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【6月杭州】房地产企业创新融资、地产项目并购方案设计、税收风险防范及税收筹划 [复制链接]

  • TA的每日心情
    开心
    2019-1-25 10:45
  • 签到天数: 82 天

    [LV.6]常住居民II

    发表于 2019-4-25 09:46:15 |显示全部楼层
    房地产企业创新融资、地产项目并购方案设计、税收风险防范及税收筹划
           6月22–23日     (按报名到款先后排座位)    中国杭州  

    快与财经集团CEO、事务所所长、高级研究员,多家知名地产建安公司的财税顾问,前上海市税务局大企业管理所副所长,曾任世界五百强绿地集团、益海嘉里集团、众邦金控集团等企业财务总经理、税务总监、投资总监等                                    
    注会、注税律师注册资产评估师、经济师,拥有证券、基金从业资格,从事财经法律领域的工作近10年。擅长企业并购、融资财税法律规划,财税风险管控               
    北京大学硕士研究生,会计学硕士,法学、会计学双学士                           
    中国企业财务管理协会上海市房地产财务管理专业委员会副会长,北京财税研究院研究员、中国大企业税收研究所高级研究员、上海交大税务研究所研究员、上海财经大学特聘教师            
    全国知名培训机构特聘讲师,多次为安徽国税、惠州国税、上海财经大学、上海海关学院、聚航名师大讲堂等机构授课,广受好评。                                                                                                                                                                                                                            
    课程背景
    2018年随着房地产市场“只住不炒”的监管主题延续,“去大杠杆”背景下,地产创新融资部门不断进行融资构架的创新,大家越发意识到税收规划对于地产融资成本有非常重要的影响!2019房地产进入白银时代,中小房企的资金压力日趋沉重。预计今年房地产并购市场规模将会再创新高,如何高效优质进行并购,将是地产财税工作的热点问题。本课程针对房地产项目并购重组的财税安排和并购方案设计、融资税收处理及筹划进行深入讲解,把本人营改增以来实操过的一手案例原汁原味地为大家奉上,涉及招拍挂、勾地、一二级联动、资产收购、股权收购、产权/司法拍卖、要钱不要地等方式,内容全面、有深度。并通过案例研讨分析房地产企业各种融资构架中的税收风险点、税收成本因素、发票开具的设计、税收筹划的安排。                                 
    课程亮点
      操:来自标杆房企的实操经验                                               
      值:节税金额共合计达上亿元                                                            
      效:讲解深入全面、实操性强                                                


    课程大纲                                                        
    第一部分 房地产项目并购重组导引与创新融资方案
    一、房地产企业创新融资方案
    1、债务融资实操案例解析
    1)商业银行渠道的债务融资           
    2)信托通道的债务融资与夹层融资
    3)私募基金的混合融资               
    4)公司(企业)债券/债务融资工具融资
    5)资产证券化融资                  
    6)供应链融资
    7)保理/商票融资                    
    8)债权融资计划融资
    9)债权/收益权、特定收益权转让融资  
    10)互联网金融平台、第三方理财平台项目融资
    11)租赁公司的债务融资            
    12) 海外融资


    2、股权融资实操案例解析
    (1)基金信托方式融资   
    (2)项目合作的股权融资   
    (3)金主方式股权融资
    二、房地产开发企业并购的认识——走出传统并购重组的误区
    1、房地产企业并购的实质是什么?
    2、企业并购重组、房地产企业并购重组、房地产项目并购重组
    3、房地产并购的时代背景?
    4、房地产企业并购的背后动力是什么?
    5、2017:房地产企业并购之年
    6、房地产企业未来的发展路径
    三、房地产项目并购的财税核心关切


