下半年地价、房价博弈大战又将开打？
随着楼市行情逐步趋缓，杭州主城区的土地市场将进入一波高峰。从7月底万科掷13亿元余杭拿地到8月主城区集中出让10宗地块，其中一半为优质宅地，还不乏起价就达23.5亿元的高总价地块，人们都有理由相信，开发商“轰轰烈烈”的拿地行为已开始在杭州上演。 近期，记者对一些开发商进行了采访，得知绝大多数下半年都有拿地计划，而目标正是楼市低迷阶段仍创造热销业绩的热门板块。“这些板块经过市场的考验，在接下来两年行情不明朗的情况下，还是这些板块的土地项目比较稳妥。”开发商们表达的意思比较相似。但随着上周申花板块庆隆地块的热闹出让，不少人也开始担心，主城区土地市场曾经出现的不理性会再度出现，进而殃及楼市，一场地价、房价博弈或又将启幕。土地市场
8月供应大闸开启
自楼市调控以来，土地市场便一直低迷甚至冰冻，从去年开始，一些传统民营房企绝迹土地市场，在市场上唱主角的不是外来公司就是有国企背景的大公司。而7月31日，我们见到了万科出手拿地；8月7日，天阳置业成功夺地，万科、滨江、金地、世茂、中天、城建等开发商的身影也出现在出让现场；8月27日，伴随着7宗土地的集中出让，还将有更多企业到场……
土地市场供应的开闸与开发商积极拿地意图紧密联系、相互影响，面上是土地放量出让，而背后则是开发商涌动着的抄底意图。据统计，主城区仅8月一个月就将有5宗宅地出让，出让总额或将超50亿元，是去年全年主城区宅地成交总额的近1/3。除了已经出让的庆隆地块，8月27日即将出让的4宗宅地也均是主城区的优质地块。像祥符东单元两宗宅地就在今年上半年热销的方正·荷塘月色、华盛达·阅城、德信·北海公园楼盘附近，江干科技园的宅地则紧邻着远洋·心里，奥体地块距离奥体博览城核心区非常近，仅楼面起价就要9500元/平方米。根据杭州现行的勾地制度（一宗地块在挂牌前会有开发商承诺最低以底价拿地，并支付一定比例的保证金），这些地块背后都有一个勾地开发商，加上对地块同样有兴趣的其他房企，一场热闹的土地争夺战将会打响。
如果将视野再放宽一些，开发商的抄底意图在很多城市已经化为实际行动。5月30日，龙湖在绍兴柯桥以总价8.01亿元拿下两宗地块，进驻绍兴。仅7月31日一天，万科分别在杭州、成都两地拿地，共计斥资18.67亿元；而7月份至今万科已在全国各地拿下多宗土地，支付土地款高达60余亿元。保利地产7月份也出手频频，分别在北京、广州、佛山、成都四城市各获取一块开发用地，斥资达43.74亿元……
多宗主城区黄金地块被相中
开发商将稳健抄底
8月份的主城区土地市场确定好戏连台，而9月份的土地出让公告虽然还未挂出，但有开发商向记者透露，他们已勾好了主城区多宗地块。
李肖（化名）是浙江某实力开发商的相关负责人，今年下半年他们公司有意进驻杭州，近期他一直忙着看地、勾地的事。“现在杭州土地市场已经开始复苏了，以前都可以直接成交的地现在有多家公司竞争了，而土地的价格也有些回调，最低的时候地价能打8折，但现在是9折。”李肖告诉记者，他们公司在考察西溪湿地、钱江新城、钱江世纪城、滨江区白马湖一带的地块，住宅、商业都在看。“我们的计划是先拿一块中等规模的地块，作为公司进驻杭州的首个产品亮相，既可以全面展示公司的开发水平，又能保证较高的周转率。”只是面对有些回温的土地行情，他没法确定实现计划。
