银河飞雪 发表于 2012-10-8 13:17:54

房地产价格走势分析(2012年第四季度)

 房价(市场价值):你知道你买一套房子付出的成本和房价的关系吗?房价是一个时点数,是静态值。而你购房付出的成本却是动态的。


   

    房价(实际价值):有朋友说,房价会长啊,房产是不动产,是保值工具啊等等。那我先问一句,你知道什么叫不动产吗?不动产就是地理位置不可移动的资产!!而不是如一些所谓的专家鼓吹的保值工具。学财务的都知道,房产和地产是两回事,房产(即地面上的建筑物)是固定资产,是要提折旧的,是随着时间不断贬值的。地产(即土地使用权),是无形资产,是实行摊销的,是可以通过评估和交易重新恢复的。所以说真正增值的是地产那部分。你知道70年后你要交多少钱来支付土地使用费吗?

由于我们现在制度上的缺陷,我们购买的房地产(请注意,现在社会上所讨论的是房地产泡沫,而不是房产泡沫或地产泡沫),我们的资产具有不可分割性,即我们不能单独处置我们的房产或地产。我实际上想说明什么呢?我想说明的是,我们购入或投资的所谓房地产和西方许多国家的房地产有本质区别,其实我们购买的只是该住房的70年的使用权,和所有权有本质的区别。简单的说,你能把自己的那部分地产(无形资产,土地使用权)转让吗?你能把自己家的墙拆掉卖钱吗?由于在制度上存在缺陷和不完整,你花一百万买的该住房产权证的价值其实就是该住房70年使用权的价值。产权房和非产权房的性质就其本质是一样的。


因为从投资学的角度来说,你拥有该住房的产权和使用权的收益权是一致的。比如说,你出租该房产,你的租金收入不会因为不是产权房而减少。只要不转让,NPV(净现值)是相同的。


好,现在我们基本上对我们的房子有了些基本的概念了。下面我们就谈谈当外部环境变化(宏观经济,政府政策等)对我们房子(普通老百姓最大的资产)的影响。

   从根本上说,房地产问题历来就是一个金融问题,其本质是金融,其形式是产业。

   一,价值的影响:根据《资本论》(这是所有经济学的基础,希望大家能学好,否则就没有研究的基础和立足点了)的观点,价格的基础是价值,价格不可能长时间偏离于价值,动态来看(即把时间拉长),价格的走势和价值的走势是平行的,静态来看(即从一个时间点来看),价格是偏离价值的,是由供给关系来决定的。这个可以参照股票的走势。

   二,利率的影响:利率每上涨一个百分点,等于成本增加10%。由于利率的上涨会直接导致购房成本的增加,减少需求。利率的上涨也会提高开发商的成本,于是供给的力量会此消彼长,一旦突破临界点,房产价格就会下跌(类似于股市的阶段性高点),重新寻求一种平衡。




从历史的经验来看,利率的上升对房价的上涨具有致命性的打击,这就是谢国忠讲的为什么房产会破灭的原因,中央也为什么迟迟不愿加息或继续加息的原因了。因为中国的房地产业的发展是银行信贷资金支撑的。国家一方面推迟提高利率,一方面假借土地整顿减少土地供应,目的就是为了维持需求减少供应,防止房地产崩溃或推迟崩溃时间的到来。同时利用各种媒体唱多,就是维护需求方的信心。如2001年股市崩溃时,政府是最大的唱多力量一样。


  三制度的影响:什么是制度?谁制定了制度?说白了,制度就是一种权利,操控价格的一种权利。我国的制度由于历史的变迁和改革,仍存在着许多重大缺陷,不比微软的操作系统好多少,现在正在打补丁。至于历史的原因和政府的控制或当初的制度制订,大量的房产是不能上市交易的,这非常类似于股市中的非流通股,我们现在买的商品房就类似于流通股,炒股的同志都知道流通股的股价远远高于非流通股的价格,但却享有同样的收益权,这也是促使股市暴跌的重要原因之一吧。


现在政府学乖了,逐步的把原来不能流通的房产(如售后公房)上市流通,就是不愿一下子扩大供应量,改变供给双方的平衡。这当然也充分利用了中国老百姓的消费心理(房子总是要自己的,而不愿去租房,这也形成了房价和租金倒挂的现象,这是西方人不能理解的)。

