济实质上，政府部门认为配建保障房实际就不是公益性捐赠，而是买地的成本，所以政府部门不会配合房地产企业完善形式上的手续，也就形成不了公益性捐赠的最终闭环。
最终结论，配建房增值税上视同销售，应缴增值税。
2、企业所得税
（1）无偿移交配建房相关成本可视为大市政配套费计入成本扣除？（若成立，企业所得税可计入成本扣除） 有观点认为，城市基础设施配套费可视为大市政配套费，企业所得税可计入成本扣除 但根据城市基础设施配套费定义，是指按城市总体规划要求，为筹集城市市政公用基础设施建设资金所收取的费用，它按建设项目的建筑面积计征，其专项用于城市基础设施和城市公用设施建设，包括城市道路、桥梁、公共交通、供水、燃气、污水处理、集中供热、园林、绿化、路灯、环境卫生等设施的建设。从概念上，配建房显然与此相差甚远，观点不成立。
（2）配建房可视为公共配套设施（若成立，企业所得税、土地增值税可计入成本）
公共配套设施指房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施。从概念上分析，公共配套设施要么属于开发项目本身的的配套设施，为业主共有，要么是移交给学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯的公共设施。
如果配建房能视为公建配套，无疑是对房地产企业最好的处理，但无论是保障性住房还是人才公寓，显然没有哪个业主会将移交给政府的配建房视为自有物业的公共配套设施，也没有相关法律规定从形式上给予认可。
因此，对于配建房，企业所得税上视同销售。
依据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现，即企业所得税上按公允价值视同销售，并可扣除相关成本。
根据《国家税务总局关于企业所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第80号）第十三条规定， 配建房视同销售须按市场价格确定价值。这显然对房地产企业不尽合理。
3、土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知（财法字[1995]第6号）第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第四条，细则所称的“赠与”是指如下情况：房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
也就是说土地增值税只有继承或公益性捐赠才符合免征土地增值税的条件，另外，从无偿移交免土地增值税的案例上，只有少数国企通过税局出具特批文件给予免除。 前面说了，房地产企业将配建房移交给政府部门，形式上做不到公益性捐赠，故需视同销售征土地增值税，同时对应成本可扣除。
综上所述，从现有税法规定和业务形式的角度，在“限地价、竞配建”模式下，配建房移交符合税法视同销售规定，须按市场价格缴纳增值税、企业所得税、土地增值税。在新的税法规定出来之前，房地产企业始终面临较大的涉税风险，值得各房地产企业对此加以关注。对此，个人建议，视同销售收入能够以配建房工程成本加利润的方式予以核定，同时也兼顾了接收方后期处置时成本为0税负过重的问题。
来源：明白财税
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发表于 2018-5-18 08:48:10
发表于 2018-5-18 11:02:13
