物业管理公司会计实务大全－精品资料

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固定资产计价

为了正确组织固定资产的核算，需要计算固定资产的实物量和价值量。固定资产计价是指以货币为计量单位，来计算固定资产的价值。这种计价应根据固定资产的特点和管理的要 求，采用适当的标准。固定资产一般采用以下三种计价标准：

(一)原始价值
又称原值或原价，是指公司在购置、建造、安装某项固定资产时所发生的全部实际支出。它一般包括买价、运输费、保险费、安装调试费和相关的税金等。固定资产的来源不同，原始价值的构成内容及确定方法也不完全相同。 采用原始价值计价的主要优点是它具有客观性和可验证性。这一优点，使它成为固定资 产的基本计价标准。

(二)重置完全价值
是指在现时的生产技术条件下，重新购建同样的固定资产所需要的全部支出，又称现时重置成本。 采用重置完全价值对固定资产计价，可以比较真实地反映固定资产的现时价值，但也带来了一系列的其他问题，会计实务操作也比较复杂。会计实务中，通常只在取得无法确定其原始价值的固定资产时采用重置完全价值计价，如对盘盈固定资产，未附价值凭证的接受捐 赠固定资产、购入的无法确定其原始价值的旧固定资产等计价。此外，还用于对会计报表进行补充、附注说明时采用。

(三)净值 又称折余价值。是指固定资产原始价值或重置完全价值减去已提折旧后的净额。 固定资产净值可以反映公司实际占用在固定资产上的资金数额，是计算固定资产盘盈、 盘亏、出售、报废、毁损等损溢的依据。用净值和固定资产原始价值或重置完全价值相比 较，可以了解固定资产的新旧程度，便于公司合理制定固定资产更新计划，适时进行固定资产更新。

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固定资产增加的核算

增加固定资产的主要来源有：购入、自行建造、其他单位投资转入、融资租入、接受捐赠和盘盈等。
在会计核算中，主要应设置“固定资产”、“累计折旧”、“在建工程”等帐户。
“固定资产”帐户是一个资产类帐户，它按照固定资产计价标准中的原始价值或重置完全价值核算固定资产的增减变动和结存情况。以折旧形式减少的固定资产价值，不在本帐户中核算。该帐户借方登记固定资产的增加数，贷方登记固定资产的减少数，余额在借方，表 示现有固定资产的原始价值。

固定资产
登记固定资产的增加数	登记固定资产的减少数

“累计折旧”帐户也属于资产类帐户，它是用来调整固定资产的备抵调整帐户，该帐户 贷方登记按照规定计提的固定资产折旧额；借方登记减少(报废、出售、盘亏)的固定资产 已提折旧额的冲销数；余额在贷方，表示现有固定资产已提累计折旧额。

累计折旧
登记减少(报废、出售、盘亏)的固定资产 已提折旧额的冲销数	登记按照规定计提的固定资产折旧额

“在建工程”帐户属于资产类帐户，它核算企业进行各项工程，包括固定资产新建工程、 改扩建工程、修理工程、安装工程等发生的实际支出。该帐户借方登记工程发生的各项支 出；贷方登记结转已完工的工程成本数；余额一般在借方，反映尚未完工或虽已完工但尚未 办理竣工决算的工程实际支出；以及尚未使用的工程物资的实际成本。该帐户还应按工程项 目等，进行明细核算。

在建工程
登记工程发生的各项支 出	登记结转已完工的工程成本数

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一、投资者投入固定资产核算

物业管理公司对其他单位投资转入的固定房屋、机器设备固定资产，应按评估价或合同，协议确认的价值入帐。
在评估确认的价值小于投出单位帐面原价的情况下，应按投出单位固定资产的帐面原价作为原值，按评估确认的价值或合同、协议约定的价值作为投入的资本，按投出单位帐面原价大于评估确认价值的差额作为已提折旧处理，计入“累计折旧”帐户；在评估确认的价值大于或等于帐面原价的情况下，固定资产原价和实收资本均按评估确认的金额入帐。
例某物业管理企业接受乙公司投入的大型运输车一辆，投出单位的帐面原价为 300 000元，经双方协定的价值为250 000元。根据有关凭证编制会计分录如下：
    借：固定资产 ?300 000
      贷：实收资本 ?250 000
??      累计折旧??50 000
例 物业管理企业与甲单位联营，收到甲单位投入机器设备一台，投出单位帐面原值50 000元，已提折旧 10 000元，经评估确认价值为55 000元，已办好投资转入手续，设 备已交付使用。根据有关凭证编制会计分录如下：
    借：固定资产——经营用固定资产 55 000
       贷：实收资本????????? 55 000

