花卷妹 发表于 2012-7-26 10:59:07

杭州市中心豪宅市场迎来激烈拼杀

多个高地价项目集中上市  杭州市中心豪宅市场迎来激烈拼杀
  因为自然资源非常丰富并且对周边县市拥有巨大辐射力,杭州是一个天生就非常适合做豪宅的城市。但是,因为限购限贷政策的影响,杭州豪宅市场却一度沉寂。比较典型的一个表现,是众多豪宅项目销售滞缓,而不少带有豪宅因子的地王项目,却迟迟未能面市。不过,现在情况正在发生改变。
  多个豪宅项目年底前将上市
  寸土寸金的武林广场周边,是被公认为杭州最为繁华的所在。由此,这里也成为杭州各房企大佬们,为了凸显品牌想要插上自家旗帜的兵家必争之地。事实上,武林广场的东西南北,盘踞着众多光听地价和房价就让人望而却步的豪宅项目。比如已经开盘的绿城兰园、新湖武林国际、大家武林府等等,销售价格都基本上在40000-50000多元/平方米。
  而下半年,又有两个项目即将上市。这其中,便包括杭州楼市江湖上盛传已久的武林壹号项目。
  在很长一段时间里,因为案名迟迟未定,这个项目都被称作是“绿城滨江杭汽发地块”。这个位于武林广场北侧、紧邻西湖文化广场、和京杭大运河零距离相依的豪宅地块,总成交金额36.3亿元,楼面地价10869元/平方米。这样的价格虽然在当年也算是轰动一时,但现在看来地价实在是便宜。因为地段优势明显,所以虽然规划几经修改,但“长三角乃至全国首屈一指的标志性建筑”的定位,却一直没有改变。据开发商介绍,这个备受关注的项目,今年下半年将正式开盘,售楼处会在8月份亮相。
  而在武林壹号北面一点,位于湖墅路上的新华园项目,预计9月份也将开盘。这个项目2009年由绿城和西子联合拿下,因为距离武林广场、杭州大厦非常近,周边配套非常成熟,同时又紧邻运河,是市中心难得的闹中取静的地块,所以拿地成本并不低,为22361元/平方米。虽然后来绿城全部退出了这个项目的股权,但操盘的依旧为绿城人马。据了解,该项目9月份将首推75套,户型为147、196平方米。
  在市中心,下半年即将开盘的还有另外两个“邻居”楼盘,那就是位于庆春东路上的滨江凯旋门和元丰庆春御府项目。两者紧紧相邻,周边配套自然是不相上下,前者的楼面地价达到23902元/平方米,后者也不低,20622元/平方米。不过,凯旋门的总建筑面积约18万平方米,由3幢多层、1幢小高层、3幢高层公寓和1幢酒店式公寓围合而成。而庆春御府只有2万平方米、2幢84套精装修房源。两个楼盘,都将于今年四季度开盘。
  此外,外来地产大鳄九龙仓位于桥西板块的碧玺项目,也将于9月份首推150-300平方米的精装修多层花园洋房。这个被称为“九龙仓杭一棉”的地块,虽然楼面地价约13000元/平方米,不及15588元/平方米的“远洋杭一棉”——大河宸章项目,但是市场关注度同样非常高,这个项目的推出,也意味着桥西板块,最后一块高价地项目的正式面市。
  豪宅地块已基本开工
  由于受到限购、限贷政策沉重打击,近两年以来,杭州土地市场哀鸿遍野,之前地王频出的现象绝迹,当然也没有什么豪宅项目出让。所以,人们所熟悉的豪宅地块,很多都是在2009、2010年出让,另外就是少数如武林壹号、武林外滩这样更早时候出让的地块。因为种种原因,这些地块迟迟没有什么动静,甚至都没有动工,不过记者在采访过程中了解到,今年年底前,这些项目将全部开工,很多都将在明年正式上市。
  在文晖路运河边,有一个很受市场和业界关注的项目,“原东南面粉厂”地块——即现在的广宇武林外滩项目,因为交地比较晚,这个早在2007年就已经拿地的项目,迟迟没有动作。不过据开发商介绍,这个项目今年3月份已经正式开工,目前正处于打桩阶段,大约明年能够开盘。项目总建筑面积约7万平方米,由6幢高层和1幢小高层组成,主力户型为200、250、300平方米,将被打造成市中心的高端宜居楼盘。
