新规解答：2018年5月增值税新政房地产企业相关问题问答！
新规解答：2018年5月增值税新政房地产企业相关问题问答！2018年4月4日，财政部 税务总局出台《关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号，以下简称32号文）、《关于统一增值税小规模纳税人标准的通知》（财税〔2018〕33号，以下简称33号文），上述文件自2018年5月1日起施行。针对政策调整涉及的征管操作问题，税务总局4月20日发布了《关于统一小规模纳税人标准等若干增值税问题的公告》（国家税务总局公告2018年第18号，以下简称18号公告）
为方便广大房地产企业朋友理解增值税新政，本文对32号文、33号文和18号公告进行梳理，选择其中与房地产企业相关（不局限于房地产企业，兼顾房地产企业上下游企业）的问题，编制如下问题问答，希望对您有所帮助。
一、关于税率调整的相关问题1、房地产老项目5%的怎么办？不动产租赁税率会调吗？
（1）继续执行简易征收，按5%交增值税，不影响。
（2）不动产租赁调成10%的税率。
2、增值税税负降低了，利润相应增加了，企业所得税税率25%，企业真的有利吗？
理论上讲，增值税是价外税，不影响利润，影响现金流。
但是，当含税销售价格不变的话，因为销项税额减少会使收入增加；当含税购进价格不变的话，进项税额减少会使成本增加；因为正常情况下销售价格基数大于购进价格基数，会导致利润增加。此外，购销双方因议价能力问题可能会重新对价格进行谈判。
3、税率变动对购销双方是有利还是不利？
在购销含税总额不变的情况下，购销双方税负都会降低，少付一个点的增值税销项税额。
4、在5月1日前，取得17%或11%税率的专票，按规定抵扣了，5月1日后销售（一般计税方法），能适用16%或10%税率吗？
在5月1日前取得17%或11%税率专票，5月1日后销售（一般计税方法）适用16%或10%税率。
二、关于纳税人身份的相关问题1、一般纳税人转登记为小规模纳税人的条件有哪些？
一般纳税人转登记为小规模纳税人，应同时符合以下两个条件：一是按照《增值税暂行条例》和《增值税暂行条例实施细则》的有关规定，已登记为一般纳税人；二是转登记日前连续12个月（按月申报纳税人）或连续4个季度（按季申报纳税人）累计应税销售额未超过500万元。如果纳税人在转登记日前的经营期尚不满12个月或4个季度，则按照月（或季度）平均销售额估算12个月或4个季度的累计销售额。
需要明确的是，纳税人是否由一般纳税人转为小规模纳税人，由其自主选择，符合上述规定的纳税人，在2018年5月1日之后仍可继续作为一般纳税人。此外，18号公告第八条规定，转登记为小规模纳税人后，如纳税人连续12个月或者4个季度的销售额超过500万元，则应按照规定，再次登记为一般纳税人。
特别注意，18号公告第八条第二款规定，转登记纳税人按规定再次登记为一般纳税人后，不得再转登记为小规模纳税人。
2、关于转登记前后计税方法的衔接有什么规定？
18号公告第三条规定，纳税人转登记后，自转登记下期起（按季申报纳税人自下一季度开始；按月申报纳税人自下月开始），按照小规模纳税人适用简易计税方法计税；转登记当期，仍按照一般纳税人的有关规定计税。
3、转登记纳税人在一般纳税人期间销售和购进业务在转登记后发生销售折让、中止或者退回的，如何处理？
转登记纳税人作为一般纳税人经营期间的销售或者购进业务，在转登记后发生销售折让、中止或者退回的，应按照一般计税方法进行调整。18号公告第五条规定，纳税人发生上述情形的，应调整一般纳税人期间最后一期销项税额、进项税额、应纳税额。
（一）调整后的应纳税额小于转登记日当期申报的应纳税额形成的多缴税款，从发生销售折让、中止或者退回当期的应纳税额中抵减；不足抵减的，结转下期继续抵减。
（二）调整后的应纳税额大于转登记日当期申报的应纳税额形成的少缴税款，从“应交税费—待抵扣进项税额”中抵减；抵减后仍有余额的，计入发生销售折让、中止或者退回当期的应纳税额一并申报缴纳。
4、转为小规模纳税人一定有利吗？
不一定。
企业要充分考虑在行业中的实际地位。如果下游客户为一般纳税人，而且具有较强的议价能力，此时贸然转为小规模纳税人后，只能自开或代为开具征收率为3%的增值税专用发票，下游客户往往会压低合同价格弥补抵扣不足，占有税率下降带来的政策红利。如果企业直接面对个人终端客户，在企业毛利率较高、客户对纳税人身份没有专门要求的前提下，建议选择小规模纳税人身份。
5、购进不动产的一般纳税人转为小规模，但有固定资产40%的留抵，怎么处理？
按原则上是不能再进行抵扣，一旦转化为小规模纳税人，只能转入成本。
三、关于发票的相关问题
1、5月1日后，发生销售折让、中止、退后或开票有误的情况如何处理？
18号公告第九条明确，增值税税率调整后，一般纳税人在税率调整前已按原税率开具发票的业务，如发生销售折让、中止、退回或开票有误的，按原适用税率开具红字发票。一般纳税人在增值税税率调整前未开具增值税发票的，增值税应税销售行为应当按照原适用税率补开。
2、关于转登记纳税人增值税发票开具问题有哪些规定？
为了给纳税人开具增值税发票提供便利，18号第六条规定，纳税人在转登记后可以使用现有税控设备继续开具增值税发票。转登记纳税人除了可以开具增值税普通发票外，在转登记日前已做增值税专用发票票种核定的，还可以继续通过增值税发票管理系统自行开具增值税专用发票。
18号公告第七条规定，转登记纳税人在一般纳税人期间发生的增值税应税销售行为，未开具增值税发票需要补开的，应当按照原适用税率或者征收率补开增值税发票；发生销售折让、中止或者退回等情形，需要开具红字发票的，按照原蓝字发票记载的内容开具红字发票；开票有误需要重新开具的，先按照原蓝字发票记载的内容开具红字发票后，再重新开具正确的蓝字发票。
3、销售方特意等到5.1才开发票，怎么处理？
这要看自己供应链议价能力，购买方可以推迟付款销售方也会考虑资金问题 。
4、5月1日前签的合同，等到5月1日去开票就是按10％吗？
要看合同执行时间，如果是5月1日之后执行的，且合同当时也是按10%签的合同，可以开10%的发票。
文章来源：智慧源
谢谢楼主无私分享 tang-tang 发表于 2018-5-9 09:59
谢谢楼主无私分享
:victory: 不动产租赁调成10%的税率。 关于转登记前后计税方法的衔接有什么规定？ 关于转登记前后计税方法的衔接有什么规定？
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