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[学习资料] 沈阳物业费真实成本调查 [复制链接]

  • TA的每日心情
    奋斗
    2017-9-21 11:07
  • 签到天数: 94 天

    [LV.6]常住居民II

    发表于 2010-5-28 13:28:31 |显示全部楼层
    物业,一直以来都是业主心中的结。大部分购房者花尽毕生积蓄,购置一套房产,入住后就要面对长久的物业服务问题。而在沈阳市众多小区中,业主对物业的质疑从来就没有停止过。

      另一方面,物业公司也是一肚子苦水:物业费标准低,征收困难,无论是品牌开发商,还是本土小开发商开发的楼盘,物业公司基本是赔本经营,却仍然换不来业主的理解支持。

      为了让业主、读者知晓物业公司的经营成本,探讨物业服务的发展方向,2月9日,本报记者对此进行了深入广泛的调查。

      品牌物业一年赔一百万

      新湖北国之春,位于铁西区北一东路,这个大盘最近两年,因物业口碑较好,房价一路飞涨。2003年一期多层销售时,均价为2800元/平方米,2009年年底销售五期明珠城小高层时,均价达7400元/平方米。从这个数字上,足可以看出物业服务对提升房价的积极作用,但新湖物业自己,却处于连年亏损的窘境。

      北国之春是新湖地产在沈阳的一二三期产品,其中一二期建筑面积25万平方米,2173余户居民共享一个大园区。因销售、入住时间不同,物业费分别为0.7元/平方米和0.9元/平方米(东区物业费为0.5元/平方米),即使按最高标准物业费计算,新湖一二期的物业费收入应为:25万平方米×0.9元×12月=270万元。

      新湖物业一二期的实际收入当然没有这么多,但支出却是一点不能少。新湖物业公司负责人称,为了保障小区的安全、保洁、绿化、维修,北国之春一二期园区共配有50余名保安,及众多的保洁员、绿化管理员、维修人员、管理人员,加上公司的工作人员,共计115余人。按每人每月平均1300元工资计算,全年的工资开支就达150万元以上。人工费用,是物业最大的支出,可占全年预算的2/3。

      而物业公司的开支当然并不仅限于此,园区绿化植被的维护、水系的水及维护,电梯年检、维修费,水暖维护费,园区所有路灯及所有电设施的电费等等,都需要物业公司承担。每年算下来,新湖物业一二期每年亏损至少100万元以上,这还没算上四期中国印象和五期明珠城。

      物业亏损争取房屋销售补贴?

      物业公司连年亏损,必然不会保持高标准的服务,因此,知名开发商,或大盘开发商,为了随后产品的销售及建立品牌知名度,都会向旗下的物业公司进行贴补,以保证物业对业主的服务,以此来促进房价提升。新湖如此,万科也是如此,其它开发商也是遵照执行。

      作为国内地产业的领头羊,万科每年对其物业公司的贴补数额非常巨大。目前,在沈销售的万科楼盘,物业价格基本为1.8元/平方米,这已经是沈阳所有现售楼盘中,比较高的物业价格。

      熟悉万科的人都知道,同一地区万科的楼盘,均价比周边要贵300—500元/平方米。因高出价格所带来的利润,可以完成对物业公司亏损的贴补,并有剩余。开发商及其旗下的物业,就是通过这样的流程,来确保物业的正常运作。

      知名开发商开发的楼盘,都由自己旗下的物业经营。万科、中海、远洋、金地、新湖、新世界、华新等等,无一例外。这种模式的最大好处,是品牌开发商不断拿地开发销售,不断对物业公司进行贴补,从而维护良好的房地产服务形象。对物业的贴补,并不一定是金钱的援助。目前,许多知名开发商都将一定数量的商铺或者车位转交给物业经营,以此来实现以经营养物业的目的。专家表示,开发商极力补贴物业,往往是一些品牌房产开发商,以物业增值服务增强终端销售的手段。

      物业涨价 谁来埋单?

      近十年来,品牌物业公司一直喝着开发商的乳汁成长,开发商就是物业的爹娘,是物业的生存保障。但物业公司却不能一直在开发商的救济下发展,因为一旦开发商拿地断档,销售断档,物业公司随即就会被断奶,每年经营的亏损就无处可补。在这种情况下,物业不得不降低人工标准,降低园区维护标准,而业主,将成为利益链上最终受害的末端。

      物业公司为了谋求发展,必然要实现自负赢亏,要达到自给自养的目的,提升物业费成为最有效可行的办法。记者了解到,目前已有多家知名开发商的物业谋求提价。最直接的证据,就是万科四季花城,这个位于北部的大盘,分多期销售,原来的物业费为1元/平方米和1.3元/平方米,从2010年起,四季花城所有业主的物业费都统一标准为1.3元/平方米。

      品牌物业公司谋求涨价的另一个原因,是按相关规定,园区入住率超过70%后,应成立业主委员会,业委员将依法享有相关的权利、义务。而业委会的成立,却是一把双刃剑,从这一天起,开发商有可能对物业进行断奶,把物业彻底交给市场运作。这时,如果物业没有自我经营的本事,其最终的结局,不是被业主踢出管理层,就是被市场淘汰。

      现在,摆在物业公司面前的,是一道难解的选择题:物业费高了,业主不认不缴;费低了,无法保障运作。靠开发商哺育的办法,不是最终的解决之道,却是燃眉之急下惟一的选择。

      可能影响弃管小区物业定价

      在讨论新楼盘的物业管理时,不能忘了,沈阳还有众多没有物业的“弃管小区”。由于没有物业,安全、卫生都不能得到有效的保障,成为小区居民心中的难解之题。昨日,记者了解到,沈阳市政府计划在今年年底前,出台相关的条例,全面解决弃管小区的管理问题。沈阳金生房屋开发有限公司总经理石健升在刚刚结束的大东区**上,提出了《关于对弃管小区管理的建议》,建议由政府牵头,整合社会资源,以点带面,在全市推广成功试点经验。