因为政府掌握的制度制订和修改的权利,因此他们也就掌握的定价或通过影响供给来影响价格的权利,这其实是计划经济的产物和遗毒。

“繁荣早已耗尽了自身的力量,可是为了避免一次大萧条,它的生命周期被人为地延长了。”---乔治.索罗斯


四,汇率的影响:

这就要从固定汇率制和浮动汇率制说起了。这方面大家看看索罗斯进攻英镑和97东南亚金融危机,就会有感性的认识了。这里就说得通俗易懂些吧,固定汇率就是计划经济,由权力部门行政定价,浮动汇率就是市场经济,由供给关系市场定价,当影响汇率变动的基础(即购买力平价)发生变动时,浮动汇率制通过市场具有自动修复功能,而固定汇率制没有。也就是汇率由于行政干预严重脱离购买力平价的基础,这就成为危机爆发的原动力。
      
   这就是固定汇率制度性缺陷。现在,全世界都知道人民币价值被低估了,人民币应该升值,当然应该是针对美元升值。不说理论了,说了很多人也不明白,还是举个例子吧。大家都应该知道什么是价格双轨制吧?改革开放初期,我国就是价格双轨制,分计划内的和计划外的,倒爷就是那时候产生的。说白了就是投机倒把。固定汇率制的一个结果就是价格双轨制。比如说:上海的一栋房子,人民币100万,用美元买呢?就是12万。这是在现有的固定汇率制下,如果用购买力平价呢?假设购买力平价是4:1的话,如果用真实美元买的话,就应该是25万美元,中国实行外汇管制,针对合法的外汇,国家必须无条件兑换。其结果就是,老外用12万美元的东西买了价值25万美元的东西。这时候大家都要问:房子还是那房子,那差价13万美元究竟来自于什么呢?我现在就回答大家:来自于我们的外汇储备。我们外汇储备的含金量被大大的稀释了,这十年内黄金价格涨了多少(我记得最低的时候是71多块/克,现在要360/克了吧?),石油价格涨了多少你知道吗?(以前好像一直徘徊在20美元/桶,现在呢?150美元),如果我们的外汇储备不用美元而用石油或黄金的话来储备,我们的外汇储备是增长了还是减少了呢?

       强势美元不再,美元贬值,投机资本进入中国套利和套汇。这主要有两大块:第一块就是大家知道的海外进入的游资(合法的与不合法的,具体因为敏感,在此就不说了),第二块就是以前外商投资进入后项目产生的合法利润(以前外商会把在中国赚的人民币换成外汇,汇回国内,现在不了。通过继续投资,一方面可以抵扣所得税,一方面还可以继续合法逃汇、套利)。

          。上海房地产市场作为全国房地产市场的一个组成部分,为什么上海会成为游资的首选呢?为什么谢国忠说上海的房产泡沫居全国之首呢(而根据公布的数据,上海并不是最高的,数据发布受政府控制)?因上海的购买力全国最高,推高的房价资金充沛,支撑比较强,承接力强。同时,上海人投机的心态全国最重,国外资本在退出时比较容易找到下家,而且政府为政绩做多意愿强烈,作为金融城市,资金流动非常好,非常适合大资金的运作,


  

四。通货膨胀率的影响:  
通货膨胀大家都知道是怎么回事,最直观的就是物价上涨。物价上涨的对老百姓最直接的结果就是手中货币变相贬值。中国物价的上涨的原因是什么呢?一方面源自于维持温和的通货膨胀有助于经济的稳定持续发展。另一方面是我国的货币投入量在不断的加大,远大于经济增长的速度。

