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发表于 2020-7-22 11:02:34
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关于土地增值税若干政策执行口径问题的解释
（2016年12月12日）
1．关于清算的责任和主体问题
纳税人是清算的主体，对清算的及时性、真实性、合法性、准确性、完整性负责。 税务机关负责清算的受理和审核。
2．关于竣工验收的认定问题
房地产开发项目符合下列条件之一，应视为已竣工验收：
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；
（二）开发产品已开始交付购买方（开发项目无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理竣工备案手续以及会计决算手续，当纳税人开始办理开发项目交付手续包括入住手续、或已开始实际投入使用时，为开发项目开始投入使用）；
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
3．国税发〔2006〕187号第二条第二款 “占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上”如何把握问题
“占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上”按以下口径把握：已转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占清算单位可售建筑面积比例在85%以上。
4．关于清算单位确认问题
（一）应以《建设工程规划许可证》审定的项目名称来确定清算单位和项目分期。不能以企业自行划分的工程建设项目为单位进行清算。
（二）对于分期开发的项目，原则上以每一期为清算单位。对于符合土地增值税清算条件，属于分批取得《建设工程规划许可证》，但是整体开发、统一核算的房地产项目，清算时可以考虑作为一个清算单位。
5．关于预征土地增值税问题
（一）房地产开发项目，应于收到项目首笔预收款的次月开始预缴土地增值税。每月份终了后15日内就上个月的应税收入按规定预缴土地增值税。对于不按规定预缴的，应严格加收滞纳金。
（二）用建造的本项目房地产安置或补偿回迁户的，应按规定预缴土地增值税。预征和清算土地增值税，计税收入按本企业同一项目首次开盘销售的同类房屋的平均价格确定。
（三）对于开发商出于促销或其他原因，对所有购房人绑定车位或地下室，或者“一房配送一地下室、一房配送一车位”的方式，无论不动产销售发票如何开具，无论不动产发票金额大小，一律按照开发商向购买方收取的全部总价款预征土地增值税。对于单独出售地下停车位和车位使用权的收入，与售房收入合并预征土地增值税。
6．关于项目类型划分的问题
（一）同一房地产项目中既建造普通住宅、又建造其他建筑物的，进行清算时，应按以下类型分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，分别计算土地增值税。
（1）普通标准住宅；
（2）非普通住宅；
（3）商铺；
（4）公寓；
（5）其他建筑物。
（二）房屋与地下室一同转让的，地下室收入计入土地增值税收入，地下室的成本费用允许扣除，地下室收入、成本并入相应房产一起清算。对于促销赠送或销售地下室、促销赠送或销售地下车位使用权的情形，按销售总价款一并核算，收入不再区分，其成本费用归集到购买的房地产类型进行扣除（地下人防工程的成本费用，符合税法规定作为公共配套扣除的，在此不能重复扣除）。对于赠送或捆绑销售独立车库的情形，将销售总金额按合理的比例进行区分，分别计算土地增值税。
7．关于土地增值税计税收入确认问题
（一）房地产开发企业与购买方签订房地产销售合同后，房地产开发企业收取的订金、定金、车位使用权费以及由于购买方违约而产生的违约金、更名费、赔偿金等费用，一律确认为收入。这里的收入为不含增值税收入。
（二）房地产开发企业折扣转让房地产的，按以下情形确认土地增值税计税收入：房地产销售合同和转让房地产发票所载折扣后的价款一致的，以此价款确认收入。
房地产销售合同和转让房地产发票所载折扣后的价款不一致，已全额开具转让房地产发票的，按发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以房地产销售合同所载的转让房地产价款和合同外的所有其他收益合并计算确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
（三）房地产开发企业作为委托方以支付代销费、包销费等费用方式委托其他单位或个人作为受托方代销、包销房地产，委托方与受托方之间没有发生房地产产权转移的，房地产开发企业在确认收入时不得扣除相应的代销费、包销费等费用。
（四）售后返租收入的确认。房地产开发企业转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给房地产开发企业或者房地产开发企业的关联方使用一段时间,其实质是房地产开发企业获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。