      石健升向记者介绍,他的建议主要内容是拿出一个街道办事处做试点,成立物业管理中心,整合街道协防人员,对社区安全形成保障;同时,相关部门投入资金,为社区居民提供维修、保洁等服务;最后在取得成效的基础上,再向居民宣传,成立业主委员会,纳入物业管理,收取一定数额的物业费,实现以费带动物业管理中心运作的模式。

      而相关的弃管小区的居民,对于目前新建小区物业费上涨趋势表示了他们的忧虑。“如果现在的小区物业费都不断上涨,一旦我们小区进入物业管理范围,会不会也会进入这个不断涨价的循环。物业公司的所谓成本,是我们最想知道,也是最看不透的东西。”

      业主:1.8元物业费难说合理

      万科魅力之城业主马先生昨日向记者表示:“魅力之城收取1.8元/平方米的物业费,我们明显感觉偏高,但高也不是过错,过错在于它并不合理。”同样,昨日记者调查了其他楼盘的业主,他们同样认为自己所在小区的物业费都高出了预期。

      马先生所提到的“不合理”,主要的依据就是,同一地区的相似楼盘万科四季花城,物业费仅有1.3元/平方米。四季花城业主会所还为业主提供健身、球场、游泳池、网球场、欢乐谷等众多休闲娱乐设施。而魅力之城至今仅有棋牌室对业主开放,更提不到像四季花城那样的综合服务设施。“同样都是万科旗下的物业公司,相距只有几公里,服务设施比四季花城少很多,更没有像欢乐谷这样的大片公共服务区域,而且魅力之城的各种设备都是新的,折旧也一定没有四季花城高,为什么物业费却不降反升,每平方米比四季花城高5毛钱,这能说是合理收费吗?”马先生对记者说。

      在马先生看来,物业向业主公示物业费的使用情况和支出去向,这理应是天经地义的事情。“比人家每平方米多收的五毛钱,到底用在了哪里?作为缴费的业主,我们应该有知情权。万科是国内物业最具知名度的开发商、物业公司,应该以更高的职业操守来要求自己,费用公示可以表明一种更为积极主动的服务态度。如果万科这一点都做不到,那么其他的开发商和物业公司,我们可能就更难指望了。”马先生说。

      据记者了解,楼盘的物业费该收多少,都用于何处,绝大多数业主心里都没数。对于业委会、物业之间的关系,很多人同样是一知半解,每次缴物业费时,都是看心情,觉得物业服务好了就缴,不好就不缴。住在铁西一知名楼盘的王女士说:“我入住五年了,从来不欠物业费,但物业公司从来没告诉我物业费都花在哪儿了。缴纳物业费就像买一样商品,我拿了钱,你至少得让我看看商品是什么样吧。”

      对于物业公司可能提升物业费价格的消息,两位业主都表示,涨价应该有涨价的理由,不应该由开发商、物业单方面说了算,必须要广泛征求业主的意见。必要时,完全可以引入相关的听证制度、审计程序,进而审核、监督物业公司的真实开支以及相应服务情况。

      物业是开发商的遮羞布

      “部分物业是开发商的遮羞布,而不是真正为业主服务。”昨日,辽宁蔚蓝房地产开发有限公司总经理王洪哲在接受记者采访时,语出惊人。作为沈阳房地产圈20年的专业人士,王洪哲对许多小开发商的不合格物业服务深恶痛绝。

      王洪哲说,按相关规定,在园区入住率没有达到70%时,开发商可自行聘请物业代为管理。而这个周期一般为两年,两年里,开发商可将剩余的期房售出。在这段时间内,开发商为了卖房,会督促物业提升服务水平,尽量解决业主所遇问题。许多开发商由于在施工时偷工减料,对质量不负责任,就会造成业主入住后发现产生许多问题,这时候,就需要物业去替开发商解决。很多时候,物业服务的举动,看上去是积极为业主解决问题,实则是为开发商遮羞。因为,而一旦开发商将楼销售完毕后,又赶上入住率超过70%,园区成立业主委员会,开发商可不再对物业负责,或将物业撤走,由业委员自行聘请。

      王洪哲同时揭露了另一现象:据我所知,一些园区的业主委员会并不能代表广大业主的利益,在选举业委会成员时,开发商物业会对候选人进行一些干预,以实现业委会最终为开发商、物业服务的目的。对此,许多业主心知肚明,却也无可奈何。业委会的许多决定有时候代表不了业主,因此发生矛盾不可避免。

      王洪哲说,大开发商的物业比较规范,尚能为业主解决问题,但沈阳的物业服务,还需要行规规范,保障业主的合法利益。
    九鼎财税

    该用户从未签到

    发表于 2010-5-30 11:01:38 |显示全部楼层
    是呀,现在很多物业公司是在负债经营呀

  • TA的每日心情
    奋斗
    2014-3-25 11:49
  • 签到天数: 51 天

    [LV.5]常住居民I

    发表于 2011-5-16 11:47:44 |显示全部楼层
    还好88888888888888888888888

  • TA的每日心情
    开心
    2013-1-28 14:02
  • 签到天数: 2 天

    [LV.1]初来乍到

    发表于 2011-5-16 14:45:12 |显示全部楼层
    人工费、水、电费就占了物业支出的全部。

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