借物业管理费“规避”房产税，真的靠谱么？

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从租计征12%的房产税是现在房屋出租市场很大的负担；也是限制现在我国房屋出租市场发展的一大因素。人是聪明的动物，有征税自然就有会避税，就会有“筹划”，因此针对于房产税的各种避税手段也是层出不穷，主要思路大致有三类：一类将收入或者部分收入转变为非房产税应税收入；一类是根据实际情况在从价计征和从租计征之间选择；三是充分利用税收优惠。主要的筹划方法大致有变仓库出租为仓储服务、房屋出租变为住宿服务、变房屋出租为承包经营、拆分租金收入组成、房屋免租期设置与否等多种方式。但是受客观情况的限制，并非所有的方法都能放之四海而皆准，因此最为常见的是以在租赁合同中单独约定较高的物业管理费、或者物业服务费（部分案例物业费达到总租金30%-40%）以降低房屋租金金额，借以降低房产税税负。
可以说，这种方式并无什么技巧可言，只要承租方肯接受总的房租金额，一般物业费或者管理费（以下统称管理费）的比例任由出租方规定。因此实际案例中，这种管理费占总租金的比例也从5%-40%不等，一般根据公司的风险承受度和“节税”预期而定。
但是这种方式真的靠谱么？其实也不尽然。
我国目前对于房产税的税收文件较少，对于房产税的税收征管也一直处于高不成低不就的状态，因此也给了大多数人一种有可趁之机的假象。但是确有部分地区税务机关关注到此类情形，并根据本地实际情况对此作出了规定。今日总结出来跟大家分享一下：
需要注意是目前中央级别的房产税文件中均未对租金收入的定义和组成进行规定，也并未引入价外费用的概念。这也就给了各地税务机关一个较大的自由裁量权限，各地税务机关对于从租计征的房产税计税依据是否应包含物业管理费、代收水电费等也是存在着截然不同的三种意见。一种以浙江地税为代表的，认为房产税的计税依据为出租房屋取得全部收入，不得扣除任何代收代缴费用的；第二种若可以独立划分、单独定价、且价格合理的，可以不列为房产税计税依据；第三种则规定以出租方取得的所有收入为房产税的计税依据，但是允许合理水平的物业费等在计算房产税时扣除，并且根据纳税人能否独立核算、费用是否合理分为据实扣除、比例限额扣除、制定综合征收率等几类。
一、以取得的全部收入为计税依据，不得扣除任何代收代缴款项
《浙江省地方税务局关于规范房产税若干政策问题的通知》（浙地税函[2002]257号）
第二条  计税依据问题
1、对房屋出租行为征收的房产税，应以出租方取得的全部收入为计税依据，不得扣除任何代收代缴费用。但由出租方代缴并取得正式发票，且将正式发票转交给承租方的，经主管地税机关核实后，可以据实予以扣除。
2、对租赁双方提供的合同，如租金明显偏低且无正当理由的，主管地税机关可参照当地房屋租赁市场价格核定计征房产税。

二、能独立划分、单独定价、且价格合理的，可以不并入租金计算缴纳房产税
《山东省地方税务局关于房产税有关政策规定的公告》（山东省地方税务局公告2013年第4号）
第三条  关于房屋租金确定问题
出租房屋的租金应包括出租的房屋及其不可分割、不单独计价的各种附属设施及配套设施的租金收入。对租金收入中包含的水电费、电话费、煤气费等，凡单独计价的可予以扣除；凡不单独计价或计价明显偏高以及划分不清的，由税务部门核定予以扣除。
对出租的房产，凡有与之配套的相对独立的机器设备及露天停车、仓储等用地的，其租金部分，可由当地主管地方税务机关核准，在计税租金中予以扣除。

《江苏省地方税务局关于对纳税人利用房产、设备承包租赁经营收取承包金征税问题的批复》（苏地税函[1999]126号）
第三条  房产税
2.如果被承租方收取的承租费包括房屋租金、土地租金、设备租金以及管理费及其他费用，用房屋租金可以单独划分清楚的，则以房屋租金收入为计税依据，否则一律以房屋原值作为房产税的计税依据

《北京市财政局 北京市地方税务局关于明确房产税、城镇土地使用税、城市房地产税有关政策和征管问题的通知》（京财税[2000]1718号）
第二条  关于出租房屋租金收入的确定问题
纳税人出租房屋，作为房产税计税依据的租金收入，是指出租方向承租方收取的所有收入，不包括能够单独计算，并上交有关部门的水、电费用等。

