文章来源《孙炜财税课堂》（jiudingtax），一个有价值的房地产财税公众号
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知己知彼，方能百战不殆，九鼎财税专家团队在为房地产企业服务时发现，企业经常在一些常见问题上动手脚，岂不知税务机关早已洞若观火，今天我们把房地产企业和税务机关斗智斗勇方案整理出来，以便企业参照、防范于未然。
房地产企业，一方面作为产权承受者，在取得开发项目宗地时需要缴纳契税；另一方面作为房屋销售者，又要按照合同约定向购房者收取契税等税费后协助购房者办理房屋产权证件。检查重点应放在索取企业土地出让（转让）合同、拆迁补偿合同和售房合同，结合“无形资产”、“开发成本”、“主营业务收入”等会计科目审查。
【常用手段】
支付土地出让金、拆迁补偿费、市政建设配套费等少缴契税；减免土地出让金，少申报契税。
【检查方法】
（一）实地查看，了解楼盘的开发情况，调取相关取得土地的相关合同或协议及《国有土地使用证》，必要时到土地管理部门调取国有土地出（转)让手续，收取土地出让金情况，审查包括出（转）让方、出（转）让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额，核实开发企业支付的出（转）让具体金额。
（二）检查国有土地出让的方式，以协议方式出让的，其契税计税价格是否包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。以竞价方式出让的，其契税计税价格是否为竞价的成交价格，是否将土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用包括在内。
（三）检查“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”明细账簿及有关会计凭证及纳税申报表，查看取得该土地使用权而支付的全部经济利益是否全部缴纳了契税。
（四）检查是否存在因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，审查因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用是否缴纳了契税。
（五）检查是否存在政府减免土地出让金的情况，审查企业是否存在减免的土地出让金没有申报缴纳契税。
(六）了解企业是否存在当地政府越权减免契税问题，对于存在政府越权减免契税的，税务征管机关是否执行。
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发表于 2018-5-17 08:42:00
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发表于 2018-5-17 11:41:17
