【重大政策】东莞市：关于公开征求《关于进一步规范商品房预售款收存管理和使用管...
【重大政策】东莞市：关于公开征求《关于进一步规范商品房预售款收存管理和使用管理的通知（征求意见稿）》意见的通知各有关单位：
为进一步规范商品房预售资金监管制度，强化预售资金信息化监管，保证商品房预售资金优先用于工程建设，促进房地产市场平稳健康发展，我局草拟了《关于进一步规范商品房预售款收存管理和使用管理的通知（征求意见稿）》，现公开征求社会各界人士的意见。如有意见建议请于2022年8月12日前以信函、电子邮件方式向我局反馈。反馈方式如下：
一、信函地址：东莞市东城街道莞龙大道下桥段283号市住房城乡建设局房管科，邮政编码：523112；
二、电子邮箱：dgzjjfgk@163.com。
提交意见请留下姓名和联系方式，以便作进一步联系。
附件：关于进一步规范商品房预售资金收存和使用管理的通知（征求意见稿）.zip 东莞市住房和城乡建设局
2022年8月2日
关于进一步规范商品房预售资金收存和使用管理的通知（征求意见稿）
各镇街（园区）住房和城乡建设局，各房地产开发企业，各商业银行：
为进一步规范商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金优先用于工程建设，督促开发企业切实履行合同约定交付责任，维护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，现结合我市实际，根据《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）、《广东省商品房预售管理条例》等有关规定，对商品房预售资金收存和使用监管通知如下：
一、商品房预售资金监管账户的设立管理
房地产开发企业申请商品房预售许可前，按照一个预售许可证对应一个账户的原则开设商品房预售资金监管账户（以下简称监管账户），监管账户需为新开设的银行账户。开发企业与住建部门、监管银行三方签署的《商品房预售资金监管协议书》（2022示范文本，见附件），应在东莞市商品房预售资金监管系统（以下简称预售资金监管系统）上申报，并由开发企业在商品房销售现场显著位置进行公示。经审批通过的监管账户原则上不能办理变更或注销。
二、商品房预售资金的收存管理
对已取得商品房预售许可的项目，由购房人根据预售资金监管系统生成的《房屋缴款通知单》信息，通过关联预售资金监管系统的POS机刷卡、银行柜台转账、网上银行转账等方式，将购房款（含定金、首期款、分期付款、一次性付款等）直接存入相应房屋的商品房预售资金监管子账户（子账户是由监管银行针对每套房屋在商品房预售资金监管账户下分设的、唯一收存对应房屋购房款的银行账户），开发企业不得以其他任何形式私自截留、收存购房款；
按揭银行应按商品房抵押合同约定将银行按揭贷款、住房公积金贷款等直接存入相应房屋的商品房预售资金监管子账户。预售资金监管系统将自动检测房屋的预售资金是否已足额缴存，首期款未足额缴存的房屋，将无法办理商品房买卖合同备案。
三、商品房预售资金的使用管理
（一）根据预售商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素，设定项目建设资金监管额度（监管额度=项目建筑面积×本市房屋建筑工程造价单价×120%）及工程建设保证金。
监管额度内的资金，应当专款专用，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自扣划，设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费。
具体用途包括但不限于以下内容：土建工程（基坑、基础、主体工程）、电气工程（动力、照明、弱电）、卫生技术工程（水、暖、通风）、特殊构筑物工程、精装修工程、市政工程（小区用地范围内的市政道路、给排水工程、土石方工程）、消防工程、园建绿化工程、建筑材料设备费、勘察设计费、工程监理费、工程咨询费及与项目建设有关的其他费用。
（二）开发企业在申请使用商品房预售资金前，应当在预售资金监管系统中申报项目建设资金监管额度，提交工程合同、完税凭证等材料，并将合同金额及税费分配至各个预售许可证对应楼宇，作为其申请商品房预售资金使用的依据。
（三）对同一个预售许可范围内的楼宇，开发企业根据以下工程建设进度预留相应工程建设保证金后，可凭本项目相关发票按用途提取使用商品房预售资金。
1.取得《主体结构分部工程质量验收记录表》前，按监管额度的50%预留工程建设保证金。
2.取得《主体结构分部工程质量验收记录表》的，按监管额度的40%预留工程建设保证金。
