保障房“破局”： 地方创新举措求解“出资难”
1月29日，上海市副市长沈骏调研上海住房保障和房屋管理局，并系统阐述了上海2012年保障房建设与房地产调控工作思路。 其中提到，在筹措保障房房源方面，上海力争在两个“试点”上取得实质性进展，即集体建设用地建设公租房，以及“利用商品房用地建设‘先租后售’保障房”。对于后一种提法，很多在上海从事多年保障房开发的企业负责人都表示从未听说过，而在公开报道中，上海官方也并未就此做更多解释。一位上海相关政府部门的人士分析，这种提法有可能就是商品房用地配建一定比例的保障房。若如此，这和各地商品房配建保障房的做法并无区别。
不过，市场上已经出现了另外的解读。“如果建好后政府回购，那是租是售都由政府决定，这就谈不上是试点和创新。如果由开发商持有并出租，那么对企业来说就是很大的负担。我支付了土地出让金获得的土地，经营权在我，为什么一定要持有一段时间？这个持有成本如何打平？”一家房地产企业高层表示不解。
上海到底打的什么算盘？企业界和各大城市的保障房管理部门都在关注。
保障房建设向商品房市场借力
上海一家大型房地产研究机构负责人告诉记者，去年，该机构向上海市政府高层递交了一份保障房创新模式的建议书，以求解目前的保障房出资和经营模式的困局。这一建议与上海此次提出的“商品房用地建设‘先租后售’保障房”的提法完全吻合。
据了解，这一建议的核心思想是：政府还是出让商品房建设用地，只是限定一个较低的土地出让金价格，再核定一个合理的商品房出售价格。如果购房者仍然无力直接购买这种“限价房”，可以先签订购房合同，然后租3至5年，租金在3至5年后充抵部分购房款。
这种变相的分期付款的方式被称为“先租后售”。而因为地价较低，房价较低，且购房者有一定的资格认定，这类房源同样可以跻身“保障房大军”。
而如果按此操作，上海部分保障房在3至5年后与中低价位商品房实现无缝链接。这样做的好处显而易见：政府即不用出资建设保障房，又可以拿到一定的土地出让金，开发商能够获得类似“分期支付土地出让金”、“税费减免”等优惠，持有五年后收回成本并有微利。更重要的是，还可以快速消化越来越多的中低价房源（包括经适房）库存，让短期内无力购买经适房，又不符合廉租房标准的人群，以租待购。
“此前，上海一些经适房已经出现空置，因为价格不是很便宜，有些低收入家庭还是无力购买。按传统思路，大量低收入群体应该选择公租房。可是传统的公租房模式是政府划拨土地来建设，政府长期持有产权，出租给被保障者。但无论是划拨土地，还是持有经营的成本都过高，政府没有这个能力或不愿承担这部分责任。而这正是各地保障房建设遇到的核心难题。找到一个办法，既解决政府出资难问题，又可以短期内把这些经适房和低价商品房消化掉，这正是上海等地重点研究的课题。于是，把商品房用地和租房模式结合起来，就诞生了此次的新提法。”易居中国分析师付琦表示。
其实，研究类似做法的已经不止上海。去年下半年，无锡开始尝试“限房价、竞地价”的土地出让模式。建成的房屋类别被称为“定销商品房”。这些房源由政府以6800元/平方米的价格统一回购，用于动拆迁安置。不过，这类房源又有鲜明的商品房特征，购房人一经购买就可以和普通商品房一样上市交易。而根据调查，该地块周边房价远高于6800元/平方米。这种明确的直接让利给购房者的非正常模式虽然受到市场质疑，但却一定程度上缓解了当下保障房房源筹措的压力。根据地方政府部门的说法，这“对吸收社会资金参与保障性安居工程建设有着重要意义。”
各地全力以赴筹措保障房
如果说2011年是3600万套保障房建设的元年，各地在出资模式、建设模式、管理模式上都处于探索阶段，那么到了2012年，无疑已经进入保障房建设破局之年。
春节前后，各地方**对保障房的表态成为楼市最大话题之一。根据上海官方的说法，2012年上海市将新开工和筹措17万套保障房，其中实物16.5万套、廉租货币配租0.5万户。竣工9万套，可达供应要求11万套。另外，2月底前上海将出台政策放宽共有产权房（即经适房）准入标准，将人均月可支配收入3300元的标准放宽到5000元。以吸纳更多白领阶层来消费保障房。
此外，北京2012年保障房建设目标也已经确定，即新建和收购保障房16万套，竣工7万套。广州筹集保障性住房4.5万套。
专家表示，相比去年，一线城市保障房新开工规模有所减少，但加上此前已开工项目，2012年的在建保障房规模仍然大于以往。加上收购商品房这种新增的模式，地方政府2012年为筹措保障房而需要动用的资金量仍十分庞大。因此，全力解决巨额保障房筹措资金仍是地方政府今年的艰巨任务。到目前为止，破题的方案仍在研讨中。
保障房建设是应急还是长效机制？
到目前为止，现有的保障房模式已经陷入迷局：保障房土地成本低了，政府收入就太少，土地成本高了又卖不出去；公租房或可以快速缓解居住矛盾，但政府又无力承担建设成本。于是，更多新的模式开始酝酿。借助商品房用地来缓解政府压力，再用先租后售的办法来吸引购房者。这似乎是一条走得通的路。
若这样的做法被推广，那未来可能出现的房地产局面是：开发商仍然开发商品房，只是由于政府让渡了一部分土地出让金，迫使成本下降，售价降低，然后或直接出售，或先租后售给购房者。只不过这些购房者需要被确认为“低收入家庭”。而这是唯一可以体现“保障”二字的环节。一经出售，就完全成为商品房大军的一员，自由交易。更有像无锡这样的操作，直接将低价商品房以保障房的名义推向市场。一锤子买卖后，地方政府暂时完成了指标。
如果希望政府持有大量完全产权的保障房，循环地、稳定地、长期地出租或出售给被保障对象来使用，那么从目前的中国保障房市场来看，将很难实现。但无论怎样，我们认为，大力推进低价商品房和保障房入市，解决部分群体的住房问题，仍是值得肯定的方向。即便是用商品房用地来建设先租后售的保障房，政府也确实是付出了巨额土地出让金为代价。上海市市长韩正在上海“**”期间明确提出的“下决心减少对投资拉动的依赖、减少对房地产发展的依赖”，让市场看到了地方政府坚持转型的决心。
谢谢楼主
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