【34号专题】关于出租地下人防工程相关税金的探讨

鱼加熊

地下人防工程，是房地产开发公司经常碰到的一个项目，也是房地产公司会计人员的一个重点和难点。这里试着就地下人防工程的相关税金作一探讨。

一、人防工程的介绍
     人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。（《人民防空法》第十八条。）这里探讨的是后一种，通常也被称为结建人防工程。
对于开发公司来说，人防工程的支出是一种义务，带有强制性的特点。根据《人民防空法》第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”同时，根据《关于改变结合民用建筑修建防空地下室规定的通知》（人防委字〔１９８４〕９号）：“三、结合民用建筑修建防空地下室，一律由建设单位负责修建。”
在这个前提下，开发公司可以选择的只能是修建人防工程，还是缴纳异地建设费。根据《建设部印发关于规范防空地下室易地建设收费的规定的通知》（计价格〔2000〕474号）：“二、对按规定需要同步配套建设，但确因下列条件限制不能同步配套建设的，建设单位可以申请易地建设。”当然了，如果要修建人防工程的，从节约成本的角度来说，开发公司尽量选择物资掩蔽的地下人防，尽量避免修建人员的地下人防。
在房屋测量和销售的时候，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条明确规定，“作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”从中可以看出，人防工程是不包含在商品房的面积当中，当然是无法正常对外销售的。

二、人防工程的所有权
目前，人防工程的所有权有一定的争议。通常，有三种意见：
1、国家所有：根据《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》第二条：“人防工程及其设备设施是国家的财产”，同时各地方也有相类似的规定，例如《大连市人民防空管理规定》第二十条：“人民防空工程使用人应向人民防空主管部门申领人防工程使用证，按规定签订使用协议书。”在实际操作中。开发商在竣工后也需要将人防工程移交给当地的人防部门，当然大多数又签订了使用协议书，租了回来。
2、开发单位所有：根据《人民防空法》第五条：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。” 人防工程没有包含在商品房的面积当中，也就不归业主所有。投资者当然就是开发单位了。
3、业主全体所有：根据《物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”同时，由于开发单位通常将人防工程的成本放在了整个销售项目的成本当中，相当于全体业主购买了人防工程的投资。同样根据《人民防空法》第五条，应当属于业主所有。
从目前的实践来看，国家所有说占据主动。当时由于防空工程的特殊性，无论是开发单位和业主都不可能拥有完全的所有权，因此倾向于国家所有，只不过是由开发单位回租使用而已。下面的相关税收都按照国家所有说来进行处理。

三、移交时的所得税
根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）“（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。”
根据目前的规定，人防工程的设计、施工、监理、报竣等工作都需要当地的人防部门进行监督，竣工后无偿移交给人防部门。因此需要单独核算人防工程的设计、施工、监理等费用，无法单独核算的需要计算分摊人防工程的成本，汇总后并入到整个项目的公共配套设施中，在所得税前进行扣除。

四、出租时的营业税
人防工程移交后，通常开发单位提出申请，签订租赁合同并领取人防工程使用证后，会将人防工程回租过来。这时候进行适当改造，大都改造成地下车库，然后对外转租。这时候，签定的应当是租赁合同，租赁期限20-70年不等，大都是一次性交纳租赁款。
对于这部分租金的收入，不能按照销售不动产的税目来走，按时应当按照租赁业的税目来走。理由如下：
1、根据《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》（国税发［1995］076号）“五、关于转租业务征税问题单位和个人将承租的场地，物品，设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。”
2、根据《国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复》（国税函[2005]83号）“一、对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业－－租赁业”征收营业税。”
营业税的纳税时间，由于是一次性收款，根据《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）“五、单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等，下同），其营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定，该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准。”可以按照会计方面的规定，分期纳税。但由于所得税方面的要求，以及实务中的处理习惯，还是建议在收到与收款的时候，一次性缴纳营业税，以避免麻烦。


五、出租时的所得税
　  根据《企业所得税法实施条例》的相关规定，租金收入应按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，就是说在按照合同规定收到款项的时候一次性确认为收入。同时，将支付给人防部门的租金和改造的费用配比扣除。

六、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令[1988]第11号）财产租赁合同，按租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的按一元贴花。注意，按照合同总金额一次性交纳。合同未到期解除合同的，印花税不作调整。

