文章转载自《孙炜财税课堂》（jiudingtax），一个有价值的房地产财税公众号。
知己知彼，方能百战不殆，九鼎财税专家团队在为房地产企业服务时发现，企业经常在一些常见问题上动手脚，岂不知税务机关早已洞若观火，今天我们把房地产企业和税务机关斗智斗勇方案整理出来，以便企业参照、防范于未然。
（一）未分别适用税率少申报预缴土地增值税
【违法手段】
将适用别墅、商业用房、写字楼等高预征率的商品房与普通住房混淆在一起未按冀地税发〔2006]51号文件分别核算，少申报预缴土地增值税。《河北省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告》（河北省地方税务局公告2010年第1号），自2010年10月1日起施行，将预缴了土地增值税税率进行统一。 【检查方法】
重点检查项目整体规划并实地核实所建项目分别属于住宅、商业、别墅、办公自用等情况，审核适用不同预征率项目间的收入是否分别核算，分别预缴。
（二）达到到土地增值税的清算条件不及时进行土地增值税的清算，少申报纳税
【违法手段】
房地产企业利用种种手段钻政策的空子，迟迟不进行决算，或留下一两套尾房，致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的清算，或已经达到土地增值税的清算条件的项目不及时进行土地增值税的清算。
【检查方法】
1.检查房地产开发企业开发项目的预售许可证期限是否已满三年，满三年的开发项目是否按税务机关的要求进行土地增值税清算。
2.检查房地产开发企业已整体转让房地产项目或转让的房地产建筑面积是否占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，超过85%以上是否按税务机关的要求进行土地增值税清算。
3.检查“无形资产”、“银行存款”、“应交税费”等账户，核查有无直接转让土地使用权行为，直接转让土地使用权行为是否按规定进行土地增值税清算。
（三）混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本少申报纳税
【违法手段】
1.未根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，所有开发工程成本在一个账户中核算，无法确认当期单项工程开发成本。
2.企业各期成本核算混乱，提前列支下期项目的成本。
3.一次性列支应由各期分摊的土地成本。
4.未单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，将其全部计入可售房屋开发成本。
5.虽单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，但只分摊建筑安装工程费，而土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等费用在已售房屋中分摊。
6.同一个清算单位中既涉及普通住宅有涉及非普通住宅未分别计算增值额和增值率。
7.进行土地增值税清算时，扣除在计算企业所得税时允许扣除各项预提费用。
【检查方法】
1.审查《建设工程规划许可证》及规划总图，确定成本核算对象。检查是否按确定的成本核算对象归集与分配开发费用。
2.审查土地转让协议是否有附加条件，检查在账面如何列支、分摊，有无全部计入完工产品成本。
3.根据项目规划及测绘报告，确定完工项目总可售面积。审核是否将拆建换建面积、产权归全体业主所有的公共配套设施、开发企业自用的配套设施及周转房等不可销售或出租的房屋面积计入总可售面积。是否按测绘报告中的建筑面积计算可售面积。
4.检查企业开发产品成本明细账，审查是否将有偿转让或自用的配套设施开发成本计入可售房屋开发成本。成本分配计算表核算内容是否缺项，分摊比率是否准确。
5.根据当期销售面积以及可售单位工程成本，计算当期销售成本。检查企业销售成本明细账，将销售成本与销售收入对比分析，复核计入销售成本的户数、面积和销售收入的统计口径是否一致，有无销货退回只冲减收入不冲减成本问题。
6.检查预提的各项费用有无在土地增值税清算时进行扣除。
（四）虚列拆迁补偿费，虚增成本少中报纳税
【违法手段】
1.虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费，加大拆迁成本少申报缴纳税款。
2.虚增补偿金额，多列拆迁补偿费。
【检查方法】
1.向拆迁管理部门（拆迁办公室）了解拆迁政策，并获取《房屋拆迁许可证》，调取《房屋拆迁安置补偿协议》，抽取部分拆迁户进行调查了解，审查包括补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积、安置地点，核实是否多列拆迁补偿费。
2.将现金日记账、银行存款日记账与银行对账单进行比对，到有关银行查核企业银行存款账户、企业负责人和财务负责人等有关人员的储蓄账户、信用卡账户，检查资金支付行为的真实性，核实有无资金回流情况。
 
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发表于 2018-5-7 08:43:57
发表于 2018-5-7 11:57:54
