房地产企业代收风险揭秘
房地产企业代收风险揭秘近期我们在企业服务时发现，很多房地产企业在部分费用的收取上存在纠结，收与不收，存在两难。相关费用包括住房专项基金、业主**的契税、印花税，天然气初装费、有线电视初装费等。
之所以纠结，个人认为，一部分企业是不甚了解该费用的收取对企业税收有何影响，另外一部分企业中间可能存在部分差价等利益，难以割舍。对于类似费用究竟能否收取、风险几何，我们进行简要的分析。
依据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税36号文件印发）第三十七条文件规定，价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：
(一) 代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。
(二) 以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。
一、非价外费用
房地产企业常见的代收费用中，不属于价外费用的有：
1.住房专项维修基金
《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条规定：“代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费”不属于价外费用。
住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征增值税。
2.代收的契税、印花税
契税、印花税，相当于委托代收费用，未来税务机关将向业主开具完税凭证。
《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条规定：“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”不属于价外费用。因此房地产开发企业为不动产买受人代收转付，并以不动产买受人名义取得票据的**费、契税、印花税等代收转付费用不属于价外费用的范围。
二、价外费用
除上述列举的费用外，更多的将被认定为价外费用。
例如，对于房地产企业代收的天然气初装费、有线电视初装费等，如果企业收取时不能开具委托方的发票，并且合并到己方房款收入中，此时则应作为价外费用。企业应就代收费用合并到房款中缴纳增值税、土地增值税、企业所得税。各个税种的具体处理如下：
1.增值税。
企业可以凭借委托方开具的建筑安装工程增值税专用发票，进项抵扣。房地产企业开具的发票和取得的建筑发票税率一致，未来均为9%，对于代收费用如果房地产企业中间不留存差额，则不多缴纳增值税，如果有收益，则纳税。
2.土地增值税。
依据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字48号）文件第六条规定，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时,可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数，对于代收费用如果房地产企业中间不留存差额，则不多缴纳土地增值税。如果有收益，则有可能纳税。
如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
3.企业所得税。
《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第五条规定，开发产品销售收的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金等价物以及其他经济利益。企业代有关部门和单位收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入。对于代收费用如果房地产企业中间不留存差额，则不多缴纳土地增值税。如果有收益，则有可能纳税。
未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门、单收取并开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
4.契税
契税由业主缴纳。如果房地产企业把代收费用合并到房款收入中，业主还应就该费用缴纳契税，导致业主多支付了费用。同时房款金额和合同金额还会发生差异
综上，对于可能被认定房款价外费用的项目，企业具体应该如何收取，需要综合权衡，平衡个中利益、整体税负和业主的感受。
页:
[1]