“稳健还是最首要的。”采访中，李肖反复向记者强调。他举了个例子，在市场行情好的时候，很多公司都是拿了地再请规划公司做具体的规划，对土地量体裁衣，而现在，他们宁可先出钱请规划公司把看中的四五块地的规划都做好，再去与政府谈勾地的事。“事先把地块的规划做好，如果拿不到地自然亏了规划的费用，但从整体来看，这样做可以先了解做这个项目的成本底线在哪里，什么样的价格能够盈利，就不会出现盲目抬价拿地的情形了。”的确，面对未来依然扑朔迷离的行情走势，开发商虽然选择加快销售、回笼资金、抄底土地市场，但每一步走得还是相当谨慎。
博弈
申花板块
庆隆单元地块最快今年年底动工
板块内后续住宅供应量少，庆隆地块将对市场作出有益补充
地块详情
作为主城区2012年下半年首次公开招拍挂的第一块宅地，庆隆单元地块在拍卖之前就受到了多家开发商的关注，最终的结果，我们也都知道了，被天阳置业以楼面价12028元/平方米夺得。这个价格，不少业内人士认为是在合理的范围之内的，毕竟庆隆单元地块所在的申花板块配套成熟，从地段上来讲，也十分优越。在该地块的周边聚集了银泰城、热电厂综合体（待建）、蓝孔雀综合体（待建）三大综合体，而银泰城将于2013年开业，商业配套可谓成熟；另外该地块紧邻莫干山路，公共交通十分发达，就目前而言，已经十分宜居。当然，该地块也存在一些劣势，周边农民房较多，整体感觉可能会比较差一点。昨天记者也采访了拿下该地块的天阳置业的相关负责人，对方称：“庆隆单元地块最快在今年动工，产品主要针对刚需及首次改善客户，在户型的设计上会更优化。”
点评：庆隆单元地块在符合价格预期的基础上出让，这至少让我们看到开发商目前的一个理性的态度。另外对于本土的房企而言，在选地方面，与外来大鳄相比也会比较谨慎。庆隆单元地块不大，如果按照目前的行情而言，应该可以做到保本微利销售。
板块目前在售楼盘情况：
一手房价格：21000-28000多元/平方米
二手房价格：22000-24000多元/平方米
作为目前杭州楼市相对宜居的板块，早年的申花板块因为万家花城而创造了身价一夜飙升的神话，而如今，伴随着板块内不少楼盘的低价销售，申花板块也算经历了多轮的沉浮。
目前板块内在售的一手楼盘主要有：中顺·上尚庭、莱德·绅华府、欣盛·东方府邸、赛丽绿城·慧园及保利·香槟国际，最近有开盘动作的为莱德·绅华府，推出137-208平方米户型，折后均价21500元/平方米，与之前起价15678元/平方米相比，有了一定的上升，而接下来，中顺·上尚庭目前在售的160-200平方米户型价格也到了21000-22000元/平方米，而东方府邸目前在售的小户型价格也在21000-24000元/平方米，赛丽绿城·慧园的售价则为28000元/平方米，算得上目前板块内在售房源价格相对较高的一个。而该板块内的佑康·紫金府目前尚未开盘，但其拿地的价格达到了15953元/平方米，想必售价也不会便宜，而雅戈尔申花地王项目至今更是没动。板块内可以说性价比高的刚需房源比较缺少，庆隆单元地块的成功出让，也算是对于目前申花板块住宅的有力补充。
而根据房途网对于申花目前比较热门的几个二手楼盘的监控，发现目前万家花城二手房的挂牌价在22000多元/平方米，而耀江·文鼎苑的挂牌价在24000多元/平方米，据相关中介人员介绍，由于城西自住人偏多，所以申花板块的二手房成交一直是不错的，而20000多元/平方米的价格，其实跟一些在售的一手房持平。
大城北板块
万科成功“捡漏”
大城北板块目前配套不全，板块整体宜居性偏弱
地块详情
7月31日，万科掷13亿元城北拿地，这宗标号为余政储出21号地块的商住地位于良渚街道通运路南锦江路东，东至良渚街道谢村土地及拱墅区祥符镇总管堂村土地，南至良渚街道谢村土地；西至良渚街道管家塘村土地，北至通运路；虽处良渚街道管辖地界，但位置板块早已为主城区居民所熟悉，地块就在大华·海派风景南面，十分靠近市区。万科以4430元/平方米的楼面价拿下该地，可谓成功“捡漏”，因为目前该区域内不少楼盘的销售均价约14500元/平方米。
