天堂硅谷——蝴蝶效应，地产2014结局几何
蝴蝶效应，地产2014结局几何2014-02-24 阿尔法工场http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/M0x913PTXTJWDNrUMPGNe0hLhuoARMuib3hRaKWsibm34FBECcZckG2JVyyvRl7AicdAlXl8uPfv4LAqkiaPuHfDTg/0
本文由复星地产控股副总裁康红恩推荐
作者：天堂硅谷资产管理集团地产基金总监许航柯
房地产代表了中国现状，一切都在摸索争论中渡过。
不管是政界经界还是平民百姓，对于房地产的争论似乎从来没有停息过。期间无论海外经济震荡，亦或国内调控连连，中国的楼市就这样顽强而又执着的走过了高速发展的15年。
时至今日，中国的房地产格局以及国内外环境又发生了新的变化，本文尝试从当前的几个热点问题来剖析探讨。
一、如何看待房地产泡沫论
从1998年房地产商品化走向市场，国内对房地产泡沫的质疑就一直没有停歇过。世界知名经济学家和美国耶鲁大学资深教授席勒，以对资产价格的实证分析获得诺贝尔经济学奖受之无愧。而他对中国房地产泡沫严重的预言，应该说不无道理。席勒按照房价与收入比例换算得出的结论，值得我们重视和深思。
但我们还应该看到，我国目前的房地产市场是呈多元化发展趋势的，不同的地区和城市，由于供需关系的差异，市场需求千差万别，加之不同阶层的收入差距，对房地产的承受能力不尽相同，对房地产泡沫的看法亦是大相径庭。
举例来说，1998年杭州3万元左右的家庭可支配收入与2500元/平方米的房价，房价收入比达到7.5倍，超过了国际公认的3-6倍的安全区域，当时出现的泡沫论在现在看来多少值得商榷。
泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。确实，在过去的10年，中国的房地产泡沫一直局部存在，但在中国持续城镇化、经济高速增长以及“土地财政”的支撑下，泡沫又被快速吸收。
进入2014年，随着中国经济结构调整，增速放缓，以及中央政府对土地财政的警示，中国的房地产泡沫进入后期，是破裂，出现断崖式崩盘还是软着陆，以新的增长极帮助消化吸收，是目前争论的焦点。
我们认为无论是中央政府还是地方政府都不愿意看到前者，但对做错的事情必须要付出代价，有人买单。因此，中国不同区域可能会出现以下三种情形：
中国西部、西南及北部经济欠发达地区的三四线城市，人口持续流出，真实需求有限，但当地政府盲目卖地，楼市存量过大，在银根收紧时债务危机摇摇欲坠，要靠债务展期、会计游戏应付危机，若无法过渡，则出现断粮崩盘，房价大幅下跌；
北上广深以及杭州南京等一二线城市，泡沫明显，但教育、医疗、文化娱乐、交通等优势资源的集聚，人口快速流入以及普通民众较强的购买力，泡沫在几年内逐渐消化，但不同地段也会出现分化，不同时间段出现价格波动；
东南沿海及其它经济较发达地区的三四线城市，因区域经济的兴起以及配套资源的建设完善，人口持续净流入，同时城镇化进程刚刚起步，房地产刚性真实需求强劲，形成区域性的房地产繁荣市场。
二、如何看待银行收紧地产夹层及地产供应链融资
随着房地产增长出现疲态，金融机构也逐步收紧了对地产企业的贷款，已经有银行暂停办理房地产夹层融资业务和供应链金融业务，并对房地产开发贷款和经营性物业抵押贷进行严格的总量控制。
正如银行业内人士所言，在经济条件下行、资产泡沫过大、货币政策紧平衡的环境下，风险急剧上升，一旦发生风险暴露，处置起来非常困难，为此总行提出停止办理房地产夹层融资业务，同时要求企业金融业务条线重新审视相关政策流程并提出风险应对措施，在新的政策出台之前，暂停办理房地产供应链金融业务。
解读这些信息，可以得出以下结论：
1、兴业银行此次窗口指导仅针对地产夹层及地产供应链融资，非针对开发贷和个人住房按揭等地产信贷业务（不过此类业务也在收紧）；各个银行在房地产对企业贷款业务方面都有所调整，央行本来就有规模限制，一月放贷过多了，所以自然要收缩，银行目前的举措可视为正常的风险性防控。
2、银行因其业务范围的广泛性和对房地产业务的不可把控性（无专业人才，不能主动管理），在看不清市场的情况下，尤其是对银行有股权的夹层融资采取一刀切的风险防范制度也是无奈之举；
3、地产银行融资收紧，对地产私募基金而言是真正做好夹层投资的机会。在较难把握的市场以自己团队的专业能力选好项目，获得超额收益是资管公司的真正价值体现所在。