      这时候有朋友就会质疑:你前面还说人民币被低估,现在又说人民币由于通货膨胀和物价上涨在贬值,这不是自相矛盾吗?经济有其自然规律,是不受人为的影响的,人民币对内的贬值,这就是对固定汇率制的自然修复,逐步缩小购买力平价的差距。举例说明:由于原材料价格上涨,国内物价上涨导致劳动力成本上升,中国的产品成本也将随之而提高,成本的提高不利于出口,外汇收入减少,国家兑付外汇的眼里也就慢慢变小,人民币升值的压力也就降低,慢慢的会回归到应有水平,但这个周期实在太长,这就是固定汇率制的最大缺陷;浮动汇率制由于随时有市场调节,其周期要短得多。
  那通货膨胀对房地产的影响呢?翻开历史,由于货币对内变相贬值,且由于房地产具有使用价值和投资价值的双重属性,于是房地产就成为闲散货币避险的归宿,但这归宿是否有效呢?历史证明,这是无效的。由于老百姓投资渠道的缺乏(实际上缺乏的是安全的投资渠道),债券市场没有,股市太黑暗、期市风险太高,房市就成了中国老百姓的唯一一个投资渠道。这叫“挤出效应”。

现在我们来罗列一下影响需求的因素:
  
  1、低利率(我们目前购买房产感觉上价格是比较低的,主要是由于每月的还款额并不算高,具有一定的欺骗性);
  
  2、高汇率(人民币的高估促使了海外游子的流入,进入房市进行套汇);
  
  3、消费心理(中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房,而去买房,投资学上是讲不同的,只能用文化和消费性理学加以解释);
  
  4、通货膨胀率的上升,致使名义利率下降,挤出存款投入房市进行投机。
  
  5、信贷政策(政府鼓励消费信贷,住房公积金等);
  
  6、人口分布(中国大量的适龄青年需要结婚,要购房,有兴趣请去国家或当地政府统计局网站查)。
  
  7、投机的存在(只要任何商品上涨,都能产生投机分子,谋取利差)。
  
  8、其他
  
  这些因素都是长期存在了3、4年了,在未来还会产生一定的影响,至于影响还会有多大,第一要看政策走势,第二要看经济走势了。从政策走势来看,银行信贷政策、利率都已经发生了变化。投机的因素,只要获利空间减少、风险随着房价的上涨加大,会很快降低的。只有心理的因素会长期存在。


  

再来罗列一下影响供给的因素:
  
  1、制度的缺陷(大量的房产不能上市流通交易,不能满足交易,只能满足租赁);
  
  2、土地供应(新的土地政策不要我再多说了吧?减少);
  
  3、房地产开发难度(房地产开发商资本金比例的提高和贷款利率的提高,会增加房地产开发商的成本和风险,一些房地产开发商会退出)。
  
  这些因素将在未来几年发挥重大作用。影响有多大?要走一步看一步了。
  
  看完这些,大家是不是会问我,你说了这么多,到底是看涨还是看跌啊?

经济发展是周期性的,消费是有价格弹性的,但价格上涨到一定程度,会出现拐点,需求会大幅下跌,商品的价值就无法实现,由于生产具有计划性很难迅速减少,就会出现供过于求,价格就会迅速下挫,生产企业的利润也会迅速减少。





那我们手中的房子呢?变现能力有多强呢?政策环境发生突变,大家都想变现的时候,变现是极为困难的。一套房子变现需要几个月吧?
  
  现在再来说明,为什么通货膨胀时,房地产不能成为避险的工具。大家经过去年都应该知道,现在政府考虑是否加息是讨论得最多的是什么呢?是CPI(物价指数)。
  有了前边对利率和通货膨胀率学习的基础,我们就不难明白这个道理了。利率上涨一个百分点,我们每月的还款数要增加10%,物价指数增长5%(去年经济学家和政府官员讨论是否加息,就是CPI是否高于5%借判断的一个标准,注意:我们研究CPI的时候一定要清楚的知道构成这个指标的组成部分是那些),我们每个月因为柴米油盐酱醋茶、水电煤(维持基本的正常生活)的费用将增加5%。你知道我们每个季度的CPI用的是同比还是环比吗?所以你会发现利率和通货膨胀率竟然是同步上涨的。它不停的在挤缩你的收入,你每个月的现金流出在不知不觉中不停的增大,我不知道大家的收入有多高,是不是还有存款,收入是否稳定,但我知道,一旦每个月的现金流为负,大家账面上可能有几百万,但却无法还款。对于企业这就叫做破产(企业破产有两种,一种是资不抵债,还有一种就是资金无以为继)。到时候,由于房地产具有资产不可分割性,你能卖掉一平方米、拆下几块砖去换大米吗?你唯一可做的就是卖房,为了能快速脱手,你必须折价。当很多人开始抛售的时候,折价必须很高才能脱手了,房价也就开始下跌,下跌过程和原理与股票一样,就不再多说了。
  