点评：大城北的这块地以4430元/平方米的价格拿下，确实可以称得上比较实惠。该地块虽然在行政划分上属于余杭区，但是距离杭州市区较近，在交通上还是比较方便的，主要的劣势可能在于城北这一带农副物流集中，板块内大货车出入较多，另外商业配套也不强，整体而言，目前宜居性不强。
板块目前在售楼盘情况
一手房价格：14500-16000元/平方米
二手房价格：约11000-14000元/平方米
以石祥路为界的北面，我们暂且称它为大城北板块，由于之前多数4S店、农副物流厂的进驻，让该区域整体看上去比较杂乱，虽然现在有大华·海派风景、赞成·美树等楼盘进驻，但是整体的配套及宜居性并没有提升。据房途网记载，目前赞成·美树二手房的挂牌价为11779元/平方米；而大华·海派风景的挂牌价为14015元/平方米，但是挂出的房源仅15套。
而该板块内与该地块相邻的新盘并没有，往南延伸便是有德信·北海公园、方正·荷塘月色、华盛达·阅城、天鸿·香榭里等楼盘聚集的北部软件园板块，该板块算得上是今年新崛起的热门板块，已经开盘的所有楼盘都曾出现热销场景，从今年年初方正·荷塘月色首降到北海公园“亏本销售”，北部软件园板块倒是受到了不少刚需的认可，目前而言，德信·北海公园在售的价格为14500元/平方米，接下来即将要推出200余套小户型的房源，而华盛达·阅城目前在售酒店式公寓，销售情况一直不错，方正·荷塘月色目前已经开盘的房源中90方的户型只剩下10余套，价格也比之前高了不少，目前均价为15000-16000元/平方米，而在售的140方户型，均价为15700元/平方米。如果按照目前的市场来说，万科拿下的城北地块确实价格比较低，尽管目前区域配套不好，但是毕竟离市区近，还是有很大的客源的。
滨江板块
沉寂一年多后即将推出首宗宅地，总价较高
下个月热销楼盘继续推出新房
地块详情
杭州首个主打奥运概念的板块将首次进入土地市场。8月27日，滨江区奥体单元FG05-R21-03地块即将挂牌出让，该地块总面积116亩，可建建筑面积24.8万平方米，用地性质为住宅用地。这将是滨江区沉寂了一年多之后推出的首宗宅地。
该宅地位于滨江奥体博览城范围内，地处钱江三桥下桥口以东，风情大道和机场高速交叉口以北。该地块周边交通极为便利，钱江三桥、庆春路过江隧道跨江直达钱江新城，机场高速快速通达萧山机场，江南大道连接滨江区中心。地块出让面积达116亩、可建面积24.8万平方米，出让起价23.5亿元，折合楼面价9500元/平方米左右。有消息称，龙湖地产已经勾地。
点评：去年7月，威陵钢家具厂（1）地块被中天集团竞得，楼面价格是8822元/平方米。此后至今的一年多时间里，滨江没有推出过宅地。本月27日，滨江将推出的这块奥体单元FG05-R21-03地块总价相当高，即便直接成交也需要拿地企业有很强的实力，并且地块的楼面起价9500元/平方米左右，业内人士认为这个价格不低。该地块目前最突出的优势就是交通便捷。地块东侧紧邻清江路，可直通钱江三桥到达北岸，以南则有滨江区连通萧山区的南北主干风情大道，地块向西有江南大道，向东有机场高速。江南大道沿线即将投入使用的地铁1号线江陵路站距离地块约1.8公里，规划中的地铁6号线还将贯穿奥体博览城。
配套方面，尽管奥体单元FG05-R21-03地块紧邻奥体博览城综合体，不过由于该综合体目前仍处于建设的起步阶段，因此地块未来一段时间内的配套仍主要依赖滨江区政府周边的商业配套，距离2公里左右。