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二、购人固定资产的核算

企业购入的固定资产，按实际支付的价款作为固定资产原价入帐，借记“固定资产”帐户，贷记“银行存款”帐户。因购入的固定资产，其中有的不需要安装就可以投入使用，如汽车、复印机等。有的需要进行施工安装后才能投入使用，如：生产用锅炉、喷水池等，故其会计核算就应分两种情况进行。

(一)购入不需要安装的固定资产
购入的不需要安装的固定资产，按照实际支付的买价或出售单位的帐面原值加上增值税、支付的包装费、运输费、装卸费和保险费等费用作为固定资产原始价值。如从国外进口 的，还要加上按规定支付的关税。
例 某物业管理企业购入一辆面包车，价款150000元，保险费6000元，货款及费用以转帐支票支付。根据转帐支票存根及发票等原始凭证，编制会计分录如下：
     借：固定资产——面包车 156 000
        贷：银行存款????? 156 000
(二)购入需要安装的固定资产 购入需要安装的固定资产，按入帐价值除包括实际支付的价款(买价与进项税额、包装 费、运输费、保险费等)外，还应加上安装费用。核算时，通过“在建工程”帐户核算。若购入旧的需要安装的固定资产时，应按售出单位的固定资产帐面原价，扣除原安装成本，加上新安装成本和包装费、运杂费等，作为固定资产原价；实际支付价款，作为固定资产净值；其差额作为已提折旧。如实际支付价款大于售出单位的固定资产帐面原价的，则应以实 际支付的价款作为购入固定资产原价。
例 某物业管理企业购入需要安装的设备一台，买价6 800元，增值税1 156元，包装费和运输费共计2 700元，款项均以银行存款支付。根据发货票和付款收据等编制会计分录如下：
(1)借：在建工程 10 656
?   贷：银行存款 10 656
(2)发生安装费用600元时，编制会计分录如下：
   借：在建工程 600
     贷：银行存款 600
(3)设备安装完毕交付使用，结转固定资产价值，编制会计分录如下：
   借：固定资产 11 256
      贷：在建工程 11 256
例某物业管理企业从外单位购入需要安装的旧设备一台，售出单位的帐面原价 87 000元，原来的安装成本4 000元，新发生的安装成本5 300元，包装运杂费等2 000元， 该设备的买价65 000元。款项均以银行存款支付。编制会计分录如下：
    借：在建工程 65 000
       贷：银行存款 65 000
发生安装费用时：
    借：在建工程 5 300
       贷：银行存款 5 300
该项设备安装完毕交付使用，结转固定资本成本：
    借：固定资产 90 300
        贷：累计折旧 20 000
??         在建工程 70 300

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三、自制固定资产核算

公司自行建造的固定资产，可以有自营建造和出包建造两种方式。应当分别不同的建造 方式进行会计处理。

(一)自营工程的核算
自营工程是指由物业管理企业自行备料，自营施工建造的固定资产。公司应在“在建工 程”科目下按不同的工程项目设置明细科目。公司购入的为工程准备的物资等，按购入物资 的实际成本，借记“在建工程——工程物资”帐户，贷记“银行存款”等帐户。企业自营工 程领用的工程物资等，按领用物资的实际成本，借记“在建工程--X X程”帐户，贷记 “在建工程——工程物资”等帐户。自营工程发生的其他费用，按实际发生额，借记“在建 工程——X X工程”帐户，贷记“银行存款”(或“应付工资”、“长期借款”)等帐户， 自营 工程完工交付使用时，按实际发生的全部支出，借记“固定资产”帐户，贷记“在建工程 ——X X工程”帐户。
例 某物业管理企业自行建造小区喷水池等绿化设施一处，为工程购置建筑材料等 物资70 000元，全部用于工程建设，为工程支付的建设人员工资9000元，支付建筑施工部 的工程费用3 000元，工程完工验收交付使用。根据有关凭证编制会计分录如下：
(1)购入工程物资时：
    借：在建工程——工程物资 70 000
        贷：银行存款 ??????70 000
(2)领用工程物资时：
    借：在建工程——喷水池工程 70 000
        贷：在建工程——工程物资 ?70 000
(3)支付建设人员工资时：
    借：在建工程——喷水池工程 9 000
         贷：银行存款 ???????9 000
(4)支付施工部门的工程费用时：
    借：在建工程——喷水池工程 3 000
       贷：银行存款 ???????3 000
(5)工程完工验收交付使用，结转工程成本时：
    借：固定资产 ???????82 000
        贷：在建工程——喷水池工程 82 000