3.取得工程安全监督机构签发的《终止施工安全监督告知书》的，按监管额度的20%预留工程建设保证金。
4.取得工程质量监督机构签发的《工程质量监督报告》的，按监管额度的10%预留工程建设保证金。
5.取得《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》的，按监管额度的5%预留工程建设保证金。
6.当监管账户内的累计进账金额未达到监管额度时，按监管账户内资金的50%预留工程建设保证金。
7.结合企业诚信经营情况，对其预留的工程建设保证金在上述基础实行进一步差异化监管，具体实施细则另行制定。
（四）当监管账户内的累计进账金额达到监管额度后，超出监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用。
（五）对自愿加入“诚信联盟”，向社会公开承诺诚信守法经营的企业，对其商品房预售资金使用实行“扶优”政策。
1.对同一个预售许可范围内的楼宇，首次申请使用商品房预售资金时，已按第（三）款规则预留工程建设保证金的，提供本项目相关发票等材料，企业可申请回笼前期已支付对应监管楼宇的总承包施工进度款。该回笼的总承包施工进度款在对应楼宇的总承包合同金额内核减。
2.房地产开发企业已按第（三）款规则预留工程建设保证金的，可凭相关银行出具的现金保函置换同等金额的商品房预售资金，在担保期限内不能提前申请撤回现金保函。现金保函的担保期限不得早于相应楼宇商品房买卖合同上约定的最晚交付日期。
四、强化各方监管职责
（一）各镇街（园区）住房和城乡建设局对辖区预售商品房项目加强日常监督和检查，负责核实开发企业在申请商品房预售资金使用时是否存在拖欠工程款、工程停工、延期交楼等不稳定因素及违法违规销售行为，在规定时限内对企业“申请商品房预售资金使用”事项出具审查意见。
（二）房地产开发企业应与购房人及时签署商品房认购书、商品房买卖合同，确保购房款直接存入相应房屋的商品房预售资金监管子账户中，保障购房人的合法权益。在申请办理商品房预售资金相关业务时应如实提供证明材料、相关票据，确保填报的信息真实有效。房地产开发企业有下列情形之一的，由市住建部门责令其限期整改。逾期未完成整改的，依照有关法律、法规予以处罚；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。
1.未按规定收存和使用商品房预售资金；
2.提供虚假资料申请办理商品房预售资金相关业务；
3.其他违反商品房预售资金监管相关法律、法规等行为。
（三）各商业银行对其开设监管账户的预售商品房项目做好金融服务和资金风险监管，通过对接预售资金监管系统将监管账户内预售资金的收存、拨付交易明细、账户余额及冻结、划扣等信息实时推送给住建部门，并对其推送的电子信息真实性负责。商业银行违反预售资金三方监管协议，未经住建部门核实同意，擅自拨付或转移监管额度内资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。
五、其他有关事项
自本通知发布之日起办理首批商品房预售许可的商品房项目，应按照本通知上述条款执行。已有楼宇取得商品房预售许可的商品房项目，按《关于进一步加强我市商品房预售款收存管理的通知》（东建房〔2018〕50号）、《东莞市住房和城乡建设局关于进一步加强商品房预售款使用差异化管理的通知》（东建房〔2019〕24号）、《关于我市商品房预售款收存管理工作有关事项的通知》（东建房〔2019〕44号）等文件执行。
附件：商品房预售资金监管协议书（2022示范文本）
东莞市住房和城乡建设局
2022年X月X日
注：
1、房地产开发企业在监管银行新开设监管账户后，在“东莞市商品房预售资金监管系统”上填报并提交《商品房预售资金监管协议书》，待住建部门审核通过后系统打印纸质协议书，再由各方签名盖章确认。
2、丙方“房地产开发企业”指建设工程规划许可证上登记的已取得房地产开发企业资质的建设单位；若建设单位有两家及以上的应并列为丙方，其中监管账户应由具备房地产开发资质的企业作为开户人。
商品房预售资金监管协议书
（2022示范文本）
甲方：东莞市住房和城乡建设局 （监管单位）
乙方： （银行机构）
丙方：（房地产开发企业）
为加强商品房预售资金监督管理，确保预售商品房工程建设顺利进行，保护交易双方的合法权益，根据《广东省商品房预售管理条例》和其他相关法律法规的规定，甲、乙、丙三方经协商，对位于（自动获取《建设工程规划许可证》上建设位置）地段，楼宇名称为（自动获取《建设工程规划许可证》建设上项目名称）的商品房项目（下称监管项目）预售资金监管事宜取得一致意见，达成如下协议：
一、协议三方的权利和义务
