|
营改增在5月1日实施，虽然营改增对于房地产有较大利好，但其实施起来，对于房地产业务的影响也是方方面面的，在过渡期注定了要忙坏地产人的节奏啊。 一、统计报表全变了，工作量翻番啊 销售收入都是采用“不含税的金额”，成本也要才有不含税的金额，统计报表全都要发生变化，过渡期肯定存在双维数据，既包含含税金额，也包含不含税金额，有没有觉得瞬间工作量翻了一倍啊。 二、销售、财务、税务三方对数，晕菜了 增值税需要专用的税控机来进行销项发票打印，原来销售部门要有一个数据统计，财务部门要有一个数据统计，这过程中，两个部门的数据已经不容易对的上了，现在税务又要一个数据统计，三方对数，有没有感觉到周末，月末又要加班的节奏啊。 三、核算规则50多条，压力山大 会计核算要发生变化，不单科目要变，连核算规则也要变化，据说有50多条规则，过渡期每一个项目公司（城市公司）如果自行设定这些科目和规则，最后理解不一致怎么办，是不是要总部统一制定一个规则，然后项目按照总部指引去进行操作啊。有没有感觉到压力山大啊，这么多规则，这么多项目一个个培训么，如何保障他们能遵循这个规则呢，一个个检查么。 四、一套房子2个人抢，卖给谁呢，好纠结 新增不动产可以分两次抵扣，这是绝对的利好啊，可以促进商业、写字楼项目的销售啊，如果同样的房子，有两个人抢，一个是个人，一个是客户，同样的价格该买给谁呢？是不是卖给企业可以更贵一点呢？因为他可以抵扣啊。但是，岂不是同样一套房子要卖两种价格，怎么给客户解释啊。 卖给企业客户是需要登记相关信息，置业顾问应该练就火眼金睛，在接触客户的时候就要有意识的分辨他究竟是个人买，还是企业买。所以最好，同样一类产品只卖给一类客户。 五、销售价格一下冒出3类 销售价格审批需要看三类价格，含税价，不含税价，销项税额。有没有感觉满眼都是数据啊。如果再区分企业客户价格和个人客户价格的区别，眼睛绝对不够用了。 六、折扣怎么和税挂钩呢？ 认购书，合同需要有两个数据，一个是含税价，一个是不含税价，最蛋疼的是折扣需要采用哪个价格来管理呢？和不含税价格挂钩还是含税价格挂钩呢？怎么向客户解释这中间的差异啊。销售说辞要练练了吧。 七、同样的指标该用什么标准来衡量？ 新项目投资测算还在用老模型，怎么到得了营改增的新目标，要测算不含税成本，不含税收入等，而且评价标准和以前不一样了。企业需要想一想，我的投资测算模型需要怎么改了，同样的指标比如利润，利润率，我应该用什么标准来衡量了。 八、天了噜，成本数据库也要重新建立了 目标成本，以前使用含税价的，以后新项目就要变成不含税价和进项税额两列，怎么才能测得准这个数据呢，一方面经验数据缺失，另外一方面上游营改增后，价税变化经验，导致数据不再适用了。企业需要重新建立成本数据库，而且最好要包含含税价、不含税价、进项税额三部分。当然你如果直接用不含税价也行，不过估计要像老板解释一下，为什么目标成本不等于总投资，中间的税额是怎么回事？ 九、合约规划做进项预估会轻松点么 采用不含税价与目标进项方式双维管理，更适合的方式是采用合约规划做进项预估，也可以采用针对科目下基于材料，工程配比做区分。比如，人工外孔桩和管桩这两种类型的项目他的目标成本和进项组成就已经不一样了，管桩的对方的进项会高一点，他们的空间就大一点，挖孔桩，对方的进项少一点，空间就小一点。 十、供应商选择要多几个心眼了 要更关注供应商队伍的资质，纳税资格，把一般纳税人和小规模纳税人放在一起比较要多几个心眼了。同样的合同也许大家报价差不多，我们就要区分，他们是不是都能够提供相同的发票了，对于规范的施工单位而言对于发票的承诺可信度高一点，不规范的施工企业呢，他的承诺可信度会受到影响。 十一、合同及招标文件模版重新修订吧 合同及招标文件模版要重新修订了，把涉税条款加进去吧，最起码如下几个事情要说清楚：合同相对人信息添加，明确按规定提供发票的义务，明确提供发票的时间要求，明确提供发票类型、税率的要求，明确发票不符合规定所导致的赔偿责任 十二、大额招标的评标团队中以后要引入税务人员 招投标团队组成将发生变化，大额招标的评标团队中需要引入税务人员，因为我们不但要评价对方提供的发票及税率是否合适，还需要了解对方的进项情况，这样才能做出综合判断，单靠成本采招人员是不能完美得完成这个工作的。 十三、定标环节的价格判定，要结合税率及材料、工程多档税率做出比较 定标环节的价格判定，不能单纯进行分部分项的价格分析了，还需结合税率及材料、工程多档税率做出比较。不同的分项使用的材料占比，劳务占比是不一样的，对于施工方而言材料的进项是比较高的，劳务进项是比较小的，仔细分析更利于地产得到有效的“最低价”。 十四、合同需要价税分离 合同需要价税分离，而且因为混合销售的存在，税率从高，所以需要结合税率做明细核算，表明每一种税率的金额和进项额，很可能还会引起企业对合约进行重新规划，比如，做栏杆工程，原来材料带安装一个合同搞定，现在因为材料占比高，人工机械占比低，是不是会考虑分成材料采购合同与安装合同，这样企业能获得的进项就会更多一点。 十五、采购流程以及合同审批流程将发生变化 采购流程以及合同审批流程将发生变化，特别是当施工方对营改增理解不深刻的时候，可能导致对方报价虚高，以便规避风险，因此采购环节估计需要多几次澄清过程，也需要多几次谈判过程，合同审批需要经过考虑税务部门的意见了。 十六、合同付款的时候，发票啥时候给？ 合同付款的时候，需要做价税分离，并记录发票明细，发票啥时候给也要想清楚。是在发起付款申请的时候就提供发票，还是在付款申请在企业内部审批完了再让施工方提供，毕竟发票有个180天的认证期，一般地产企业付款审批跑个个把月是常事，发票放在企业内部停留太久，总是不太合适。而且这个发票在走流程的这段时间给谁保管呢，工程部、合约部还是财务部。 十七、变更、签证、结算需要想清楚是不是需要价税分离 变更、签证、结算需要想清楚是不是需要价税分离，同时对于变更亦需要关注施工方的纳税资格（一般纳税人、小规模纳税人）。对于工程的奖罚，企业也要想清楚，奖金和罚款该不该开发票，进不进成本。 十八、进项发票，需要结合业务管理全过程，太复杂了 进项发票，需要结合业务管理全过程，发票登记录入，发票认证，发票抵扣，保管等事项，多如牛毛，台账更复杂了。因为你肯定需要查找，统计一下哪些发票认证，哪些发票抵扣了，如果一不小心，发票在抽屉里躺太久就不好了。
| 
发表于 2016-5-21 10:31:06
QQ好友和群
QQ空间
腾讯微博
腾讯朋友
分享
收藏
顶
踩
转发到微博
发表于 2016-5-22 06:33:39
