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海南骑牛人关于房地产“项目全过程经历“ 萝莉啰嗦的感悟(4) [复制链接]

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    奋斗
    2017-2-21 08:39
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    [LV.6]常住居民II

    发表于 2016-5-28 21:43:26 |显示全部楼层
    原创文章
    版权申明:
    作者姓名(网名): 海南骑牛人
    发布日期: 2016-05-28
    工作单位(可不填):
    五、关于财务成本管理的感悟
    经常看到地产项目财务负责人招聘岗位职责上有“做好项目成本管控云云“。
         诚然,大型地产项目财务岗位设置里一般会有一个成本会计;那么,成本会计这个岗位设置到底是用来干什么的?
         请根上我的思路,我们一起来分析:
    1、成本会计平时的工作
    建立合同台账,登记每一笔工程进度款的支付日期、金额;根据工程所覆盖的业态,将所支付的进度款(发票金额)按照面积分摊到各个成本科目和各个成本对象中去;每次支付工程款前,与对方核对往来,之前累计已付款是否相符;审核工程水电费是否足额从进度款中扣除;审核施工企业工程质量罚款是否从进度款中扣除;编制月度成本动态表;
    2、大家仔细观察,看看财务所反应的数据与客观事实存在着那些差异?
    1)财务转成本的依据是什么?按发票金额。应取得多少金额的发票,依据什么?按付款金额。付款金额确定依据什么?依据账上资金状况!如此,财务账面上的成本结转数与工程实际形象进度不相符,此为第一不相符!
    2)成本会计按照面积将发票金额在各科目成本和成本对象之间进行分摊,请注意了,面积有三种:规划面积、施工许可证面积、预售许可证面积,这个面积是指哪个面积?记得,当时集团的答复是,凡是开盘的项目一律采用预售许可证面积,未取得施工许可证的采取规划面积分摊,取得施工许可证的按施工许可证面积分摊。后来,我又补充问了一句,那取得了新的面积指标,以前的成本分摊凭证是否需要冲销调整?集团上下尽皆默然。财务成本分摊,是基于未来土地增值税清算要求而设置,集团企图用它来解决成本管控问题,”一表二用“怎么可能?并且,成本一旦分摊,将来清算时都没有了调整的余地,会导致清算工作被动!财务账面上采取三种混合面积分摊成本和成本部采取施工许可证上的建筑面积分摊成本,分摊口径不同,此为第二不相符
    3)财务成本会计归纳的数据模型是“科目——成本对象——金额“;而成本部归纳的数据模型是”合同——成本对象——金额“,并且根据会计科目核算的有关规定:相关管网等还有室内室外的区分,分别列入”建按成本“和”基础设施费“,而在合同的造价款组成里,确没有室内室外的区分。财务归集成本数据的模型和成本部归集数据的模型不同,统计口径差异的存在,此为第三不相符!
    4财务成本会计是基于经济事项已经发生而进行的数据加工归集,属于”事后范畴“不能改善经营结果,而管控要求的”事中过程控制“能改善经营结果,两者参与的时间节点不同,此为第四不相符
    综上所述,基于成本会计数据的残缺性和时效性滞后的特点,我严重质疑社会上关于地产财务通过编制成本动态表,进行成本管控的相关说法。
    那么,成本会计岗位设置到底有没有用?
    自然是有用的,只是老牛觉得,社会上大多数的人并不明白成本会计到底要如何使用!
    请根上我的节奏,我们一起继续分析:
    (1)肯定:建立合同台账,付款前核对累计已付款;审核水电扣款、质量罚款等等,这些属于财务会计的事后范畴,是重要的,但也是必须的;
    (2)否定:按发票金额根据面积,直接在帐上科目和成本对象辅助科目之间进行分摊的做法,并不具备成本管控意义;而且一旦分摊了,不利于清算调整。(正确的方法应该是:通过EXCEL表格进行分摊测算,帐上设置过渡性科目进行归集,等到清算时再分摊;也就是我们通常所说的“上表不上帐”)
    (3)那到底成本会计该干什么?老牛的个人观点如下:
    ⑴  成本会计以合同台账为主要工作工具,并在EXCEL台账上设置分类标签:在建、已完工;水电扣款,非水电扣款;有质量工期罚款,无罚款;已达到付款节点,未达到付款节点等等,设置标签的目的是,能通过EXCEL表格的筛选功能,迅速锁定具备特定事项的一批合同;
    ⑵  有了分类标签,做为一名成本会计,就能很清楚的知道,正在进行中的合同有哪些?也知道,哪些合同已经完工,占用施工方的资金额度;
    ⑶  参与工程部门月度运营会议,联系工地现场实际情况,合理预估进行中的各个合同的付款时间节点和金额;
    ⑷  编制工程计划资金需求表,递交财务总监;
    ⑸  根据合同台账测算各项目分期的单方建筑成本,监督成本部目标成本的执行情况,发现异常,及时报告财务总监;
    说到目标成本,咱又不得不展开来说说;目标成本是什么?是成本部根据施工图算出来的么?显然不是的。目标成本应该是根据企业的房产品的销售定位定价,再扣除企业的目标利润,倒挤出来的;然后,成本部应该是拿目标成本去倒逼设计部,出图;拿到图再测算,不符合再去逼设计部。工程部拿着符合成本部要求的施工图施工,发现问题,再回过头反逼成本部;
    “设计的不算帐,算账的不设计”是房地产行业里普遍存在的现象,工程部、成本部、设计部一片和谐,成本部只负责做些招标、邀标工作,而目标成本也总归只会成为一个摆设。
    很多的项目成本超预算,其实责任不在于工程部的工程签证,而在于设计上的先天不足;笔者工作的这些项目里,只有一个项目成本部是根据施工图进行成本测算的。其他项目,一般都是邀标时把图纸一发,由施工单位测算,自己再摘录修改,变成自己的东西。成本对设计的管控缺失,必然导致成本失控,并且由于工程结算滞后的特点,具有隐蔽性;
    所以,财务参与成本管控的手段,就是不断地对成本部进行督促和问责。首先是督促,督促成本部进行目标成本分解,分解到具体的合同包;然后就是问责,实际合同结算金额超过分解合同包,问责成本部从后续的那些合同包里节约回超支部分。
    老牛认为,成本会计除却财务会计信息归集功能(付款审核)之外,还有财务管理的职能(工程资金需求预测)以及内控职能(监督成本部目标成本执行情况),诸位您觉得呢?