  现在大家应该知道为什么谢国忠说利率上涨对房地产具有致命打击了吧。大家也应该理解政府迟迟不肯加息的原因了吧?去年的小幅加息只是一个信号,是象征性的,告诉大家,要注意风险,不要执迷不悟,也给了大家一段时间缓冲,一个机会。是否珍惜,那别人就没法管了。
  
  同时由于物价的上涨,居民收入必须花更多的钱来维持生活,同时也渐渐降低了有购房需求居民的购买力(经济学上称有效需求降低)。维持房价的支撑力也会下降,同时由于预期发生改变(跟股票一样,买涨不买跌),到时候很难控制。房价下跌太快,会产生社会动荡,这也是中央政府十分谨慎的原因。但地方政府为了自身政绩,好像并不领会。
  前面我们讲了这么多因素,但真正对房价上涨和决定房价最直接的东西是什么呢?其实和股市一样,是资金决定了价格。是资金的对比力量决定了价格,前面已开始我们就讲了价格是一个时点数(是一个静态值),而时间具有一维性(即不可逆转),在股票市场由于交易信息充分,而且同一上市公司的流通股都具有同质性,因此,决定某一时点股票价格的根本原因就是当时买入卖出资金力量对比的结果。说白了,就是资金力量的战斗结果决定价格,前面说的各种因素都是通过影响资金面进而影响房产价格的。



下面我们来预测房价走势。
  
  在预测之前,我们极有必要来解读一下政策面。
    
  政策1:升息,说白了就是从根本卡住资金面。
  
  政策2:坚决不升值,说白了就是不给游资人民币升值的预期,打击他们投机的信心。
  
  政策3:控制物价,包括三农问题,其目标是为了什么啊?扩大农产品供应量,抑制农产品价格,就是防止老百姓基本生活支出增加呀!水电煤死活不涨,也是这个原因呀!大家可不要辜负了中央的美意,我们党了不起啊,我们的温总理和胡主席也了不起啊,换了国民党,才没人管老百姓的死活呢。
  
  政策4:银行控制住房贷款,注意这个政策是来自于央行的要求,而不是地方上的。地方上银行要的是什么?银行领导要的是政绩,要的是腐败的温床。住房贷款的盈利性多高啊?利差3%。暴利啊!!大家还记得银行为什么要到处拉存款吗?要发放贷款必须要有足够的储蓄存款。为什么要到处把开发商的销售时的房贷要放在自己的银行办吗?因为暴利呀,就凭两张单据(储户存折、住房贷款合同),就能赚取两者的利差,一百万贷款,一年就是3万,有十万户,一年就是30亿,这就是业绩。还有一点,就是可以通过住房贷款的增加,来稀释银行以前的不良贷款,降低不良贷款率,这就是领导的政绩。至于问题,那是国家的事和中央政府的事,与地方无关。说远了,继续解读这一政策,大家都说,住房贷款这么好,银行和老百姓双得利,中央为什么要控制啊?说白了,就是风险,中央政府看到了风险,以前可以把盈利放在第一位,现在必须把风险控制放在第一位了。大家认为中央政府是看多还是看空呢?
  
  政策5:加强土地管理,控制土地投放量,为什么啊?难道仅仅是因为保护耕地、减少腐败?还有一点,就是政府必须控制供应量,使供应量和“有效需求”匹配起来,说白一点,就是政府认为房价高了,高出老百姓承受范围了,房子只有那些少数的既有需求又有钱人买得起了,房子是为那部分人造的。(昨天到一个朋友家里去玩,他在浦东刚装修好一套别墅,正好说起房子的事,他告诉我,任志强向他报委屈,他的意思根媒体上登的完全是两回事,是媒体断章取义歪曲了他的意思,我想任志强的真实想法大概就是我刚才说的意思)。最优有一点,就是政府也想通过控制土地供应量来控制房价,防止房价快速下滑。如果政府不看空,他有必要这么狠吗?
  
  政策6:高院的司法解释,高院的司法解释早不出晚不出,为什么这时候出呢?难道5年前就没有商品房吗?说白了,就是高院预测拖欠银行住房贷款的案例会越来越多,这样解释主要是为了保障来百姓的基本生活权益,防止因住房问题引起社会动荡。高院难道不知道房地产市场是怎么回事?
  
