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[财务] 增值税税率下调对房企税负的影响 [复制链接]

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    2018-2-6 15:37
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    [LV.4]偶尔看看III

    发表于 2018-4-12 09:09:41 |显示全部楼层
      来源:金穗源商学院  作者:王皓鹏
        又是一年5.1,增值税好像老跟5.1过不去,201651日营改增,201851日税率调整。这么安排,一定有他的道理,那么,财税[2018]32号文对房地产开发企业有哪些影响呢?我们一起来分析。

        一、影响增值税新项目

        “纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物,原适用17%11%税率的,税率分别调整为16%10%。”
        针对房地产业而言,一般计税的新项目增值税税率由11%调整为10%。采取简易计税的老项目增值税征收率5% 没有变化。因此,影响的仅仅是增值税新项目,老项目不用考虑税率的变化。

        二、影响“开发成本”

        201851日前签订合同,当税率调整之后,是将下调税率所产生的税负转嫁给乙方?还是合同价款?这是一个双方合同博弈的问题,问题的关键还是利益。

        《住房城乡建设部办公厅关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知》(建办标[2016]4号,后附政策)第二条规定“按照前期研究和测试的成果,工程造价可按以下公式计算:工程造价=税前工程造价×(1+11%)。其中,11%为建筑业拟征增值税税率,税前工程造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和,各费用项目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算,相应计价依据按上述方法调整。”

        当然,《住房城乡建设部办公厅关于调整建设工程计价依据增值税税率的通知》(建办标[2018]20号,后附政策)及时对建办标[2016]4号 政策中的税率进行了调整,即将工程造价计价依据中增值税税率由11%调整为10%

        但是,现实是残酷的!工程进展到哪个阶段了?如何准确计量由于增值税税率变化带来的工程造价的差异?如果合同尚未执行还可以,如果合同进行中,难度很大啊!这个问题只有工程部来解决。

        建议在以后的施工合同条款中,单独就适用增值税税率签订个别条款,如:“按照国家最新增值税税率计算工程造价以及开具增值税发票等等”,谨防因为税率调整引发不必要的争议。

         三、影响企业利润

         案例1
         假设房产企业取得建安发票111万元(其中进项税金11万元),销售房子222万元(销项税金22万元)。不考虑其他因素,测算税率调整带来的税负变化。

    4.12图一.png

        房地产企业的售价是受市场因素控制的,一般情况下,房地产企业不会因为税率的下调而降低房屋售价,因此,在售价不变的情况下,增值税税负下降了0.82万元,同样的道理,城建税、教育附加、地方附加等也会下降0.1万元左右。这个假设一定是建立在“开发成本”100万元是不变的基础上的。

        房屋售价维持不变,会计收入金额5.1之前是222/1.11=200万元;5.1之后收入金额是222/1.1=201.82万元,收入增加了1.82万元。我们不要忘记了,城建税、附加等下降了0.1万元。因此利润增加了1.92万元,企业所得税税负也就相应增加。

        土地增值税是一样的道理,在土地增值税计算流程中,收入金额增加了1.82万元,扣除项目的“建安成本”几乎没有变化。其他项目(土地、税金、开发费用、利息等)没有变化,因此土地增值税税负也会相应增加。我坦率承认,这个判定有点草率,建安成本是否变化,需要根据实际情况测算。

        四、影响未完工产品的企业所得税

        案例2:
        企业当期预收账款发生数为100万元(当期没有确认收入),计税毛利率是10%,城建税、附加等综合税率是12%;土地增值税预征率是1%。计算税率调整带来的税负变化:
    4.12图二.png


        结论:
        季度预缴企业所得税增加了0.08万元。这是一个不好的消息。当然,仅仅针对新项目而言。


    1
    住房城乡建设部办公厅关于调整建设工程计价依据增值税税率的通知

    建办标[2018]20

    各省、自治区住房城乡建设厅,直辖市建委,国务院有关部门:

        按照《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》(财税[2018]32) 要求,现将《住房城乡建设部办公厅关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知》(建办标[2016]4) 规定的工程造价计价依据中增值税税率由11%调整为10%

        请各地区、各部门按照本通知要求,组织有关单位于20184月底前完成建设工程造价计价依据和相关计价软件的调整工作。

    住房城乡建设部
    201849



    2
    住房城乡建设部办公厅关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知

    建办标〔20164

    各省、自治区住房城乡建设厅,直辖市建委,国务院有关部门:
        为适应建筑业营改增的需要,我部组织开展了建筑业营改增对工程造价及计价依据影响的专题研究,并请部分省市进行了测试,形成了工程造价构成各项费用调整和税金计算方法,现就工程计价依据调整准备有关工作通知如下。
      
        一、为保证营改增后工程计价依据的顺利调整,各地区、各部门应重新确定税金的计算方法,做好工程计价定额、价格信息等计价依据调整的准备工作。
      
        二、按照前期研究和测试的成果,工程造价可按以下公式计算:工程造价=税前工程造价×(1+11%)。其中,11%为建筑业拟征增值税税率,税前工程造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和,各费用项目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算,相应计价依据按上述方法调整。
      
        三、有关地区和部门可根据计价依据管理的实际情况,采取满足增值税下工程计价要求的其他调整方法。
      
        各地区、各部门要高度重视此项工作,加强领导,采取措施,于20164月底前完成计价依据的调整准备,在调整准备工作中的有关意见和建议请及时反馈我部标准定额司。
    九鼎财税

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    [LV.Master]伴坛终老

    发表于 2018-4-16 11:44:44 |显示全部楼层
    营改增建设工程计价依据调整

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