房地产会计网-引领房地产会计行业潮流!

房地产会计网

 找回密码
 注册

QQ登录

只需一步,快速开始

用新浪微博连接

一步搞定

论坛热门版块 国内最热门的房地产财务同行交流平台 房产会计问吧 - 房产会计实务 - 纳税筹划

论坛推荐版块 我们的宗旨:房会天下 网聚精英 房产会计专题 - 房产开发资料 - 成本预算

网站培训课程 房地产会计财税专业培训 财税课程咨询 - 课程在线报名

查看: 331769|回复: 234

[群讨论] 房地产公司会计常遇到的一些常见会计问题及解决方法(转来的特别新会计要看下)   [复制链接]

  • TA的每日心情
    郁闷
    2015-12-2 12:58
  • 签到天数: 38 天

    [LV.5]常住居民I

    发表于 2011-8-4 08:38:54 |显示全部楼层
    1、为什么在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时,不能办理在建工程抵押?办理了预售的房屋为何不能做在建工程抵押?
    答:本规定主要是为防止房地产开发企业多头套取资金,在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时,在建工程的投入已全部由预售收入提供,办理在建工程抵押,对同一资金需求又申请贷款或其他债务融资是不被允许的,当然以前也有个别金融机构和抵押登记部门默认的(或者开发商隐瞒销售行为,预售不登记)。
    2、房地产测绘所在工程进度至正负0线后,即可做在建工程测绘。而评估事务所在结构封顶后才可做整个工程的抵押价值评估报告。测绘和评估都是在建工程抵押所必须进行的环节,那企业进行在建工程抵押贷款的最早和最佳时点是?
    答:在建工程抵押或转让最早时点应为项目投入达到25%时,在此之后,预售之前就是办理抵押贷款的最佳时间了。当然预售后,也可以办理在建工程抵押,但在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时,不能办理在建工程抵押。

    关于在建项目抵押的条件,法律未做明确规定。但是根据相关法律法规,一般认为在建项目抵押必须满足以下几种条件:
        ⑴已经交付全部土地出让金,取得国有土地使用权证书。
        ⑵取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。《城市房地产抵押管理办法》明确规定在建工程抵押合同应载明土地使用证、建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证三证的编号。
        ⑶在建工程,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,才具有了可转让的属性,满足抵押法定要求。
        ⑷在建项目与土地使用权必须同时抵押。
    3、为项目贷款发生的测绘费、保险费、评估费等放在开发间接费中,不是很理解。费用的发生因与借款直接相关放在财务费用中资本化不妥吗?
    答:为项目贷款发生的测绘费、保险费、评估费等为借款的辅助费用,新会计准则对借款辅助费用资本化也有规定:“第十条专门借款发生的辅助费用,在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之前发生的,应当在发生时根据其发生额予以资本化,计入符合资本化条件的资产的成本;在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后发生的,应当在发生时根据其发生额确认为费用,计入当期损益。一般借款发生的辅助费用,应当在发生时根据其发生额确认为费用,计入当期损益。”

    至于用什么科目核算,见仁见智。我们认为进入开发间接费比较好,因为在一家金融机构融资不成功,也发生类似费用,而且类似费用发生后产生的成果还可以用于其他金融机构融资。

    4、销售推广费中的分类中媒体广告费、广告制作费、展位费及展台搭建费、户外发布费、围墙彩绘费、宣传费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等,按税务口径划分的广告费和业务宣传费是哪几项?




    游客,如果您要查看本帖隐藏内容请回复



    [ 本帖最后由 武汉-狂人 于 2011-8-4 14:47 编辑 ]
    九鼎财税

  • TA的每日心情
    奋斗
    2012-2-13 10:52
  • 签到天数: 2 天

    [LV.1]初来乍到

    发表于 2011-8-4 08:54:03 |显示全部楼层
    进去看看,学习学习

  • TA的每日心情
    奋斗
    2013-6-21 12:02
  • 签到天数: 348 天

    [LV.8]以坛为家I

    发表于 2011-8-4 09:09:05 |显示全部楼层
    多些实用性的文章,给大伙以实际的指导,谢谢楼主分享。

  • TA的每日心情
    奋斗
    2015-12-18 14:25
  • 签到天数: 58 天

    [LV.5]常住居民I

    发表于 2011-8-4 09:31:05 |显示全部楼层
    谢谢楼主分享

  • TA的每日心情
    慵懒
    2014-4-17 21:15
  • 签到天数: 39 天

    [LV.5]常住居民I

    发表于 2011-8-4 09:38:01 |显示全部楼层
    学习学习,感谢楼主的分享

    该用户从未签到

    发表于 2011-8-4 09:52:56 |显示全部楼层
    谢谢楼主的分享,一起学习学习

  • TA的每日心情
    奋斗
    2015-11-10 09:56
  • 签到天数: 108 天

    [LV.6]常住居民II

    发表于 2011-8-4 10:42:38 |显示全部楼层
    谢谢分享,学习一下

    该用户从未签到

    发表于 2011-8-4 10:44:48 |显示全部楼层
    学习学习

    该用户从未签到

    发表于 2011-8-4 10:53:26 |显示全部楼层
    房产会计新手,很有兴趣学习下

  • TA的每日心情
    开心
    2011-12-12 10:48
  • 签到天数: 1 天

    [LV.1]初来乍到

    发表于 2011-8-4 11:22:20 |显示全部楼层
    赶紧跑来看看!好东西

    发表回复

    您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

    本版积分规则

    关闭

    推荐阅读

    返回顶部