  经过多年的发展,如今的钱江新城已经是豪宅林立,住宅用地也已经是日益稀缺。这其中,不得不提的是一个已拿地未开盘地块,该地块位于阳光海岸、蓝色钱江、金色海岸等高档住宅区边上,2009年由实力雄厚的义乌中国小商品城房地产开发有限公司,以18.9亿元总价拍得,楼面地价20650元/平方米。不过该公司竞得地块之后,一直非常低调,久久不见有产品方面的信息传出。不过据开发商浙江商博置业营销部经理鲍海峰介绍,目前该地块已经被命名为钱塘印象,工程进度处于地下室阶段,为总建筑面积14万平方米的精装修楼盘,主力户型200多平方米,预计明年开盘。
  由此,楼面地价在2万元/平方米以上,目前还没有开工的项目,已然不多。其中之一为位于西溪湿地公园对面,由滨江集团以高达25735元/平方米的楼面地价拿得的西溪明珠。这个项目为西湖区内比较稀缺的纯排屋楼盘,预计今年年底前开工。
  而另一个楼盘,则为距离武林外滩不远,位于文晖路和建国北路交叉口的九龙仓君玺。这个项目也是当年的地王项目,楼面地价高达24621元/平方米,该项目目前还没有开工,销售人员说,开盘时间未定,具体规划也还没敲定,但应该以大户型为主。
  豪宅销售情况并不理想
  高配置的豪宅项目纷纷上市,给杭州楼市增添了更多丰富多彩的元素,但是因为受到调整政策影响,杭州此前的豪宅销售情况算不上太好,而下半年,竞争无疑将更加激烈。
  记者选取了目前杭州市中心10个主要的豪宅楼盘作为样本,发现这些楼盘已推房源中,成交率在50%以上的为5个,其余则都在50%以下。某个2010年年初开盘的楼盘,到现在总共也才卖了40%。比较明显的一点是,同一个楼盘,在2010年6月份之前开盘的房源,销售率比较高,而之后则比较低。特别是2011年开盘的楼盘,去化就更加惨淡,成交率最低的仅有13%。
  限购限贷政策,无疑是豪宅产品销售不活跃的最主要原因。很明显,购买豪宅的人基本上是有经济实力的多次置业者,即使目前手头上没有那么多房子还有购房资格,但是因为多次贷款记录,所以被牢牢卡死在政策之外,导致一些楼盘,半年都卖不出一套的现象也比比皆是。
  今年6月以来,楼市回暖也开始传导到豪宅市场,一些改善型楼盘开始动销。有数据显示,6月份德信臻园热销约1亿元,远洋公馆与远洋大河宸章各热销约3亿元,但是,不同于普通住宅可以开盘售罄,高端住宅的回暖显然还仅仅是初露端倪。
  “其实,豪宅受政策的影响还是比较大的,因为限购限贷的紧箍咒还没松开。”某豪宅开发商坦言,所以该公司的楼盘开盘一推再推,正是因为蓄客没有达到预想效果。钱塘印象的开发商也表示,并不是有意要延迟开发节奏,主要跟工期有关系,但他也承认,确实跟市场因素不无关系。
  豪宅产品出现分化
  说到豪宅市场,人们可能首先会想到地王、大户型、精装修、高总价等字眼,现在,虽然地王的现实依旧存在,但豪宅的其他因素,却在发生变化。
  武林广场边的项目,依旧以传统的豪宅形象面市。武林外滩的户型都在200平方米以上,开发商也表示要打造的是杭州最为高端的住宅项目之一,会把它当作一个品牌项目来做,尽量做精细化。全石材干挂,五六千元/平方米的精装修,杭州豪宅中比较熟悉的陈文栋设计风格都体现了这一点。
  而可谓占据了杭州市中心最好位置的武林壹号,则在精装修品牌和工艺工法全面升级的基础上,更增添了许多智能化、人性化的设计。比如针对闹市区的地理特性,在屏蔽噪音方面作了很多工作,努力打造成“中国最为高端、最为瞩目的城市精装修复合体”产品。
  而一些豪宅项目的产品,则开始分化。有楼盘开始将精装修剔除。如新华园,预计将以毛坯房42000元/平方米的价格面市。又如凯旋门,目前也还没有最终确定是全部毛坯还是部分精装修。精装修无疑更像是一个豪宅楼盘的标配,但在双限条件下,精装修则意味着更高的总价,门槛更高,满足条件的客户群更少,这让开发商感到纠结。
  而在行情好的时候,大户型也是豪宅的一大特征。即使是小户型占一定比例的楼盘,也会采取拼合等方式改成大户型,而现在,豪宅楼盘中也出现了不少小户型。比如凯旋门项目,70%左右的房源是90平方米的小户型,因为是采荷学区,更加适合想买学区房的购房者们。又如西溪诚园,最后10万平方米的体量,也全部做成了小户型,以满足市场的需求。
  从这个角度来看,豪宅也正在放下之前高高昂起的头颅,更趋于平民化。
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