TA的每日心情 | 奋斗
2017-9-20 13:49 |
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签到天数: 63 天 [LV.6]常住居民II 
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房地产是资金密集型的产业， 资金问题，当然是房地产开发的核心问题。在市场惨淡的情况下，为什么很多房地产项目难以为继，很多开发商不得不跑路，根本就是资金出了问题。所以，当前市场不景气的情况下，很多开发商提出了现金为王的概念。市场不好，销售不畅，资金的把控当然是很关键的。而在市场情况好销售顺畅的时候，资金的控制也非常重要。这时候的资管理，主要是如何加速周转，提高使用效率，产生最大效益。所以一个房地产项目开发的负责人，应该熟悉资金管控的环节和技巧，才能确保项目开发的顺利进行。
作为一个专业的房地产开发公司来讲，资金控制处在管理系统中一个很核心和关键的位置。对于一个项目，公司的最高层董事会只考虑两个问题，首先是需要多少钱，其次才是能赚多少钱。没有足够的资金，最赚钱的项目也只有嫉妒别人的份。在项目拿地之前，可行性研究往往由公司的策划人员来做，而这些人往往只会做项目的市场论证，而核心部分----项目经济分析不会做。对董事会而言，这样的可行性研究就失去了参考意义。项目前期可行性论证的经济分析，不仅仅包括经济效益分析，还要有项目开发过程的现金流分析。作为基层的专业技术人员来讲，可能只能做到这一步。而实际上还有一个很重要的一部分，就是资金筹措方案，应该是经理层在在董事会的指导下做出来。项目资金的筹措，一般要考虑自有资金、银行贷款和销售回笼资金三个方面，这三个方面产生的资金来源，要能够满足项目开发过程产生的资金流出。这个中间，银行贷款到位时间和销售回笼的速度这两个指标的预计要相对准确，这个要基于对市场和项目自身情况的判断。为什么市场下滑很多开发商资金链就会断裂，就是对市场变化估计不足，对项目销售太乐观，导致资金回笼赶不上支出的步伐。对于房地产项目，资金链的断裂打击往往是致命的。资金链的断裂往往导致项目开发建设中途停滞，就会集中产生施工单位索赔，民工闹事等负面事件。这种状况的出现，打击的是消费者的信心。即便通过其它形式的资金筹措很快就能解决支付问题，但是市场对项目信心的恢复也需要时间，而这对等米下锅的项目资金来说无异于雪上加霜。所以有经验的开发商，对整个现金流的控制非常重视，不仅仅前期资金筹措充分预计到各种困难情况的产生，包括银行项目贷款额度也比实际需求要约大，开发过程中的资金控制也非常到位。
资金控制不仅仅是财务负责人的核心工作，同时也是总经理的重要工作。只有到总经理这个力度和高度，才能组织督促各个部门协调配合好资金的计划、调度和控制工作。项目启动开发程序后，资金控制的第一个工作，就是组织各个部门联合制定完整而准确的项目开发计划和明细的项目成本目标，有这两个东西，就可以制定从时间和数量上相对准确的项目资金流出计划。而量出而入，在准确地估算资金流出的情况下，精确的资金投入才会发挥最大效率。既不会因为投入不足而产生资金链断裂，也不会因为大量的资金闲置在账上而造成严重的资金机会成本的损失。
在资金的来源中，一般包括自有资金、银行贷款和项目销售回笼资金三个部分。这个三个来源，从可控性来讲，
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发表于 2012-3-2 23:48:23
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