(二)出包工程的核算
公司在出包方式下建造固定资产，是将工程出包给施工单位，工程的实际支出在承包单 位核算，出包单位不负责工程各项实际支出的核算。待工程竣工后出包单位与承包单位进行 竣工结算。按照合同规定公司与承包单位结算的工程价款就是工程成本。在这种方式下， “在建工程”帐户实际成为公司与承包单位的结算帐户，公司将与承包单位结算的工程价款 作为工程成本，通过“在建工程”帐户核算。
例某物业管理企业建造商业网点用房，公司将工程出包给市第五建筑工程公司， 工程总预算为200 000元，按合同规定，预交工程款70％。
(1)、按合同，公司预付工程款，根据有关凭证编制会计分录如下：
   借：在建工程——网点 140 000
      贷：银行存款 140 000
(2)工程完工结算工程价款，收到承包单位帐单，补付30％的工资价款。根据有关凭证编制会计分录如下：
   借：在建工程——网点 70 000
      贷：银行存款 70 000
(3)固定资产交付使用，根据竣工工程决算表，结转工程成本。
   借：固定资产 ????210 000
      贷：在建工程——网点 210 000

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四、租入固定资产核算

企业租入的固定资产，有两种不同的形式：
一种是经营租赁形式，
另一种是融资租赁形 式。
企业以经营租赁方式租入的固定资产，其所有权不属于企业，因此不能作为企业的资产 记入固定资产帐户。融资租赁是指由于企业资金不足，或资金周转暂时困难，或者为了减少 投资风险，借助于租赁公司等机构的资金而购入的固定资产。这种租赁方式与经营性(临时性)租赁相比，一般租赁期限较长，租赁费用包括了设备的价款、租赁费、借款利息等，而且，在租赁期满后，设备产权一般要转给承租方等特点。
在进行会计核算时，企业应在“固定资产”帐户下单设“融资租入固定资产”明细帐 户，核算以融资租赁方式租入的固定资产。企业租入固定资产时，按租赁设备的价款，加上运输费、途中保险费、安装调试费等作为租入固定资产的原价，借记“固定资产——融资租入固定资产”帐户，贷记“长期应付款”或“在建工程” (需要安装的固定资产)等帐户。 租赁期满后，如合同规定将设备所有权转归承租企业时，应将固定资产从融资租入固定资产 明细帐户转入有关明细帐户。融资租入的固定资产由承租方计提折旧。

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五、接受捐赠固定资产核算

企业接受捐赠的固定资产时，如果对方提供了固定资产的有关记录的凭证，则以凭证的 记录为依据入帐；如果无提供的凭证记录，则应按同类资产的市场价格及有关费用(包装运 杂费、保险费、安装费等)作为原价入帐。公司接受捐赠的固定资产应作为增加资本公积处 理。在接受捐赠时，借记“固定资产”科目。如为旧的固定资产，应按估计折旧贷记“累计折旧”科目，按其差额贷记“资本公积”科目。
例 某物业管理企业接受捐赠计算机5台，按照同类资产的市场价值确认其原价为 40 000元。交付使用时，根据有关凭证编制会计分录如下：
   借：固定资产 40 000
     贷：资本公积 40 000
例 物业企业接受捐赠一辆旧的卡车，该卡车已使用两年，估计新旧程度为80％， 同类资产的市场价值为30 000元，根据有关凭证编制会计分录如下：
    借：固定资产 30 000
      贷：累计折旧?6 000
??      资本公积 24 000

