TA的每日心情 | 奋斗 2017-9-21 11:07 |
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富力与万科应对土地增值税的难与易! ——谈房地产企业税收成本控制策略
作者:李明俊
一、前言
今年一季度,虽然有所谓的“小阳春”,但房地产企业资金链仍普遍吃紧却是不争的事实。在当下整体经济尚未见底的时候,有人会乐观地幻想,经济如此不好,房地产税收政策会松动一点吧?
会松动吗?今年一季度,由于经济滑坡,税收收入同比下降了6.9%。为此,国税总局连续出文以确保税收增长任务的完成。5月份新鲜出炉的《关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》文件再次重申要加强土地增值税清算,可见房地产税收政策在金融危机中不会松动。
这次危机的深度不够,在很短时间内就迎来了“小阳春”,从而让很多面临生死考验的企业一下子就缓过气来,又变成鲜活生气,这是好事,但从另外一个角度看,这更是坏事,会让很多人很快“好了伤疤忘了痛”,不能也不愿意好好做做总结。但为于理性的聪明人来说,面对2008-2009房地产急转直下的大变局,我们必须思考,为什么会出现这次灾难?后面还会不会有更猛、更深的第二波、第三波?这次危机表面上看是外部金融危机引致,但深层次的原因到底是什么?相同的错误以后会不会重演?如何回避与化解?
在房地产理性回归的时代,我们不要幻想,更多地应思考如何修炼内功,提高精细化管理水平,通过内部挖潜,保持持续赢利,等待新一轮房地产高峰的到来。
问题是,内部挖潜节流的空间在哪里?目前房地产成本构成中,排第一位的是建安成本,排第二位是地价(拿地早的排外),排第三位的就应该是税收成本了。如与销售额挂钩,在预征阶段,各项税负合计已达到销售额的8-12%,如果项目结束进行清算,则普遍高达15%以上,一线城市会达到25%以上。因此,控制和节约税收成本支出,特别是土地增值税支出,无疑是应对金融危机的重要举措之一。那么如何应对呢?
二、存在的主要问题剖析 |
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