  政策7:外汇政策,放松外汇管制,其目标就是要减少国家外汇储备,鼓励老百姓购汇就是希望老百姓能帮助国家分担风险,共同来打击游资。在汇率问题上,我是这样判断的,汇率问题已经不仅仅是经济问题了,已经是政治问题了,美国故意让美元贬值,就是挤压人民币升值,升值后再打压人民币,迫使人民币大幅贬值,摧垮中国经济,这一招他在东南亚、南美、拉美国家屡试不爽,这次跟我国搞上了,所以我们一定要挺住,我也鼓励大家储备外汇,我们难受,美国放任美元贬值也难受着呢,看谁熬得过谁。国家出台这些政策,就是为了避免升值,打击游资。迫使这些游资知难而退。
  
  这一两年的政策还有很多,大家慢慢去解读吧,去解读这些政策对资金面的影响包括制定这些政策的决策者的正式想法。那该怎么预测呢?

      永远没法准确的预测到拐点,就是拐点在什么时候什么价位发生。其实要做到这一点完全是不可能的,因为你也是这个市场的一分子,你也会对这个市场产生作用,这就要讲一个合力和趋势的概念了。所以我们没必要去准确的预测未来,我们只要知道趋势就可以了。

从政策的走势来看,显然力量在逐步从多方向空方转变,双方力量正在此消彼长的过程中,现在在什么程度呢?

刚才用证券来形容房地产,基本原理是一样的,但也有很大的不同点,就是房子有使用价值,证券没有。证券的涨跌比较频繁,大大小小的周期比较多,相对较短,人们也许有很多机会。而房子的涨跌周期就很长,人活一辈子也经历不了几次,主要要跟本国的经济周期匹配起来,相对而言机会就比较少。失去了就没必要再去强求了。率性而为吧。
  
  我的判断,我跟办公室的同事聊过,那就是长期看空的,但关键还要看政策的走势和相应政策的出台,因为政策决定了拐点到来的时间。在目前的经济环境和政策基础条件下,如果今后再也没有任何新的政策出台或经济大部崩溃,自我修复将是缓慢的,拐点的到来可能是缓慢的,需要3年左右时间。如果政府加息,而且是大幅加息,那么拐点的到来将是指日可待的


  


         那周期是怎样的呢?拐点什么时候来临呢?又怎么预测呢?
  
  “繁荣早已耗尽了自身的力量,可是为了避免一次大萧条,它的生命周期被人为地延长了。”
  ——索罗斯


 


         繁荣和衰落的生命周期并不难预测,西方房地产的发展是有很好的借鉴作用,根据经济学理论和产业发展理论也很容易得出结论。但难点在于什么呢?就是那个“人为”的因素了,那就是行政的力量,政府的意志。但有一点是可以肯定的,经济规律是不可阻挡的,你可以延长它,但不能阻止它。


 

      其实我们现在面临的最大困难是什么?说白了,是名义负利率,我们有保值的需求,但由于我们国家投资渠道的缺乏,巨大的存款和资金没有出路,现在是病急乱投医了。前面我已经说了,房子没有保值价值(从偏激一点的角度来说,就比方大米,你明知道大米会涨价,你会买大米来保值吗?因为大米会霉烂,不能像黄金一样永久保存,房子也一样,3年房龄的房子和10年房龄的同样房子,哪个更值钱呢?);
  黄金有一点,但不大;外汇等同于存款,也有贬值压力,但给我的是心理安全;股票是很好的选择,但制度不好。债券相对保险,但收益率不高,关键还是心态问题,我们的老百姓穷的时间太长了,暴富心理严重。在近阶段,我个人觉得我国的经济由于多年的问题,情况不是很好,因此保持资产适当的流动性是必要的。还有一点,就是我经常说股民的话,就是真正当股市机会来临的时候,自己已经弹尽粮绝了,眼睁睁的看着敌人把自己的阵地占领,把自己掠夺一空。目前应该把风险放在第一位,收益放在第二位,等别人打得差不多了,形势也看清了,自己再上去打扫战场,流动性越好的资产风险也越低。

