房地产企业收入确认政策最新发展变化关键问题及风险点分析
房地产企业收入确认政策最新发展变化关键问题及风险点分析一、房地产开发企业所得税处理的政策依据和操作规范。
国税发【2009】第031号《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》
出台、调研、修正
二、房地产经营业务范围及开发产品
完工确认条件（31号第三条）
（一）房地产经营业务范围：
◇土地开发
◇开发产品的建造、销售
（二）开发产品完工确认条件（符合条件之一） ：
1、 竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
2、开发产品 已开始投入使用。
3、 开发产品已取得了初始产权证明。
开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（含入住手续）或已开始实际投入使用。[国税函（2009）342号]
房地产企业开具正式销售发票，是否可确认完工？
房地产企业为了满足买房者提前缴纳契税的原因，在尚未竣工验收时，开具了房地产正式销售发票，已经按计税毛利率计入应纳税所得额，是否要确认完工结转成本？
答：根据国税发31号文件第三条规定的三个条件之一确认是否完工，是否开具房地产正式销售发票不是完工确认的条件之一。
关于开发产品竣工证明材料：
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业需提出竣工验收申请，并经有关部门验收合格。竣工证明材料通常是指取得竣工验收报告，向房管部门报送竣工验收备案表。
实际工作中，由于房地产开发企业未进行最后结算，有些建安发票尚未取得，会形成已经实际发生的成本由于在完工年度未取得发票，无法扣除的问题。
房开企业完工时间选择的争议--海南案件处理
一旦确定完工时间，就是意味着：
1、企业的费用不能资本化了，即开发成本被禁止记入了。
2、未完成的工程只能以预提方式进入成本（或者10%对于企业来说太小了）。
3、三十二条的规定是给企业结算成本的时间而不是给企业新发生工程费用进入开发成本的时间，也就是给时间让企业拿发票来将以前挂在往来上工程款结转入开发成本之中的时间而已。
以上的争议，当期所得税大增，罚款三倍。诉讼。
但国税函201号
《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》
房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
海南案件：（国税函【2009】342号）
海南：永生实业投资有限公司偷税案中如何认定开发产品已开始投入使用问题批复
根据国税发31号规定的精神，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。
开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。
国家税务总局
二〇〇九年六月二十六日
两个文件差异。是否比照问题。
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