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固定资产减少的核算

一，固定资产出售。毁捐和报废的核算

   企业购置的固定资产是为本公司生产经营和非生产经营使用的，但对那些不适用或不需用的固定资产，企业可以出售转让；企业的固定资产由于使用期限已满或丧失了使用功能需要报废；或由于技术进步等原因发生提前报废；或由于遭受自然灾害等非常损失发生毁损等，这些都将减少固定资产。企业因出售、报废、毁损等原因减少的固定资产要通过“固定资产清理”帐户核算。
“固定资产清理”帐户是一个计价对比帐户，它核算公司因出售、报废和毁损等原因转入清理的固定资产净值以及在清理过程中所发生的清理费用和清理收入。其借方反映转入清理的固定资产净值以及在清理过程中所发生的清理费用和清理收入，贷方反映清理固定资产的变价收入和应由保险公司或过失人承担的损失等。该帐户余额一般在借方，表示清理过程中固定资产的损失。
(一)固定资产出售的棱算
   企业因调整经营方针或因考虑技术进步等因素，可以将不需用或不适用的固定资产，经主管部门批准后对外出售，以便使固定资产做到物尽其用，调剂余缺，充分发挥固定资产的利用效果。按照税法规定，公司销售不动产，还应按销售额的5％计算交纳营业税。
例 某物业管理企业经主管部门批准将三间存车库对外出售，原价50 000元，已使用2年，计提折旧 10 000元出售的价格收入为55 000元，支付清理费用1 000元。收到款项存入银行，营业税率5％。计算应交的营业税并作出相应的会计处理。
(1)固定资产转入清理时编制会计分录如下：
   借：固定资产清理 40 000
      累计折旧 10 000
    贷：固定资产 50 000
(2)收到价款时，编制收到凭证，作会计分录如下：
   借：银行存款 55 000
      贷：固定资产清 55 000
(3)支付清理费用时：
   借：固定资产清理 1 000
     贷：银行存款 1 000
(4)计算应交纳的营业税(55 000元x 5 0,6=2 750元)
   借：固定资产清理 2 750
      贷：应交税金——应交营业税 2 750
(5)结转清理净损益
   借：固定资产清理 14 000
      贷：营业外收入 14 000
(6)上交营业税
   借：应交税金——应交营业税 2 750
      贷：银行存款 2 750
(二)固定资产毁损和报废的核算
固定资产的报废有的屑于正常报废，有的属于非正常报废。正常报废包括：使用磨损报废和由于技术进步而发生的提前报废；非正常报废主要是指自然灾害和责任事故所致。固定资产正常报废与非正常报废的会计处理基本相同。
例 某物业管理企业有一辆汽车报废，原值为120000元，已提折旧96000元，转入清理。
(1)经批准报废清理时，编制会计分录：
   借：固定资产清理 24 000
       累计折旧 96 000
    贷：固定资产 120 000
(2)以银行存款支付清理费500元。编付款凭证作会计分录，
   借：固定资产清理 500
      贷：银行存款 500
(3)收回残料价值600元残料变价收入800元。编制收款凭证，作会计分录：
    借，银行存款 900
       原材料 600
     贷：固定资产清 1 400
(4)结转清理净损失，作会计分录：
    借：营业外支出 23160
        贷；固定资产清理 23 160
企业的固定资产有时会因火灾、水灾、地震、台风等不可抗拒的因素遭致非常损失。对于非常损失，应将扣除保险赔偿后的净损失，记入“营业外支出——非常损失”帐户中。
例企业因火灾烧毁冰箱及电脑，总价值20 000元，已提折113 8000元、冰箱价值6 000元，已提折旧 2000元．电脑价值14 000，已提折旧 6000元，经保险公司核定应赔偿损失7 000元。
(1)注销固定资产原值和已提折旧时：
   借：固定资产清理 12 000
      累计折旧 8 000
    贷：固定资产——冰箱 6 000
        固定费产——电脑 14 000
(2)结转应由保险公司赔偿的损失时：
   借：其他应收款 7 000
       贷：固定资产清理 7 000
(3)结转清理净损失时：
   借；营业外支出——非常损失 5 000
        贷；固定资产清理 5 000
[火灾净损失=12 000元-7 000元=5 000元]

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二、固定资产投资的核算

  物业管理企业为拓宽经营方式，获取更多的经济效益，可以用自己拥有的固定资产作价投入其他企业参与经营并获得利润。当投资转出固定资产时，按资产评估或合同，协议确认价，借记“长期股权投资——其他投资”帐户，按累计折旧数借记“累计折旧”帐户，按固定资产原价贷记“固定资产”帐户，作为减少固定资产。

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固定资产折旧的核算

一、固定资产折旧的概念

固定资产折旧是指固定资产在使用过程中，由于损耗而逐渐转移到成本、费用中去的那部分价值。固定资产损耗一般分为有形损耗和无形损耗两种。
  1．有形损耗(也称物质损耗)
它是指固定资产在使用过程中由于使用和自然力的影响而引起的使用价值和价值的损失。
   2．无形损耗(也称精神损耗)
它是指由于科学技术的进步和劳动生产率的提高而带来的固定资产价值上的损失。无形损耗主要发生在机器设备、电子设备等价值的贬值上。