甲方依照《广东省商品房预售管理条例》和其他相关法律法规、规章制度的规定，行使对监管项目商品房预售资金监管的权力，对商品房预售资金的收存和使用进行监管。乙方配合甲方做好金融服务和资金风险监管，协助甲方构建“东莞市商品房预售资金监管系统”（下称资金监管系统）。丙方接受甲方监督管理，按相关法律法规要求收存和使用商品房预售资金，保障购房人的合法权益，按照商品房买卖合同约定的时间和要求，将预售商品房交付给购房人。
二、商品房预售资金监管账户设立
丙方按照一个预售许可申请对应一个账户的原则开设商品房预售监管账户（下称监管账户），现在乙方新开设的监管账户为：户名： ，账号： 。
乙方针对每套房屋在监管账户下分设监管子账户。丙方预售监管项目所得的商品房预售资金（包括定金、首期款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等）必须全部存入相应房屋的监管子账户。乙方将监管子账户资金归集到监管账户中，监管子账户仅用于收存预售资金、退房款及关联房屋，不用于丙方申请支取预售资金使用。
甲方应在《商品房预售许可证》上载明监管账户信息，并在东莞建设网上公示；丙方、乙方应分别在《商品房买卖合同》、《商品房抵押合同》上载明监管账户、监管子账户等信息及明确监管项目所得的商品房预售资金应当全部存入相应房屋的监管子账户中。
三、商品房预售资金使用申请
丙方申请使用商品房预售资金时，应根据法律法规和《关于进一步规范商品房预售资金收存和使用管理的通知》（东建房〔2022〕**号）等文件规定提供相关证明材料，具体申请资料和办事要求详见东莞建设网上公示的“商品房预售资金使用核准”事项指南。符合预售资金使用条件的，甲方将出具商品房预售资金拨付单给丙方。丙方凭该拨付单到乙方取款，乙方须通过资金监管系统核实拨付单的真伪，确认无误后办理拨款业务。
丙方在监管项目完成房屋所有权首次登记前，监管额度内的资金应当专款专用，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。未经甲方核准同意使用的，乙方、丙方不得擅自拨付使用。
乙方为丙方办理商品房预售资金拨付时，应按拨付单上的款项用途（包括总承包施工单位进度款、小区配套设施施工进度款、其它配套工程材料设备款、税费、其它相关建设费用等）在本行业务系统注明每笔款项支出类别，并按要求将相关出账信息推送至资金监管系统。
四、监管账户日常管理
乙方通过对接资金监管系统将监管账户内预售资金的收存、拨付交易明细、账户余额及冻结、划扣等信息实时推送给住建部门，并对其推送的电子信息真实性负责。
为方便监管，提供高效服务，乙方应为甲方提供业务咨询电话（专线电话为： ，移动电话为: ）。甲方向乙方查询监管账户信息时，乙方必须配合有关工作，并将账户相关情况按要求及时如实反馈给甲方。
五、违约责任
丙方有违反相关法律法规行为，或未按本协议约定收存和使用商品房预售资金的，甲方将责令其限期整改。逾期未完成整改的，依照有关法律、法规予以处罚；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。
乙方未按规定将本银行按揭贷款、住房公积金贷款等及时划入相应房屋的监管子账户，或擅自允许丙方使用监管账户内的预售资金，造成资金流失的，乙方应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。
乙方未按规定推送数据至资金监管系统，包括但不限于：不报送或拖延报送数据信息、报送的数据信息存在错漏或不完整、报送虚假数据信息等，按有关规定乙方将不能继续作为监管银行。
六、监管协议终止
监管项目已完成房屋初始登记、相应地下室已取得《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》，并达到规定的取消监管条件（具体申请资料和办事要求详见东莞建设网上公示的“取消商品房预售资金监管”事项指南）的，丙方可向甲方申请取消商品房预售资金监管。
经审核符合取消监管条件的，甲方出具《解除商品房预售资金专用账户监管通知》。丙方凭《解除商品房预售资金专用账户监管通知》到乙方处办理取消专用账户监管手续后，本协议自行终止。
七、其他有关事项
本协议内容若与政府部门规范文件相冲突的，以政府部门出台的文件内容为准。
本协议自三方签字盖章之日起生效，一式三份，甲、乙、丙三方各持一份。
甲方：（公章） 乙方：（公章）丙方：（公章）
负责人： 负责人： 法定代表人：
日期：年 月 日
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