   回过头来看看我们自己吧。我们处于一种怎样的地位呢?记住,永远记住,我们是弱者,就因为我们是弱者,所以我们要时时保护自己。不要把自己的未来和幸福生活寄托在别人身上,股民的现场应该就已经说明这个了。




       我说了这么多究竟想要说明什么呢?是房价有泡沫吗?不是。这不是我的目的。我要说的是,事物的发展是由其自然的客观规律的,人可以影响它,但不能改变它。
  我们所需做的,就是去认识这个规律,判断其合理性,不合理的背后又隐藏着什么?然后再决定我们该怎么做。

      我认为人民币有贬值的可能,原因如下:整个社会的效率低,主要原因是政府的低效率和不作为,各个方面看起来很热闹,但没有效率。

   经济危机的实质和根源:实质就是生产过剩,即生产相对于社会有支付能力而过剩。根源就是整个社会生产的无序化和企业内部生产的有序化之间的矛盾,社会生产的无限扩大趋势和有支付能力的需求相对狭小之间的矛盾。(思考一下,我们有没有过剩?有没有发生危机的可能?)
  


根本原因是,由于我们某些制度的缺失,和我们在制定制度的时候缺乏可以借鉴的经验,结果提出制度的人目的性是很强的,他们利用了国家管理者的某种心态,使之成为了某些利益团体敛财的工具(最好的骗子肯定就是最好的心理学家)。这些人的名字我就不提了。因为他们还在叫唤着,我害怕。
  
   说房产。这是一个什么样的过程呢?我把它理解为资本集中,因为它通过垄断获得高额利润,它远远高于社会平均利润率,它并不能创造相应的财富,只是掠夺财富而已。(看看美国的历史和美国的住房政策,大家就会明白,住房是吸纳资本的、固化资本的,而资本只有在流动才能增值,看资本论。)我在前面正帖已经说过了,住房时的本质是金融,形式是产业,我们千万不能被表象所迷惑。房产的本质是金融,就是我们前面说的虚拟经济。我们身边的例子不少吧?股市、汽车、电信等等,他们赚的是什么钱呢?垄断利润。马克思对垄断的论述已经多了,我就不多说了。结果呢,显然是不持久的。我之所以看不过去,要讲这个问题,因为前面那些东西我们都不用举债啊,我们花的是以前的钱,而且汽车、股票等都是有钱人玩的,被骗了也就骗了,并不能对我们普通老百姓的生活产生多大影响。但住房就不同了,它不仅花完了我们和我们父辈的所有积蓄,还花完了我们后二十年的钱和应有的幸福生活。他的后果要严重得多得多。
  
房地产下面隐藏的是银行问题,银行问题下面隐藏的是金融问题,金融问题下面是我国的经济增长方式问题,经济增长方式问题下面隐藏的是我们的现有的政治体制问题。这是个连锁反应。不比原子弹威力
  
  20多年来,我们先动的是经济体制问题,但由于在改革中,经济体制与政治体制改革未能协调发展,形成的不匹配的结果就是:政治体制对经济体制的作用导致了我们的权力寻租,腐败滋生,国有资产流失;经济体制对政治体制的反作用,又促进了政治体制对经济体制的不和谐。这20年来,我们就是在这不和谐中走过的。

柳之 发表于 2012-10-8 13:21:09

感谢楼主的无私分享!

财务匪兵 发表于 2012-10-8 13:32:08

从根本上说,房地产问题历来就是一个金融问题,其本质是金融,其形式是产业
出自房地产会计网www.fdckj.com,原文地址:http://www.fdckj.com/thread-55571-1-1.html
这句话我开始理解了,非常精彩

lee315 发表于 2012-10-8 13:36:51

上班没时间看,回家再看吧。

洛克℡ 发表于 2012-10-8 13:47:39

感谢lz无私奉献

海蛎子 发表于 2012-10-8 13:48:14

我看不错噢 谢谢楼主!

冰河之声 发表于 2012-10-8 15:48:00

感谢楼主的无私分享!

渴望学习 发表于 2012-10-8 22:59:54

没理解透!

7227832lxx 发表于 2013-4-8 13:39:20

有的知识不很懂,但是分析的挺好
页: [1]
查看完整版本: 房地产价格走势分析(2012年第四季度)