一、2016年5月份某房地产开发企业一般纳税人发生如下业务：
1.销售自行开发的房地产项目，选择一般计税方法，开具增值税专用发票取得收入111万元，当期允许扣除的土地价款为22.2万元；以预收款方式取得二期项目房屋预售款33.3万元；
2.销售2016年4月30日前自行开发的房地产项目，选择按简易计税方法，开具普票取得收入52.50万元；
3.向个人出租2016年4月30日前自建的房地产收取租金12.6万元；
4.购买混凝土价值20万元（不含税），取得的增值税专用发票上的进项税金为0.6万元，全部用于简易计税方法的房地产老项目；
5.支付建筑商的建筑费用，价税合计88.8万元（其中66.6万元用于一般计税方法，22.2万元用于简易计税方法），取得的专用发票上的进项税金为8.8万元，
6.取得建筑材料价税合计11.7万元，取得的专用发票上的进项税金为1.7万元，当月已全部领用，且无法准确划分用于一般计税方法与简易计税方法。当期的房地产总项目规模为196.8万元。
7.购买防伪税控设备支付490元，支付一年的设备维护费330元，均取得专用发票。
二、政策难点提示
1.房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。但采取简易计税方法的房地产老项目不得扣除土地价款。
2.一般纳税人以预收款方式销售自行开发的不动产，采取简易计税方法的房地产老项目，按5%征收率进行申报纳税。
3.房地产企业出租2016年4月30日前取得的不动产，按5%的征收率计算应纳税额。
4.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。 不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）
5. 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，采取一般计税方法计税或简易计税方法时，收取的预售款已预缴的税款，在该项目纳税义务时间发生时才进行扣减。
三、计算分析
1销项税额：（1110000-222000）/（1+11%）*11%+525000/（1+5%）*5%+126000/（1+5%）*5%=119000元 采取一般计税方法的房地产项目扣除土地价款后计算销项税额；采取简易计税方法的房地产老项目按5%征收率申报纳税。
2.进项税额：666000/（1+11%）*11%+17000-17000*（52.5/196.8）=78464.94元 能明确划分用于简易计税方法的进项税金不得抵扣；无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
3.应纳税额：119000-78464.94-820=39715.06 支付的税控设备及技术维护费可全额扣减当期应纳税额。
四、申报表填写步骤
本案例涉及的申报表有：附表一，附表二，附表三，附表四，增值税减免税申报明细表，进项结构明细表，增值税预缴税款表，增值税纳税申报表，营改增税负分析测算明细表。
第一步：附表（一）本期销售情况明细 第四行：第1列：1000000；第2列：110000；第9列：1000000；第10列：110000；第11列：1110000，第12列：222000，第13列：888000，第14列：88000。 第九b行：第3列：620000；第4列：31000；第9列：620000；第10列：31000；第11列：651000，第12列：0，第13列：651000，第14列：31000。
第二步：附表（二）本期进项税额明细 第1行：金额：1100000，税额：111000； 第2行：金额：1100000，税额：111000； 第12行：金额：1100000，税额：111000； 第13行：税额：32535.06； 第17行：税额：32535.06。
第三步：附表三：服务、不动产和无形资产扣除项目明细 第二行：第1列：1110000；第2列：0；第3列：222000；第4列：222000；第5列：222000；第6列：0
第四步：附表（四）税额抵减情况表 第一行：第1列：0；第2列：820；第3列：820；第4列：820；第5列：0。 第四行：第一列：0；第2列：9000；第3列：0；第4列：0；第5列：9000。
第五步：附表（五）不动产分期抵扣计算表（不填）
第六步：固定资产（不含不动产）进项税额抵扣情况表（不填）
第七步：增值税减免税申报明细表 第一行：第1列： 0；第2列：820；第3列：820；第4列：820；第5列：0。
第八步：本期抵扣进项税额结构明细表 合计：金额：1100000；税额：111000。 第2行：金额：100000；税额：17000。 第5行：金额：800000；税额：88000。 第8行：金额：800000；税额：88000。 第2行：金额：200000；税额：6000。
第九步：增值税预缴税款表 第二行：第1列： 300000；第2列： 0；第3列：3%；第4列：9000。
第十步：增值税纳税申报表（一般纳税人适用） 第1行：800000；第5行：620000；第11行：88000；第12行：111000；第14行：32535.06；第17，18行：78464.94；第19行：9535.06；第21行：31000；第23行：820；第24行：39715.06；第34行：39715.06。
第十一步：营改增税负分析测算明细表 说明：纳税人同一应税服务适用不同征收率或税率的，应区分不同税率或征收率分行填写；如果纳税人同一应税服务在征收营业税时适用不同营业税税率，也应分行填写。本例属于前者，区分不同税率和征收率分行填写。以适用一般计税方式为例 一般计税方法：第1行：不含税销售额：为业务2不含税收入500000元；第2列：销项税额25000元；第3列价税合计525000元；第四列：无扣除项目；第5列：含税销售额525000元；第6列：销项税额25000元；第7列：增值税应纳税额（测算）= 25000元 本案例不涉及差额征税，因此第8-12列为0，第13列“应税营业额”=第3列525000元，第14列“营业税应纳税额=26250元。 第2行：不含税销售额：为业务1不含税收入1000000元；第2列：销项税额110000元；第3列价税合计1110000元；第四列：为扣除的土地价款222000元；第5列：含税销售额888000元；第6列：销项税额88000元；第7列：增值税应纳税额（测算）= 申报表主表第19行应纳税额*（业务1销项税额/申报表主表11行销项税额）=9535.06元 本案例不涉及差额征税，因此第8-12列为0，第13列“应税营业额”=第3列111000元，第14列“营业税应纳税额=55500元。 第3行：不含税销售额：为业务3不含税收入120000元；第2列：销项税额6000元；第3列价税合计126000元；第四列：无扣除项目；第5列：含税销售额126000元；第6列：销项税额6000元；第7列：增值税应纳税额（测算）= 申报表主表第19行应纳税额*（业务3销项税额/申报表主表11行销项税额）=6000元 本案例不涉及差额征税，因此第8-12列为0，第13列“应税营业额”=第3列126000元，第14列“营业税应纳税额=63000元。
（来源：中国税务报）
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发表于 2017-9-15 11:19:24
发表于 2017-9-15 15:43:32