三、全口径归入，管理费按规定扣除
1）根据实际支出凭证抵减计税依据
《石家庄市地方税务局关于明确房产税城镇土地使用税若干问题的通知》（石地税发[2006]33号）
第二条  开发公司或物业管理等单位在向承租人收取租金的同时，又收取物业管理费的，如何确定房产税计税依据？
答：开发公司或物业管理等单位在向承租人收取出租房屋租金时，又同时收取物业管理费的，在计征房产税时，应按租金收入和物业管理费收入一并计征房产税，但纳税人能够提供代有关部门、企业、单位向业户收取的水费、电费、取暖(冷)费、卫生(清洁)费、保安费等有效合法收费凭证的，经主管地方税务机关核实后，计税时可以从物业管理费收入中扣除。

《辽宁省地方税务局关于明确房产税有关问题的通知》（辽地税函[2006]125号）
第一条  关于房屋租金收入的确认问题
对出租房屋取得的租金收入应按租金全额计算缴纳房产税。纳税人取得的出租房屋收入中含有水费、电费和物业管理费等费用的，在计算缴纳房产税时，对按照物价部门规定的标准收取，并提供合法、有效凭据，证明其确已交费的部分可给予扣除。
五、关于出租房屋房产税租金标准的核定问题
各市、县地方税务局要按照公平税负的原则，依据城市规模、经济发展状况、地价水平以及地段繁荣程度等因素，定期调整并合理确定各地段出租房屋房产税核定租金标准，并报上一级地方税务机关备案。对于明显低于本地段核定标准的协议载明租金，要实行核定征收。

《广西壮族自治区地方税务局关于各类市场征收房产税问题的通知》（桂地税字[2009]100号）
除对从工商行政管理部门划分出来的市场开发服务中心收取的租金收入和管理费(必须经物价部门批准收取的市场管理费)由其按规定分开计征房产税外，其他单位和个人取得的租金收入不能划分租金收入和管理费，一律按出租收入征收房产税。

《新疆维吾尔自治区地方税务局关于各类综合、专业市场征收房产税问题》（新地税三字[2000]22号）
(一)市场随同房屋出租收取的各项收入包括房屋租金、物业管理费(综合服务费)、各种代收的水、电、暖等费用应分别核算。其中：水、电、暖等属于经营户自理的并有水、电、暖等单位专用票据的；物业管理费(综合管理费)经县以上物价部门核准收取的可给予扣除外，其余全额计征房产税。

2）无法提供支付凭据的，定额扣除
《新疆维吾尔自治区地方税务局关于各类综合、专业市场征收房产税问题》（新地税三字[2000]22号）
(三)为扶持市场的发展，对市场代收水电暖费用又无法提供专用票据的；收取物业管理费(综合管理费)物价部门又无法核准的，计征房产税时，经批准列举的单位可从其租金收入总额中给予定额20%的扣除。

《江西省地方税务局关于商品专业市场缴纳房产税有关问题的通知》（赣地税函[2005]36号）
1、各商品专业市场房屋出租一律按实际取得的租金收入征收房产税。
2、按照江西省计委、江西省建设厅《关于印发<江西省物业管理服务收费办法>的通知》(赣计商价字[2003]766号)文件规定，各商品专业市场凡经设区市以上价格主管部门批准收取的物业管理费，按批准的标准执行；未经批准的，考虑到商品专业市场雇佣保安人员、清洁工及一些必要维修费用的情况，对专业市场收取的房屋租金收入与物业管理费比例确定为：总收入的90%以上为租金收入，缴纳房产税；10%以内为物业管理费。

《贵州省地方税务局关于出租柜台如何计征房产税有关问题的通知》（贵州省地方税务局公告2000年第99号）
第二条  考虑到一些出租柜台收取的租金中包含有物业管理等服务项目费用的因素，可对其出租柜台收取租金中的这部分费用予以扣除后计征房产税。具体扣除比例或金额由当地主管税务机关确定。

3）独辟蹊径，综合考虑制定综合征收率
《湖北省地方税务局关于房屋出租有关税收政策问题的通知》（鄂地税规[2009]3号）
(三)企事业单位、社会团体以及其他社会组织房屋出租收入中无法划分租金收入、物业管理费和代垫水电费等，或出租的房屋既有用于居住，又有用于经营，无法划分居住收入和非居住收入的，按照13.68%的综合征收率计征税费(不含企业所得税)。其中，房产税8%，营业税5%，城市维护建设税0.35%，教育费附加0.15%，地方教育附加0.08%，印花税0.1%。

四、终极大杀器——核定征收
对于尚未进行政策明确的地区是否就是安全的？能否任意借调高管理费比例“筹划”少交房产税？其实不然，因为税务机关可以祭出我国税收征管中的终极大杀器——核定征收。对于签订的出租合同价格明显低于市场平均价格或者明显低价、且无正当理由的，税务机关可以采取核定房租收入或者核定应纳税额的方式，对应纳房产税税额进行调整。

综上可知，其实所谓的借用高比例的物业管理费等“规避”房产税方法并不靠谱。进行税收筹划前应对当地的房产税征管政策仔细了解，做到有的放矢，避免“偷鸡不成蚀把米”。须知“避税”有风险、“筹划”也许谨慎啊！