（五）转让价格明显偏低收入的确定（70%的认定标准不再执行）。对纳税人申报的房地产转让价格明显偏低，且无正当理由的，税务机关应参照同一时间段、同一栋楼、同一楼层的其他房屋的平均销售价格核定其销售收入。对于一梯一户的，参照同一时间段、同一栋楼、上一层和下一层楼层的其他房屋的平均销售价格核定其销售收入。对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由：
（1）法院判定或裁定的转让价格；
（2）以公开拍卖方式转让房地产的价格；
（3）政府物价部门确定的转让价格；
（4）经主管税务机关认定的其他合理情形。
8．关于普通标准住宅与非普通标准住宅的划分问题
同时符合下列标准的为普通标准住房：
（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；
（二）单套建筑面积在144平方米（含144平方米）以内；
（三）实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下。其中住房平均价格以当地市、县政府公布的同期数据为准。
在实际工作中，应严格把握以上三条标准。凡是不能同时符合以上三条标准的住房原则上不能将其确定为普通标准住房。其中第（三）条标准，应以廊坊市人民政府和当地政府以及房管局、统计局等相关政府部门公布的同期数据为主要判断标准。廊坊市人民政府或当地政府及相关部门没有公布同期住宅价格数据的，清算企业应积极与政府或有关部门协调联系，努力取得当地政府公布的同期数据。经过协调努力仍不能取得数据的，一律视为非普通标准住宅进行清算。纳税人应主动在《清算报告》或《鉴证报告》中提供普通标准住宅的判定情况由税务机关审核确认。
9．在土地增值税清算中，扣除项目金额应当符合下列要求
（一）经济业务应当是真实发生的，且是合法、相关的。独立核算的子公司支付给母公司的管理费用，一律不得作为子公司计算土地增值税的扣除项目。对纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税，准予扣除。
（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须实际发生并取得合法有效凭证。纳税人办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。合法有效凭证，一般是指：
（1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以开具的发票为合法有效凭证。
（2）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证。
（3）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求纳税人提供境外公证机构的确认证明。属于境内代扣代缴税款的，按税务机关相关规定执行。
（4）财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。
10．关于取得土地使用权、支付土地出让金合法有效凭证确认问题
（一）由于历史遗留问题，在土地出让方式统一实行“招、拍、挂”之前，即2002年12月1日以前房地产开发企业以出让方式取得土地使用权、支付土地出让金没有取得合法有效凭证的，房地产开发企业向主管税务机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经清算小组合议确定后，可准予扣除：
（1）能提供批准出让土地的政府有关部门的证明资料；
（2）按当年政府规定的土地出让金标准并实际支付的。
2002年12月1日以后取得土地使用权的，根据187号文第四条第一项规定，房地产开发企业不能提供合法有效凭证的，计算扣除项目金额时不予扣除。
（二）房地产开发企业以转让的形式取得土地使用权并支付相应的土地价款的，应取得相应的发票。2002年12月1日以前房地产开发企业支付土地价款取得农村集体经济组织、乡镇企业和村委会的土地使用权、没有取得合法有效凭证的，房地产开发企业向主管税务机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经清算小组合议确定后，可准给予扣除：
（1）提供相关的土地使用权转让协议；
（2）收款方盖有公章的收款凭据。
11．关于拆迁补偿费合法有效凭证确认问题
（一）房地产开发企业支付被拆迁单位拆迁补偿费，应按规定取得被拆迁单位提供的合法有效凭证和房地产开发企业在开户银行转出对应拆迁补偿费的记录或凭证。
（二）房地产开发企业支付自然人拆迁补偿费的，应按规定取得对方个人签名或者盖章的收款收据，也可以开列有个人签名或盖章的支付清单，以及房地产开发企业在开户银行转出对应拆迁补偿费的记录或凭证。
12．关于房地产开发企业开发间接费用计算扣除的问题
（一）开发间接费用应是房地产开发企业直接组织、管理各开发项目实际发生的费用。行政管理部门（总部）、财务部门或销售部门等发生的管理费用、财务费用或销售费用不得列入。
（二）开发间接费用与开发费用中的管理费用应按照有关企业会计准则或企业会计制度的规定区分并分别核算。如划分不清的，全部作为房地产开发费用，按规定的比例计算扣除。
