一、2016年5月份某房地产开发企业一般纳税人发生如下业务:
1.销售自行开发的房地产项目,选择一般计税方法,开具增值税专用发票取得收入111万元,当期允许扣除的土地价款为22.2万元;以预收款方式取得二期项目房屋预售款33.3万元;
2.销售2016年4月30日前自行开发的房地产项目,选择按简易计税方法,开具普票取得收入52.50万元;
3.向个人出租2016年4月30日前自建的房地产收取租金12.6万元;
4.购买混凝土价值20万元(不含税),取得的增值税专用发票上的进项税金为0.6万元,全部用于简易计税方法的房地产老项目;
5.支付建筑商的建筑费用,价税合计88.8万元(其中66.6万元用于一般计税方法,22.2万元用于简易计税方法),取得的专用发票上的进项税金为8.8万元,
6.取得建筑材料价税合计11.7万元,取得的专用发票上的进项税金为1.7万元,当月已全部领用,且无法准确划分用于一般计税方法与简易计税方法。当期的房地产总项目规模为196.8万元。
7.购买防伪税控设备支付490元,支付一年的设备维护费330元,均取得专用发票。
二、政策难点提示
1.房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)。但采取简易计税方法的房地产老项目不得扣除土地价款。
2.一般纳税人以预收款方式销售自行开发的不动产,采取简易计税方法的房地产老项目,按5%征收率进行申报纳税。
3.房地产企业出租2016年4月30日前取得的不动产,按5%的征收率计算应纳税额。
4.一般纳税人销售自行开发的房地产项目,兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的,应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。 不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×(简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模)
5. 一般纳税人销售自行开发的房地产项目,采取一般计税方法计税或简易计税方法时,收取的预售款已预缴的税款,在该项目纳税义务时间发生时才进行扣减。
三、计算分析
1销项税额:(1110000-222000)/(1+11%)*11%+525000/(1+5%)*5%+126000/(1+5%)*5%=119000元 采取一般计税方法的房地产项目扣除土地价款后计算销项税额;采取简易计税方法的房地产老项目按5%征收率申报纳税。
2.进项税额:666000/(1+11%)*11%+17000-17000*(52.5/196.8)=78464.94元 能明确划分用于简易计税方法的进项税金不得抵扣;无法划分不得抵扣的进项税额的,应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
3.应纳税额:119000-78464.94-820=39715.06 支付的税控设备及技术维护费可全额扣减当期应纳税额。
四、申报表填写步骤
本案例涉及的申报表有:附表一,附表二,附表三,附表四,增值税减免税申报明细表,进项结构明细表,增值税预缴税款表,增值税纳税申报表,营改增税负分析测算明细表。
第一步:附表(一)本期销售情况明细 第四行:第1列:1000000;第2列:110000;第9列:1000000;第10列:110000;第11列:1110000,第12列:222000,第13列:888000,第14列:88000。 第九b行:第3列:620000;第4列:31000;第9列:620000;第10列:31000;第11列:651000,第12列:0,第13列:651000,第14列:31000。
第二步:附表(二)本期进项税额明细 第1行:金额:1100000,税额:111000; 第2行:金额:1100000,税额:111000; 第12行:金额:1100000,税额:111000; 第13行:税额:32535.06; 第17行:税额:32535.06。
第三步:附表三:服务、不动产和无形资产扣除项目明细 第二行:第1列:1110000;第2列:0;第3列:222000;第4列:222000;第5列:222000;第6列:0
第四步:附表(四)税额抵减情况表 第一行:第1列:0;第2列:820;第3列:820;第4列:820;第5列:0。 第四行:第一列:0;第2列:9000;第3列:0;第4列:0;第5列:9000。
第五步:附表(五)不动产分期抵扣计算表(不填)
第六步:固定资产(不含不动产)进项税额抵扣情况表(不填)
第七步:增值税减免税申报明细表 第一行:第1列: 0;第2列:820;第3列:820;第4列:820;第5列:0。
第八步:本期抵扣进项税额结构明细表 合计:金额:1100000;税额:111000。 第2行:金额:100000;税额:17000。 第5行:金额:800000;税额:88000。 第8行:金额:800000;税额:88000。 第2行:金额:200000;税额:6000。
第九步:增值税预缴税款表 第二行:第1列: 300000;第2列: 0;第3列:3%;第4列:9000。
第十步:增值税纳税申报表(一般纳税人适用) 第1行:800000;第5行:620000;第11行:88000;第12行:111000;第14行:32535.06;第17,18行:78464.94;第19行:9535.06;第21行:31000;第23行:820;第24行:39715.06;第34行:39715.06。
第十一步:营改增税负分析测算明细表 说明:纳税人同一应税服务适用不同征收率或税率的,应区分不同税率或征收率分行填写;如果纳税人同一应税服务在征收营业税时适用不同营业税税率,也应分行填写。本例属于前者,区分不同税率和征收率分行填写。以适用一般计税方式为例 一般计税方法:第1行:不含税销售额:为业务2不含税收入500000元;第2列:销项税额25000元;第3列价税合计525000元;第四列:无扣除项目;第5列:含税销售额525000元;第6列:销项税额25000元;第7列:增值税应纳税额(测算)= 25000元 本案例不涉及差额征税,因此第8-12列为0,第13列“应税营业额”=第3列525000元,第14列“营业税应纳税额=26250元。 第2行:不含税销售额:为业务1不含税收入1000000元;第2列:销项税额110000元;第3列价税合计1110000元;第四列:为扣除的土地价款222000元;第5列:含税销售额888000元;第6列:销项税额88000元;第7列:增值税应纳税额(测算)= 申报表主表第19行应纳税额*(业务1销项税额/申报表主表11行销项税额)=9535.06元 本案例不涉及差额征税,因此第8-12列为0,第13列“应税营业额”=第3列111000元,第14列“营业税应纳税额=55500元。 第3行:不含税销售额:为业务3不含税收入120000元;第2列:销项税额6000元;第3列价税合计126000元;第四列:无扣除项目;第5列:含税销售额126000元;第6列:销项税额6000元;第7列:增值税应纳税额(测算)= 申报表主表第19行应纳税额*(业务3销项税额/申报表主表11行销项税额)=6000元 本案例不涉及差额征税,因此第8-12列为0,第13列“应税营业额”=第3列126000元,第14列“营业税应纳税额=63000元。
(来源:中国税务报)
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