板块目前在售楼盘情况
一手房：20000-25000元/平方米
二手房：20000-23000元/平方米
近几个月，滨江寰宇天下、星耀城、荣安望江南的热销，让这个板块更加受到关注。但是，滨江一年多没有推出新宅地，这让下半年该区域新增楼盘非常少。距离即将出让奥体单元地块最近的住宅项目是寰宇天下，在售价格20000元/平方米以上，预计八月底九月该楼盘还会新推一批房源。奥体单元地块附近还有荣安望江南，该楼盘6月推出了首期房源，销售均价19800元/平方米，预计9月份该楼盘将推出二期房源，到时价格会有提升。另外，星耀城酒店式公寓在售均价25000元/平方米左右。业内人士透露，滨江在售楼盘的部分开发商还打算附近拿地。因此，滨江明后年还会有新楼盘补充进来。
此外，望江南、星耀城周边近几年交付的小区有东方郡、倾城之恋以及瑞立中央花城等，其中东方郡和中央花城二手房均价稍高，集中在22000元-23000元/平方米之间，倾城之恋挂牌均价在20000元-21000元/平方米。
桥西板块
圣奥置业低价拿下桥西地块，将与绿城共同开发
在售新盘不多，9月仅九龙仓碧玺入市
地块详情
4月27日，桥西单元D-28号宅地由圣奥置业以底价加价100万元直接竞得，成交楼面价9000元/平方米，项目地上建筑面积大约10万平方米。该地块北接九龙仓碧玺，西邻名城公馆与吉祥半岛，南邻凯德视界与凯德龙湾，东面是桥西历史街区和京杭大运河。由于该地块位于成熟的居住地段且靠近景区，会成为热点中的热点。
开发商圣奥置业曾开发九堡的圣奥·领寓住宅项目以及钱江新城圣奥中央商务大厦写字楼项目。记者采访中获悉，该地块圣奥携手绿城共同开发。由于桥西地块位置的优越性，加之两大知名房产商的合作，该项目必将在桥西板块引发新一轮关注焦点。
点评：该地块楼面成交价比较低，未来可能会对周边楼盘价格形成一定竞争力。该地块的楼面价是9000元/平方米左右，在桥西板块内，楼面价仅比金瑞城市风景和凯德龙湾稍贵。板块楼面价最高的是2007年，远洋房产竞得的大河宸章项目地块，楼面价是15588元/平方米。地块北面紧挨着九龙仓碧玺项目，2010年竞得的楼面价是13065元/平方米。名城公馆和吉祥半岛，2009年开发商拿地成本分别是10138元/平方米和9919元/平方米。比较之下，圣奥置业竞得的桥西地块，楼面价较低，以后产品定价成本压力不大。
板块目前在售楼盘情况
一手房：19000元-28000元/平方米
二手房：20000元-22000元/平方米
桥西已进入缺少刚性需求房源的状态。除了销售过半的吉祥半岛、名城公馆，暂时没有新房在售。而且，经过近三四个月的热销，桥西在售新房的价格已经从最初的17000元/平方米左右拉升到现在的20000元/平方米。凯德龙湾、大河宸章以及德信臻园，虽然还有房源在售，但是由于这些楼盘定位较高，在售房源均价基本在25000元/平方米以上，限制了经济实力有限的刚性需求。近两年桥西交付的楼盘比较多，二手房市场上，嘉泰馨庭、天阳上河、名城燕园、风景大院等挂牌房源都是次新房，挂牌均价集中在20000-21000元/平方米。
接下来的9月，桥西将迎来久违的新盘入市。九龙仓碧玺首批房源将推出花园洋房，为6-7层的房源，面积在155-300平方米之间。预计10月-12月，碧玺还将推出90-120平方米的高层房源。
最起码在十八大召开之前不会放松 到底是什么样的趋向，让我们拭目以待吧。
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