注册资产评估师《建筑工程评估基础》预习：工程建设相关法律法规

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注册资产评估师《建筑工程评估基础》预习：工程建设相关法律法规

第一章 概述

　　知识点七、工程建设相关法律法规的主要内容

　　（一）建筑法（本部分重点）

　　主要内容：

　　1.建筑许可（相对重要）。建筑许可包括施工许可和从业资格两项内容。

　　（1）施工许可。建设单位申请领取施工许可证，要求具备下列条件：

　　①用地②规划③拆迁④确定施工企业（应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，所确定的施工企业无效）⑤图纸（已经审查）⑥质量和安全措施⑦已委托监理⑧建设资金已经落实（建设工期不足1年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过l年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%.⑨其他条件。

　　在建设单位符合条件的前提下，建设行政主管部门自收到申请之日起15日内颁发施工许可证。

　　建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，申请延期两次为限，每次不超过3个月。不开工不延期、超期——施工许可证自行废止。

　　（2）从业资格。从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，应当具备相应条件，划分为不同的资质等级，取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。

　　从事建筑活动的专业技术人员，应当依法取得相应的执业资格证书，注册后在许可的范围内从事建筑活动，操作人员经培训并获得上岗证后，方可从事该工作。

　　2.建筑工程发包与承包。建筑工程的发包单位与承包单位应当依法订立书面合同，明确双方的权利和义务。

　　（1）发包。依法实行招标发包，政府及其所属部门不得滥用行政权力，指定的承包单位。提倡总承包，禁止将建筑工程肢解发包。发包单位不得指定承包单位购买或者指定生产厂、供应商。

　　（2）承包。资质允许范围内承包工程，大型建筑工程或者结构复杂的建筑工程，可以由两个以上的承包单位联合承包——承担连带责任。资质等级就低不就高。

　　非主体可以分包，——相应资质条件的分包单位。总承包对建设单位负责；分包单位对总承包单位负责。总承包和分包单位就分包工程对建设单位承担连带责任。

　　3.建筑工程监理。

　　（1）建筑工程监理范围。国家规定了实行强制监理的范围。下列工程必须实行监理（熟读）：

　　①国家重点建设工程；②大中型公用事业工程；③成片开发建设的住宅小区工程；④利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；⑤国家规定必须实行监理的其他工程。

　　（2）实行监理的建筑工程，由建设单位委托具有相应资质条件的工程监理单位监理。建设单位与其委托的工程监理单位应当订立书面委托监理合同。工程监理单位与被监理工程的承包单位以及建筑材料、建筑构配件和设备供应单位不得有隶属关系或者其他利害关系。工程监理单位不得转让工程监理业务。实施建筑工程监理前，建设单位应当将委托的工程监理单位、监理内容及监理权限，书面通知被监理的建筑施工企业。

　　工程监理单位应当在其资质等级许可的监理范围内，承担工程监理业务，并根据建设单位的委托，客观、公正地执行监理任务。

　　工程监理人员认为工程施工不符合工程设计要求、施工技术标准和合同约定的，有权要求建筑施工企业改正。工程监理人员发现工程设计不符合建设工程质量标准或者合同约定的质量要求的，应当报告建设单位要求设计单位改正。

　　4.建筑安全生产管理

　　建筑施工企业在编制施工组织设计时，应当根据建筑工程的特点制定相应的安全技术措施；对专业性较强的工程项目，应当编制专项安全施工组织设计，并采取安全技术措施。施工现场的安全由建筑施工企业负责。实行施工总承包的，由总承包单位负责。分包单位向总承包单位负责，服从总承包单位对施工现场的安全生产管理。涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质条件的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工。

　　5.建筑工程质量管理

　　建筑工程的勘察、设计单位必须对其勘察、设计的质量负责。

　　建筑施工企业对工程的施工质量负责。

　　按图施工，不得偷工减料。工程设计的修改由原设计单位负责，建筑施工企业不得擅自修改工程设计。

　　建筑施工企业必须确保工程质量。建筑工程竣工时不得有质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。

　　工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。建筑工程实行质量保修制度。任何单位和个人对建筑工程的质量事故、质量缺陷都有权向建设行政主管部门或者其他有关部门进行检举、控告、投诉。

　　（二）城市房地产开发经营管理条例

　　1.房地产开发建设。

　　（1）房地产开发项目的确定。

　　①应当符合规划、用地等要求；经主管部门批准纳入年度固定资产投资计划。

　　②应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则。

　　（2）房地产开发用地。房地产开发用地应当以出让方式取得。但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

　　（3）房地产开发项目的建设。房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于35%.房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。

　　房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

　　（4）房地产开发项目的竣工验收。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

　　房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

　　住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

　　2.房地产经营。

　　（1）房地产项目的转让——转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

　　（2）商品房的预售条件：

　　①土地使用权证书，已交全部土地出让金

　　②规划许可证和施工许可证；

　　③开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

　　④已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

　　（3）商品房的销售。商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。

　　房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

　　保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

　　商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

　　（三）建设工程质量管理条例（相对重点）

　　1.建设单位的质量责任和义务。

　　（1）招投标阶段。将工程发包给具有相应资质等级的单位实施。不允许建设单位将建设工程肢解发包。建设工程发包单位不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期。