    九鼎财税

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    2017-6-29 16:28
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    [LV.5]常住居民I

    发表于 2016-5-30 00:12:37 |显示全部楼层
    成本会计
    具体操作有点不懂。会计小白

  • TA的每日心情
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    2018-6-21 09:50
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    [LV.4]偶尔看看III

    发表于 2016-7-7 17:10:43 |显示全部楼层
    牛人老师:有成本分摊表格分享一下好吗?新手一枚,谢谢!

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    奋斗
    2017-11-2 09:23
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    [LV.5]常住居民I

    发表于 2016-8-12 17:45:30 |显示全部楼层
    每一笔分摊成本很不合理的,先归集在分摊

    点评

    你说的很对;但,很多大公司主要是靠流程来进行管理的,一个统一的核算规范,并不能适用于所有的项目;特别是综合体,即便是同一个项目,各业态去化速度的快慢,也应对“分摊”动作进行调整,才能达到利益最大化。  发表于 2016-8-14 20:15

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    2018-1-29 20:37
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    [LV.5]常住居民I

    发表于 2016-10-17 22:44:46 |显示全部楼层
    说的很好,赞同。

  • TA的每日心情
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    2016-10-20 14:42
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    [LV.4]偶尔看看III

    发表于 2016-10-20 15:33:45 |显示全部楼层
    成本管理也应结合成本预算,项目启动后,都会有相应的该工程项目测算,当然那个是比较理想化的状态下的,但有相应的对比数,对成本控制也会有一定的指导

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    2017-9-29 10:28
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    [LV.8]以坛为家I

    发表于 2016-11-7 08:17:45 |显示全部楼层
    学习与讨论

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    2017-11-2 09:23
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    [LV.5]常住居民I

    发表于 2017-1-1 17:36:40 |显示全部楼层
    努力跟帖转本位币,学习的内容很多,但是我的时间太少。

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    奋斗
    2017-9-21 12:25
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    [LV.5]常住居民I

    发表于 2017-2-9 23:54:45 |显示全部楼层
    谢谢楼主精彩分享!辛苦了!

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    2017-6-16 11:36
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    [LV.3]偶尔看看II

    发表于 2017-3-16 18:25:43 |显示全部楼层
    学习了

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