三、如何看待近期杭州桥西板块的降价
据统计，截至2003年12月，杭州主城区加萧山余杭存量房达到12万套，二手房存量突破10万套，主城区的重灾区集中在桥西板块、城东新城普福区域。大家记忆犹新的是2012年杭城楼市价格大战也是始于桥西的名城公馆与吉祥半岛之争，后来蔓延到版块内的其它楼盘。2014年新年伊始，降价再次起于桥西板块也是意料之中，原因不外如下：
板块内供应量过大，且开盘时间集中，竞争激烈；
版块内产品同质化严重，价格成为比重最大的竞争筹码；
桥西板块与比邻的申花板块、城东新城板块到市中心半径相同，加剧了楼盘去化压力；
率先降价的德信等开发商近期拿地频繁（如刚取得17.5亿钱江新城项目、城西中泰乡项目等），开发商主动降价以回笼快速现金，战略性突围。天鸿香榭里因高压线事件、学区房未落实及尾盘等因素成本价离场。其它楼盘现在还只是被动应战，试探性推出限定套数的特价房。
在杭州如此巨大的库存压力下，2014上半年出现以价换量，回笼部分资金，在确保企业安全的前提下觊觎下半年可能出现的便宜土地及资产是明智房企的必然之举。
可以预见，类似降价楼盘在去化压力较大的城东新城、萧山、余杭后续还会出现。但在城市中心区域地块，房价依旧会有比较大的支撑。本次降价对开发商来说无可非议，体现了供求关系，但可能对机构和投资者心理造成的谨慎观望心态的蝴蝶效应值得警惕。
四、如何看待2014年中国房地产市场
房价是体制的表象，如政府垄断土地、资源从农村流向城市，小城市流向大城市、以超发为特色的货币政策、税费机制、保障房制度缺失等等，炒房不能在长时间、全国范围内把房价维持在一个基本向上的平台运行。
2010年的楼市低迷，让管理者产生了限购令可以万事大吉的感觉，2012年楼市复苏，史上最严厉的调控仍然未能制止房价上行，也能证明炒房不是拉升房价的主要原因。
大家如此痛恨房地产以至于忽略了房地产是国民经济的晴雨表，如果社会基本安定，经济没有崩溃，全国楼市整体格局应该是在经济低迷中震荡上行。一旦经济复苏，房价存在上行的压力。
楼市怎么样，实际上主要看母体经济状况。由于多年的楼市强度，整个社会似乎忽略了这种因果关系。从中国目前的社会经济状况来看，我们没有持续承受经济低迷的资本，在满足消化前面通胀压力的前提下，采取偏积极的经济政策是必然选择，而且，目前中央政府仍然有资本进行相应操作。
因此对2014年中国的房地产市场，本文提出以下几个判断：
开发商利润和ROE的下滑是必然趋势，粗放式的发展及搏傻的暴富机会一去不返，房地产项目的利润将更多来自于更合理的定位与设计、对项目的精细化管理与快速去化，更重要的是开发资金的平衡与财务成本的控制，金融与地产的结合必将更加密切，合作共赢成为主流。
因拿地成本、融资渠道及成本、人员、技术、开发周期等优势，房地产公司在严酷的市场环境中将再次体现出“马太效应”。
万科、万达等大鳄唱空但不做空，王石等大佬们一手在媒体面前警示行业风险，另一手从2013年下半年开始大量囤积土地，制定的2014年销售目标为赶超2000亿，同时加入“千亿俱乐部”的房企成员也会明显增加。
但正如前面所说，中小开发商如果聚焦在细分市场，凸显专业能力，做出自己的特色，未必没有成长机会。
价稳刚需产品将延续热销，一线城市规模巨大的首置首改群体将使刚需类项目在2014年继续热销，前提是项目定价未明显高于所在区域平均水平，这类产品销售的主动权将继续握在开发商手中。风险可能集中在局部高端地产，比如上海的远郊型别墅、北京卫星城区域的高档公寓等仍可能滞销。
一线城市项目销售唯一存在变数的是中高档改善类产品。二线城市由于其财富聚集能力和一线城市有显著差距，豪宅类项目销售大多呈现机会型特征，而刚需类项目在二线城市是绝对主力产品，但部分城市、部分区域存在供应过剩风险，如天津、大连的新区。
全国房地产市场分化加剧。类似“鄂尔多斯”的空城不断涌现；存量房过多的一线城市及部分准一线城市上半年以价换量，囤积现金等待良机，但整体调整幅度有限。部分人口持续净流入，同时城镇化进程刚刚起步，房地产刚性真实需求强劲的区域性中心三、四线城市，将形成局部的房地产繁荣市场。
以上观点，为个人一家之见，不足之处，欢迎共同讨论。
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