　　（2）开工准备阶段。在取得施工许可证或开工许可证后方可施工。

　　施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。

　　实行监理的建设工程，建设单位应当委托具有相应资质等级的工程监理单位或者与该工程的施工承包单位无隶属关系和其他利害关系的该工程的设计单位进行监理。

　　（3）施工阶段。提供有效的资料。在施工中保证由其负责采购的建筑材料、建筑构配件和设备的质量，不允许在装修和使用过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构。

　　（4）竣工验收阶段。建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，验收合格后方可交付使用。竣工验收应当具备下列条件（合法资产的基本前提）：

　　①完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

　　②有完整的技术档案和施工管理资料；

　　③有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

　　④有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

　　⑤有施工单位签署的工程保修书。

　　在建设工程竣工验收后，及时向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案。

　　2.勘察、设计单位的质量责任和义务。勘察、设计单位必须按照工程建设强制性标准进行勘察、设计，并对其勘察、设计的质量负责。注册建筑师、注册结构工程师等注册执业人员应当在设计文件上签字，对设计文件负责。

　　3.施工单位的质量责任和义务。

　　施工单位必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得擅自修改工程设计，不得偷工减料；在施工过程中发现设计文件和图纸有差错的，应当及时提出意见和建议；按照工程设计要求、施工技术标准和合同约定，对建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土进行检验；对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在建设单位或者工程监理单位监督下现场取样，并送具有相应资质等级的质量检测单位进行检测；对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修。

　　4.工程监理单位的质量责任和义务。

　　未经监理工程师签字，建筑材料、建筑构配件和设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得进行下一道工序的施工。未经总监理工程师签字，建设单位不拨付工程款，不进行竣工验收。

　　监理工程师应当按照工程监理规范的要求，采取旁站、巡视和平行检验等形式，对建设工程实施监理。

　　5.建设工程质量保修。

　　（1）保修证书。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。

　　（2）保修期限。在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

　　①基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程。为设计文件规定的该工程的合理使用年限：

　　②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

　　③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

　　④电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

　　其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

　　（3）保修责任。建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

　　6.工程质量的政府监督管理。（简单阅读）

　　（四）国有土地上房屋征收与补偿条例 熟悉

　　1.房屋征收：

　　（1）征收情形。符合国家需要的征收。

　　（2）征收要求。

　　房屋征收决定公告需载明：征收补偿方案、行政复议、行政诉讼权利等事项。

　　对征收决定不服：可以依法申请行政复议，依法提出行政诉讼。

　　2.补偿：

　　（1）补偿内容。

　　①被征收房屋价值的补偿；因搬迁、临时安置的补偿；因停产停业损失的补偿。3种

　　②对被征收人给予补助和奖励。符合住房保障的，优先给予住房保障。

　　（2）被征收房屋价值的确定。

　　①被征收房屋的价值：由房地产估价机构按照国务院住房城乡建设主管部门制定的评估办法评估确定。

　　②房地产评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。

　　③对评估确定的房屋价值有异议的，向房地产价格评估机构申请复核评估。

　　对复核结果有异议的，向房地产价格评估专定委员会申请鉴定。

　　（3）补偿方式。货币补偿、产权调换（结清差价）。

　　（4）补偿范围。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿。

　　（5）补偿协议。

　　①协议内容：补偿方式、金额和支付期限、产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等。

　　②对补偿不服的，可以依法申请行政复议、提起行政诉讼。

　　（五）民用建筑节能条例（简单了解）

　　1.新建建筑节能。

　　（1）国家推广使用民用建筑节能的新技术、新工艺、新材料和新设备，限制使用或者禁止使用能源消耗高的技术、工艺、材料和设备，不得在建筑活动中使用列入禁止使用目录的技术、工艺、材料和设备。

　　（2）建设单位、设计单位、施工、单位、工程监理单位及其注册执业人员，应执行民用建筑节能强制性标准。

　　（3）实行集中供热的建筑应当安装供热系统调控装置、用热计量装置和室内温度调控装置；公共建筑还应当安装用电分项计量装置。居住建筑安装的用热计量装置应当满足分户计量的要求。

　　（4）对具备可再生能源利用条件的建筑，建设单位应当选择合适的可再生能源，用于采暖、制冷、照明和热水供应等；设计单位应当按照有关可再生能源利用的标准进行设计。建设可再生能源利用设施，应当与建筑主体工程同步设计、同步施工、同步验收。

　　（5）国家机关办公建筑和大型公共建筑（指单体建筑面积2万平方米以上的公共建筑）的所有权人应当对建筑的能源利用效率进行测评和标识、公示。

　　（6）房地产开发企业销售商品房，应当向购买人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息。在正常使用条件下，保温工程的最低保修期限为5年。

　　2.既有建筑节能。

　　（1）既有建筑节能改造因地制宜。

　　（2）国家机关办公建筑、政府投资和以政府投资为主的公共建筑的节能改造，应当制订节能改造方案；其他公共建筑不符合民用建筑节能强制性标准的，在尊重建筑所有权人意愿的基础上，可以结合扩建、改建，逐步实施节能改造。

　　（3）实施既有建筑节能改造，对实行集中供热的建筑进行节能改造，应当安装供热系统调控装置和用热计量装置；对公共建筑进行节能改造，还应当安装室内温度调控装置和用电分项计量装置。

　　3.建筑用能系统运行节能。

　　（1）建筑所有权人或者使用权人应当保证建筑用能系统的正常运行，不得人为损坏建筑围护结构和用能系统。