（三）房地产开发企业同时开发不同房地产项目时，根据受益的项目扣除的开发间接费用应是各房地产项目直接发生的实际支出并取得合法有效凭证的费用。
13．关于土地增值税四项成本金额明显偏低问题
对开发土地和新建房及配套设施的成本中的前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、开发间接费用（以下简称四项成本），按有效凭证金额据实扣除。对纳税人进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，应按核定办法扣除：
（一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的。
（二）提供的开发成本资料不实的。
（三）发现清算资料中存在虚假、不准确的涉税信息，影响清算税款计算结果的。
（四）清算项目中四项成本的每平方米建安成本扣除额，明显高于当地政府发布的每平方米工程造价金额，又无正当理由的。
对此，各单位应提请当地政府或住建部门公布本地区各年度建设工程造价定额，并以此作为核定年度四项开发成本的单位面积金额标准；本地政府或住建部门没有公布本地区各年度建设工程造价定额，地方税务机关可以参照住建部门各年度建设工程造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定年度四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。可参照石家庄市和北京市《分类房产单位面积建安造价表》，作为核定的依据。
14．关于房地产企业取得政府返还款的税务处理问题
房地产开发企业从政府部门取得各种形式的土地返还款，地方税务机关在土地增值税清算时，其返还款不允许扣除，直接冲减土地成本。
15．关于管理费用和销售费用计算扣除问题
（一）房地产开发企业将样板房独立于转让房地产以外单独建造的，其装修费用计入房地产开发费用；对在转让房地产内既作样板房又作为开发产品对外转让的，其样板房装修费用作为房地产开发成本的建筑安装工程费计算扣除。
（二）房地产开发企业发生的下列费用，应作为管理费用计算扣除：
（1）委托第三方公司进行房地产项目开发管理，支付的有关项目管理费用(工程监理费除外)；
（2）分公司向上级公司缴纳的管理费；
（3）转让房地产过程中缴纳的诉讼费；
（4）为开发项目购买的商业保险。
（三）房地产开发企业向房地产管理部门缴纳的商品房预售款监督管理服务费，应作为销售费用计算扣除。
16．关于公共配套设施费的扣除问题
（一）公共配套设施包括纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、人防等为公共事业建造,不可销售的公共设施。
（二）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。其中“建成后产权属于全体业主所有”，符合下列条件之一的，进行确认：
（1）政府相关文件中明确规定属于全体业主所有；
（2）经人民法院裁决属于全体业主共有；
（3）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或相关公共配套设施移交给业主委员会。
（三）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。
（1）纳税人建设的公共配套设施产权无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应当提供政府、公用事业单位书面接收文件。
（2）纳税人建设的公共配套设施应由政府、公用事业单位接收，但因政府、公用事业单位原因不能接收或未能及时接收的，经接收单位或者政府主管部门出具书面材料证明相关设施确属公共配套设施，且说明不接收或未及时接收具体原因的，经主管税务机关审核确定后，其成本、费用予以扣除。
（四）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
（五）纳税人预提的公共配套设施费不得扣除。纳税人分期开发房地产项目但公共配套设施滞后建设的，在部分公共配套设施已建设、费用已实际发生并且已取得合法有效凭证的情况下，可按照各分期清算项目可售建筑面积占项目总可售建筑面积的比例计算清算项目可扣除的公共配套设施费，但不得超过已实际发生的金额。
（六）纳税人未移交的公共配套设施转为企业自用或用于出租等商业用途时，不予扣除相应的成本、费用。
17．关于土地增值税清算时，扣除项目金额支付的截止时间问题
符合187号文第二条清算条件的，原则上以满足应清算条件之日起或者接到主管税务机关清算通知书之日起90日内，为计算扣除项目金额支付的截止时间。
对于在上述期限内有关扣除项目仍未支付完毕的，房地产开发企业可向主管税务机关递交申请报告，经清算小组合议确定后可延长扣除项目金额支付的截止时间，但不得以此影响清算审核进度，清算审核结束前仍未支付的，不予扣除。
18．关于扣除项目金额计算分摊的问题
对于同一项目中包含不同类型房地产的，土地成本应采用占地面积法，其他开发成本应采用建筑面积法计算分摊。对于同一建筑物中包含不同类型房地产的，可以采用层高系数建筑面积法计算分摊。
