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[筹划] 从万科取消毛坯房看开发商在土地增值税新政下的税务应对策略 [复制链接]

  • TA的每日心情
    开心
    2024-3-4 10:08
  • 签到天数: 2126 天

    [LV.Master]伴坛终老

    发表于 2016-2-27 14:23:14 |显示全部楼层
    本文主要想从带装修房谈开发商的经济利益的着眼点,及开发商如何通过提供带装修房应对国内的土地增值税新政。国内土地增值税实行四级超率累进税率,土地增值率的不同会对企业土地增值税的税率产生很大影响。而企业销售毛坯房和装修房两种情况下的增值率会有差异,就给税务筹划带来了空间。
    我们可以用一个简单的数学模型来解释这个问题:
    设房地产开发企业出售毛坯房的销售额为x ,未装修时可扣除成本为y, 装修费用为z,企业所得税税率为T,如企业带装修销售时同时增加售价和成本。
    则企业对外销售产品时有如下两种方案:
    方案一:企业出售毛坯房,销售额为X,可扣除成本为Y。
    方案二:企业出售装修房,销售额为X+Z,据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则规定,从事房地产开发的纳税人对土地成本和开发成本可加计20%扣除,则可扣除成本为Y+1.2Z。
    两种情况下的增值率分别为:
    方案一:(X-Y)/Y
    方案二:[X+Z- (Y+1.2Z)]/ (Y+1.2Z)=(X-Y-0.2Z) /( Y+1.2Z)
    毫无疑问,方案一的增值率一定大于方案案的增值率,即(X-Y)/Y >  (X-Y-0.2Z)/( Y+1.2Z)
    可见,企业出售装修房时的增值率较低。当增值率在临界点时,采取两种方法会导致项目的土地增值税税率不同,交纳的土地增值税自然就不同。
    举例:假定某开发项目,毛坯房售价为8000万,可扣除成本为5000万(加计20%后)。现有两种销售方案可供选择:
    方案一,按毛坯房出售,售价为8000万;
    方案二,带装修出售,预计装修成本为1000万,平价装修不赚取利润,售价定为9000万。
    现对两种方案应交土地增值税进行比较:
    方案一应纳土地增值税为:
    增值率=(8000-5000)/5000=60%,
    应交土地增值税为:(8000-5000)×40%-5000×5%=950万
    方案二应交土地增值税为:
    增值率=(8000+1000-5000-1000×1.2)/(5000+1000×1.2)=45.16%
    应交土地增值税为:(8000+1000-5000-1000×1.2)×30%=840万
    方案二可少交土地增值税110万(950-840)。
    因此,不论从企业自身经济效益角度,还是从社会责任角度出发,提供装修房都是未来考虑的一个好的发展方向,是房地产企业做大做强的必经之路。

    九鼎财税

  • TA的每日心情
    奋斗
    2024-3-3 15:18
  • 签到天数: 4106 天

    [LV.Master]伴坛终老

    发表于 2016-2-28 00:57:44 |显示全部楼层
    谢谢分享

  • TA的每日心情
    开心
    2016-3-23 20:50
  • 签到天数: 19 天

    [LV.4]偶尔看看III

    发表于 2016-2-28 16:06:35 |显示全部楼层
    谢谢分享,好文章,给我很多启发

  • TA的每日心情
    开心
    2016-7-21 09:36
  • 签到天数: 78 天

    [LV.6]常住居民II

    发表于 2016-2-29 09:29:02 |显示全部楼层
    学习了

  • TA的每日心情
    开心
    2016-3-9 15:39
  • 签到天数: 3 天

    [LV.2]偶尔看看I

    发表于 2016-2-29 15:11:59 |显示全部楼层
    谢了。

  • TA的每日心情
    奋斗
    2018-8-11 10:12
  • 签到天数: 803 天

    [LV.10]以坛为家III

    发表于 2016-3-1 10:21:04 |显示全部楼层
    学习了,感谢版主。

  • TA的每日心情
    无聊
    2022-5-31 17:05
  • 签到天数: 200 天

    [LV.7]常住居民III

    发表于 2016-3-2 23:00:39 |显示全部楼层
    写得很细!

  • TA的每日心情
    无聊
    2016-3-4 10:02
  • 签到天数: 10 天

    [LV.3]偶尔看看II

    发表于 2016-3-4 10:57:17 |显示全部楼层
    谢谢分享

  • TA的每日心情
    开心
    2017-2-17 08:37
  • 签到天数: 184 天

    [LV.7]常住居民III

    发表于 2016-3-4 14:19:29 |显示全部楼层
    学习学习

  • TA的每日心情
    开心
    2017-2-17 08:37
  • 签到天数: 184 天

    [LV.7]常住居民III

    发表于 2016-3-4 14:22:17 |显示全部楼层
    学习学习

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