    1、并购的核心问题是财税利益博弈
    2、并购协议与并购财税
    3、并购尽调下:收益算账与蒙眼狂奔


    四、典型房企的并购收益之路
    1、并购王:融创与并购狂人:阳光城
    2、并购是目前房地产公司拿地的主要方式
    3、土地一级市场越来越成为央企、国企的秀场,大量的民营地产公司路在何方?
    第二部分 房地产项目并购重组财税安排实操案例、税收风险方法及税收筹划
    一、房地产项目并购重组的不同方式概览
    二、一级市场:直接招拍挂、勾地、一二级联动开发
    (一)直接招拍挂
    1、直接招拍挂:定义、途径、基本要求、方式以及签约细节
    2、直接招拍挂综合案例——全面财税解构
    1)项目公司竞买土地
    ① 土地价款扣除:不同分配方法下的异同
    ② 土地闲置费、基础设施配套费、开发规费、政府性基金、契税、土地出让金延期支付的滞纳金和利息?
    ③ 可供销售面积的确定
    ④ 销项税额抵减的四种做账方式:最优选择路径
    ⑤ 销项税额抵减:调整清算收入还是冲减土地成本?
    ⑥ 土地增值税扣除项目中房产税、城镇土地使用税、车船税、印花税的处理?
    2)母公司竞买土地
    ① 母公司是否存在转让土地使用权行为?
    ② 项目公司的股权结构不变
    ③ 项目公司的股权结构变化
    √将国土部门开给房地产母公司的土地出让金收据,到国土部门和财政部门协商换成项目公司抬头的土地出让金收据
    √通过“壳公司”来设立项目公司
    √税局内部口径       
    ①  该份土地出让合同印花税的纳税主体是?母公司还是项目公司?
    ②《国有土地使用权出让合同变更协议》如何缴纳印花税?
    ③ 土地使用税相关问题
    3)竞拍方式特殊规则——限制房价+竞争地价、最高限地价+综合房价、最高限地价+配建方案或建设方案、最高限地价+定向安置房配建面积、最高限地价+开发进度+保障性住房面积、最高限地价+养老设施配建程度、最高限地价+人才住房配建面积+自持比例+自持年限
    ① 税务机关核价权?
    ② 配置保障房价格明显偏低是否应作纳税调整?
    ③ “限地价+竞配建”无偿是否视同销售?
    ④ 自持房源销售纳税风险分析
    (二)勾地(意向性拿地)
    1、勾地:定义、路径
    2、政府意向性勾地
    3、村企合作模式
    (三)一二级联动开发
    1、一二级联动开发:定义、一级开发内容、支付原则
    2、一二级联动综合案例——全面财税结构
    1)土地返还款的处理:企业所得税、土地增值税、增值税与账务处理
    2)拆迁业务纳税风险分析
    3)被拆迁业务纳税风险分析:基于国企政策性搬迁的案例
    4)旧城改造模式综合案例分析
    5)房地分离收储再转让的税务安排
    √被收储企业是否需要缴纳增值税?
    √被收储企业是否需要缴纳土地增值税?
    √被收储企业是否需要缴纳企业所得税?
    三、二级市场:土地使用权转让项目、股权收购类项目、产权交易类/司法拍卖类、联营合作开发/代建代管+品牌输出类项目
    (一)土地使用权转让
    1、土地使用权转让:基本概念及转让条件、关注的关键点、特殊情况的处理
    2、土地使用权转让综合案例——全面财税结构
    1)土地投资入股项目公司
    √母公司将其取得的土地,评估作价进行投资入股到其项目公司名下
    √母公司按照净值无偿划拨到其项目公司名下
    2)在建工程转让
    3)建筑拆除如何进行税务处理?
    3、总分公司交易方式的税务安排
    1)项目在总分公司之间转移是否需要缴纳增值税?
    2)项目在总分公司之间转移是否需要缴纳土地增值税?
    3)项目在总分公司之间转移是否需要缴纳企业所得税?
    (二)股权收购类项目
    1、股权收购类项目:基本概念及主要方式、需关注的关键点、案例解析(在建工程与承债式收购)、风险点提示、特殊情况的处理
    2、股权收购案例——按市值股权收购与按市值资产收购


    3、交易价格的构成
    4、股权溢价——项目公司利润与股东利润
    5、股权溢价的处理——实操案例展示
    6、以转让股权名义转让房地产行为是否征土地增值税的纳税风险防范
    7、股权收购案例——个人股东转让的所得税、转让价格公允性问题
    8、股权收购案例——一个粗暴筹划的风险后遗症
    9、特殊目标公司的股权收购——分立公司
    10、房地产项目资产剥离——基于某上市公司REITS案例
    11、特殊目标公司的股权收购——合并公司
    (三)产权交易类项目/司法拍卖类项目
    1、产权交易类项目/司法拍卖类项目:基本概念、需要关注的点
    2、北京产权交易所——某央企出售股权与债权案例解析
    3、某法院司法拍卖项目案例——债权归集、项目公司设置
    4、拍卖公告涉税条款的合法性分析——纳税义务转移还是纳税债务转移
    5、拍卖项目——增值税发票、所得税和土增值税成本、契税缴纳、**等问题
    (四)联营合作开发/代建代管+品牌输出类项目——要钱不要地
    1、联营合作开发案例      
    2、合作建房案例分析
    3、代建代管+品牌输出类项目:政府代建、商业代建、资本代建
    4、委托代建案例——涉税分析与账务处理
    第三部分 房地产项目并购重组财税安排战略规划
    (一)房地产项目并购重组的挑战
    (二)房地产项目并购重组风险控制清单
    (三)房企并购中的三大财务风险:标的价值评估风险、融资和支付风险、财务整合风险
    第四部分:现场疑难问题解答 (纸质问题请提前打印或书写工整)
    file:///C:\Users\jdtax\AppData\Local\Temp\ksohtml5756\wps12.png【培训对象】a各房地产董事长、总经理、副总、财务(税务)总监、经理、主管、会计等人员
    a各省市县区税务局、税务所、会计所、律师所、财税咨询公司等工作相关人员                               
    【培训时间】2019年6月22-23日(周六、周日)                                                       
    【培训地点】杭州                              
    【培训费用】单次3980元/人包含培训、资料、中餐等费用【选择会员更优惠】             
    会员级别初级/19800元/15人次; 中级/39800元/35人次; 高级/68000元 /75人次。           
      【报名方式参会学员请在会议前3日将回执表传至联系人,以便会务组做好准备工作
    ⊙请真实填写并按此线剪下传回⊙
      方式一:【此表可自制、复印】发送到qq:3415605288
    单位名称
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