层高系数建筑面积分摊法具体计算口径和步骤如下：
A.计算层高系数
选取住宅层高为基数，设定为1；其他类别用房层高与住宅层高之比，计算出其层高系数。
某类型用房层高系数＝该类型用房层高÷住宅层高
B.计算层高系数面积
（1）总层高系数面积= ∑(某类型用房层高系数 ×某类型用房可售建筑面积)
（2）某类型用房已售部分的层高系数面积＝某类型用房层高系数×某类型用房已售建筑面积
C. 计算不同类型用房已售部分可分摊的房地产开发成本
某类型用房已售部分应分摊的房地产开发成本=房地产开发总成本÷ 总层高系数面积 ×某类型用房已售部分的层高系数面积
房地产开发企业开发不同的房地产开发项目所共同拥有的公共配套设施，按各房地产开发项目之间土地面积比例计算分摊。
19．土地增值税清算时未转让的房地产，纳税人清算后转让的，按以下规定办理
清算后再转让房地产的，应当按照六种类型，重新分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
20．关于房地产开发项目或分期项目清算后，房地产开发企业退还属于办理清算手续前收取的房款，计算应抵退土地增值税问题
（一）退还属于办理清算手续前收取的房款，不调减清算总建筑面积的，应根据所对应的房地产类型调减土地增值税计税收入，计算和抵退多缴的土地增值税。
（二）退还属于办理清算手续前收取的房款，调减清算总建筑面积的，应根据所对应的房地产类型分别调减土地增值税计税收入和按单位建筑面积成本费用计算的扣除项目金额，计算和抵退多缴的土地增值税。
21．房地产开发企业销售精装修房时，装修费用如何计入开发成本问题
纳税人销售已装修的房屋，其发生的合理的装修费用可以计入房地产开发成本。
（一）纳税人销售已装修房屋，应当在《房地产买卖合同》或补充合同中明确约定。没有明确约定的，其装修费用不得计入房地产开发成本。
上述装修费用不包括纳税人自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。
（二）纳税人销售已装修的房屋时，随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。
（三）纳税人在清算单位以外单独建造样板房的，其建造费用、装修费用不得计入房地产开发成本。纳税人在清算单位内装修的样板房并作为开发产品对外转让的，且《房地产买卖合同》明确约定装修价值体现在转让价款中的，其发生的合理的样板房装修费用可以计入房地产开发成本。
22．纳税人整体购置未竣工房地产开发项目后，再投资建设后转让的，清算土地增值税问题
企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作为取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本加计20%的扣除；后续建设支出扣除项目的处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及《土地增值税暂行条例实施细则》第七条相关规定执行。
23．在集体所有土地上建住宅（即小产权房）、工业用地上建设具有居住功能的建筑物的土地增值税问题
依据《土地增值税暂行条例》第二条的规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”集体土地上建的住宅，虽然不是国有土地，不能办理大产权，但它属于地上的建筑物及附着物，依条例征收土地增值税。土地增值税纳税人的确定不以能否为买受人办理产权为依据。
同样，工业土地上建设具有居住功能的建筑物也属于地上的建筑物及其附着物，以《土地增值税暂行条例》第六条规定的“取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用、新建房及配套设施的成本费用、与转让房地产有关的税金”四项作为扣除项目，计算增值额，不加计20%，也不区分普通住宅和非普通住宅，依法计算缴纳土地增值税。
24．开发商红线外支出的扣除问题
“红线外支出”是指在政府有关部门审批的房地产开发项目建设用地边界外发生的建设支出。“红线”以项目取得的土地使用证标注的界定范围确定。红线外支出不可以计入扣除项目金额。
25．《河北省地方税务局关于土地增值税和企业所得税征收方式认定有关事项的通知》（冀地税发﹝2016﹞102号）的执行
（一）截至2016年9月26日，尚未审核完毕的土地增值税清算项目，一律严格执行此文件。
（二）对于特殊情况，企业所得税与土增清算方式不一致需要市局（税收政策一科）备案的，应实行事先备案。各县市区局应事先向市局报送情况特殊的具体理由以及相关佐证资料。
（三）考虑到去年下半年以来房价暴涨等因素，为降低执法风险，对于2015年12月31日之后规划立项建设并销售的房地产项目以及单价10000元以上（含10000元）的住宅项目，无论企业所得税方式，一般不应采取定率方式清算土地增值税。
（四）应全面加强企业所得税征收方式的认定和管理。对符合查账征收条件的房地产企业，一律实行查账征收。
（五）注意保留清算档案资料，向市局报送清算报告。
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发表于 2020-12-7 14:39:37
