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[土增税] 营改增后房地产热点问题系列之土地增值税(一) [复制链接]

  • TA的每日心情
    奋斗
    2018-2-6 15:37
  • 签到天数: 22 天

    [LV.4]偶尔看看III

    发表于 7 天前 |显示全部楼层
    文章转载自《孙炜财税课堂》(jiudingtax),一个有价值的房地产财税公众号。


        近日接连接到几个来自房地产企业的电话,咨询的都是大家平时可能不太深究的热点问题。今天我在这里和大家一起梳理一下相关政策。

    一、土地增值税预缴口径

    《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号 )第一条提到,为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

    据此计算土增税预缴税额,简称“方法一”,计算过程如下:
    图一.png
    对比两种预缴计算方法得知,方法一计算结果一定大于方法二,即按照方法一预缴土地增值税税额较大,因此,我们可以得出按照70号公告中计算方法预缴土增税税负较重。

    也许大家会说,多一点少一点无所谓,不过早早晚晚多退少补的的事情。但是我要提醒两点:

    第一点,你的项目中开发产品如果全部是普通标准住宅,清算时本身不应该缴纳,清算后能否按照政策规定顺利退回?如果税务机关要求你新项目进行抵顶怎么办?如果你未来不在该区域开发新项目了怎么办?

    第二,如果项目体量较大,因计算方法不同导致的多预缴金额是否会过大,是否应该考虑该部分资金产生的时间价值?毕竟现在年景不同了,全国排名前十的房地产企业都已经从融资利率上有所考虑了,小房企更不能无知者无谓了。

    二、土地增值税清算时点与收入口径

    土地增值税清算不是一个新问题,但是因为很多企业或者说很多财务人员之前并没有真正亲自运作过清算,所以不太清楚,今天我和大家一起重温一下相关政策。

    我们知道,房地产开发项目个性化很强,不同的企业清盘速度差异很大,有的项目可能还没有封顶、已经销售一空,有的项目已经是现房销售,迟迟不能清盘。

    如果项目已经取得销售(预售)许可证,但远不满三年,工程也没有封顶,自然无法竣工验收,此时,即使项目售罄,税务机关也不应通知清算。因为从工程上不符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第二条“土地增值税的清算条件”第(二)款第1项的清算条件。

    如果达到了清算条件,收入又该如何确认呢?相关政策规定如下:

    1、依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条规定:“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。”

    2、依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔19956号)第五条规定:“条例第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”

    3、依据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010220号)规定:“一、关于土地增值税清算时收入确认的问题

    土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。

    4、 依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006187号)第三条第(一)款规定,“非直接销售和自用房地产的收入确定:房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:

    1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

    2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”

    5、《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔201643号)第三条第一款规定:土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。第六条规定:在计征上述税种时,税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。本通知自201651日起执行。

    小伙伴们,看到这儿,你明白了吗?如果有土地增值税清算难题,欢迎给我们留言,我们会抽空给大家靠谱的建议啊。

    文章来源:孙炜财税课堂(jiudingtax),一个有价值的房地产财税公众号。
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  • TA的每日心情
    难过
    2017-10-26 09:52
  • 签到天数: 528 天

    [LV.9]以坛为家II

    发表于 7 天前 |显示全部楼层
    正好需要哟,万分感谢

  • TA的每日心情
    难过
    2017-10-26 09:52
  • 签到天数: 528 天

    [LV.9]以坛为家II

    发表于 7 天前 |显示全部楼层
    您的公式我没有看懂,我也是拿自己实际预收款 算的,确实有差异
    我第二种方法直接把预收款/1+适用税率*土增预征率算的,
    第一种方法,就是依据70号算的。预收款-预收款/1+适用税率*3%,两者是有差异,
    我想问的是,70号是 在43号之后发,但是按增值税与土增的原理来讲,最后还是要回归到不含税价的,就是我的理解不知对不,没有想明白为什么国家要发70公告,如果企业按43号执行,算是违归吗,期待大家回复,留 言

  • TA的每日心情
    难过
    2017-10-26 09:52
  • 签到天数: 528 天

    [LV.9]以坛为家II

    发表于 7 天前 |显示全部楼层
    请问下,现辽宁地区房开企业预缴所得税预征毛利率是多少?
    另外就是关于营改增后,预征企业所得税时,预收款是否应该是不含税收入,在申报金税三期时,另外当期所缴的营业税金及附加可以税前扣除吗,谢谢大家分享自己的宝贵经验,我也会一如既往的把我所学,所知分享与您。期待与您一成长

  • TA的每日心情
    难过
    2017-10-26 09:52
  • 签到天数: 528 天

    [LV.9]以坛为家II

    发表于 7 天前 |显示全部楼层
    请问下,现辽宁地区房开企业预缴所得税预征毛利率是多少?
    另外就是关于营改增后,预征企业所得税时,预收款是否应该是不含税收入,在申报金税三期时,另外当期所缴的营业税金及附加可以税前扣除在预缴当年吗,谢谢大家分享自己的宝贵经验,我也会一如既往的把我所学,所知分享与您。期待与您一成长

  • TA的每日心情
    奋斗
    12 小时前
  • 签到天数: 2262 天

    [LV.Master]伴坛终老

    发表于 6 天前 |显示全部楼层
    谢谢分享

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