关于回迁房的会计处理与税务成本的分析

风月无边

以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，尽管其行为具有特殊性，但笔者认为其会计处理适用《企业会计准则第7号——非货币资产交换》的规定，且开发产品的会计成本与计税成本有共同之处。

　　例：JN房地产开发公司开发项目占地100000平方米，土地成本已发生并向当地国土局支付土地出让金7500万元；另外，在本项目中需要按照1：2的面积比例，与拆迁户兑现回迁房800套（回迁房150平方米/套）。

　　开发项目分三期进行建设。一期项目占地面积30000平方米，二期项目占地面积30000平方米，三期项目占地面积40000平方米。2010年5月，完成一期6栋900套共135000平方米的楼房建设，建安成本实际支出27000万元（基础设施费、公共配套设施费等暂不计），一期有回迁房500套，剩余的300套回迁房分别在二、三期待建。假设一期商品房对外售价为4000元／平方米。请确定第一期完工开发产品的会计成本和计税成本（本例不考虑补价与相关税费）。

　　（一）第一期完工开发产品的会计成本的确定

　　1.支付土地出让金与发生的建安支出（单位：万元，下同）

　　借：开发成本——土地征用费及拆迁补偿费 7500

　　　贷：银行存款 　　　　　　　 7500

　　借：开发成本——建筑安装工程费 27000

　　　贷：银行存款 　　　 27000

　　2.第一期回迁房500套与土地成本的账务处理

　　JN公司与被拆迁户的房产拆迁补偿行为符合《企业会计准则第7号——非货币资产交换》规定，假设该交换具有商业实质，且换入换出资产的公允价值能够可靠计量，则“应当以换出资产的公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本”，即：“换出资产”指JN公司建造的商品房：“换出资产的公允价值和应支付的相关税费”指JN公司建造的商品房的市场价值：“换入资产”指被拆迁户的房产，即土地征用及拆迁补偿需要支出的费用。

　　在交付该500套商品房给被拆迁户时，可做如下会计处理：

　　借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 3000000

　　　贷：主营业务收入 　　　　　　　 30000

　　注：30000＝500×150×4000

　　3.为完整反映开发成本，按照第一期项目销售单价预提二、三期项目土地成本

　　借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 18000

　　　贷：其他应付款——土地征用及拆迁补偿费 18000

　　注：18000＝300×150×4000

　　4.土地成本合计：7500＋30000＋18000＝55500（万元）

　　第一期项目应分配土地成本＝第一期项目占地面积÷总土地面积×总土地成本＝30000÷100000×55500＝16650（万元）；可售建筑面积单位工程成本＝成本对象总成本÷成本对象总可售面积＝（16650＋27000）÷135000≈3233（元／平方米）。

　　5.第一期完工开发产品的会计成本

　　借：开发产品—— 一期 43650

　　　贷：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 16650

　　　　　开发成本——建筑安装工程费 　　　27000

　　6.结转换出500套回迁房（开发产品）的主营业务成本
…………………………

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李晋华

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