七、房产税
2005年12月31日以前，根据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]8号）第十一条：“为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。”
2006年1月1日起，财政部、国家税务总局下发了《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税［2005］181号），明确规定：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
由于开发公司是对外转租，对于转租相关的房产税，目前国家没有统一明确的政策，各地对转租房产征税规定各有不同，大约有三种：
    1、对于转租收入不征收房产税；
2、发生转租，由转租人按租金全额收入按综合税率缴房产税；
3、发生转租，由转租人按租金差额收入按12%缴房产税。
根据房产税的相关规定，以及各地的主流做法，还是认为转租不应当缴纳房产税：
1、根据《房产税暂行条例》第二条规定：房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。开发公司既不是人防工程的所有人或承典人，也不存在产权未确定的情况，因此不是纳房产税的纳税义务人。
2、根据《上海市地方税务局关于转租房产的租金收入停止征收房产税的通知》(沪地税地〔1996〕42号)规定：“房产税属于财产类税，不同于流转税，根据规定应由房产的产权所有人或代管人为纳税义务人。现对出租房产已由产权所有人或代管人按租金收入缴纳房产税，是否要再对承租人将租入房产进行转租按收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的问题，经请示国家税务总局地方税务司后，决定本市关于转租房产按其收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的规定停止执行。”
3、《成都市地税局关于房产税、土地使用税、耕地占用税、契税若干问题的解答》(成地税发[1994]第8号)规定，对转租房屋的转租人，因产权不属转租人，对转租人所得的租金收入，不应再征房产税。
因此，开发公司转租不应当缴纳房产税，但建议同当地的税务机构联系，进行确认。

八、土地增值税
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
由于转租人防工程没有转让土地使用权，也没有转让建筑物的所有权，因此不涉及土地增值税。34号

一品草根

看了一遍，说的有点道理，但是估计房产税和土增税难处理

估计还要牵扯城镇土地使用税，因为你是长期出租~~产权没有转移

[ 本帖最后由 阿根 于 2008-7-11 16:39 编辑 ]

一品草根

指出搂主的疏忽，是财税[2005]181号，不是2006

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅 （ 局 ） 、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
　　为了统一税收政策，规范税收管理，现将具备房屋功能的地下建筑的房产税政策明确如下：
　　一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。
　　上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
　　二、自用的地下建筑，按以下方式计税：
　　1 .工业用途房产，以房屋原价的 50 — 60% 作为应税房产原值。
　　应纳房产税的税额 = 应税房产原值× [1-（10% — 30%] × 1.2 ％。
　　2 .商业和其他用途房产，以房屋原价的 70 — 80 ％作为应税房产原值。
　　应纳房产税的税额 = 应税房产原值× [1-（10% — 30%）] × 1.2 ％。
　　房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。
　　3 .对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
　　三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
　　四、本通知自 2006 年 1 月 1 日起执行，《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》 （[86] 财税地字第 008 号 ） 第十一条同时废止。

　　财政部
国家税务总局
　　二○○五年十二月二十三日

鱼加熊

多谢挑虫。

1126自强不息

房地产公司卖车库是否缴纳“土地增值税 "

  
  咨询问题： 房地产公司卖车库是否缴纳“土地增值税”？

  咨询内容： 税官你好！请问：房地产开发公司出售自己开发建设（经规划批准）的无产权、只有使用权的汽车库，是否缴纳“土地增值税”？我看了有关资料--只有发生房地产产权转让的，才属于土地增值税的征收范围。请给予解答。谢谢！  

   回复解答：   车库属于地上建筑物，房地产开发公司出售车库，需要缴纳“土地增值税”部门：税政一处  答复时间：2008-03-25 18:16

    我认为贵处答复不妥：（1）无产权的车库不能办理有关证件，如 房产证等；（2）财务不会开具销售不动产发票，而是服务业发票的；（3）上述行为实际上属于长期出租，一次性收取租金的性质，故本人认为不应缴纳土地增值税，请贵处予以答复，非常感谢

回复解答：

1、车库（无法取得产权的）作为公用或共用设施，其所有人是全体业主（下列车库均指无法办理产权的车库）（依据物权法）。
2、车库既然归全体业主所有，只能由业主委员会确认其使用方式（出租或长期出租），房地产开发企业根本无权销售或者出租，如果房地产企业将车库出租，其出租所得资金应移交业主委员会，由业主委员会管理使用。
3、对于房地产开发企业销售车库的行为，无论其将来在民事法律上如何处理，在该行为发生时应当视为房地产开发企业在房价之外另立名目向购房者加收房款，应当征收土地增值税。部门：税政一处

鱼加熊

自强不息：

这个答复以前我也看过，不过感觉有点不同：
1、可能提问不清楚，也可能实际情况不同，我探讨的是人防工程，同非人防工程的无产权车库不同；
2、最后税政一处的答复也有问题，没有政策依据。

wbh2008

学习学习再学习，好好研究一下

银丝面

学习，再学习

一笑

很好的学习资料!谢谢

ahui98

很好的课题，值得深入探讨