房地产并购暗流汹涌
■中国房地产报记者 李鹏 深圳报道 年关在即，房地产企业的销售大战颇有硝烟弥漫之势。热闹场景的幕后，房地产行业的洗牌之局也愈演愈烈。“今年年底到明年上半年，房地产行业将迎来并购高峰。”12月8日，一位来自广东中山的大型地产企业的投资部门高层人士在回答本报记者关于未来房地产企业发展趋势的提问时如此预测。
支持这一预测的数据近日多有披露。中原地产和清科研究中心，已经对今年前10个月的房地产并购做了数据总结，并一致预计，2011年全年的房地产市场成规模并购交易总额将远超2010年，达到历史峰值。
清科研究中心的研究观测更认为，今年房地产并购的案例数量、并购规模及单案例平均并购规模，都将创历史新高；房地产并购也名列金融并购市场的行业首位。个别故事的精彩度将由此定义。
大型房企亦难幸免
中原地产统计，今年前10个月，全国房地产市场成规模股权交易（交易股份超过10%，标的额超过1000万元）累计已达93宗，总交易额达300.8亿元，远超去年全年的84宗、165.25亿元，预计全年交易额可能比去年翻一番。
而根据清科研究中心的统计数据，前10个月，在北京、上海、天津、重庆等四地产权交易所挂牌出售的房地产企业或项目，数量超过700宗，去年同期则不足330宗。
“这些公开挂牌出售的房企或项目，相对集中在北京、河北、海南、福建、山东沿海、东北等地。”专注并购研究的清科研究中心分析师徐卫卿向本报分析。
结合其他研究机构的调研数据，徐卫卿对进入并购领域的房地产企业做了一个简单分类。“首先肯定是中小开发商。这些开发商往往在二三线城市小有名气，有项目、有土地，但因为信贷、发债、信托等融资渠道一一堵死，而选择退出。”
第二类是非地产类企业的退出。“这在北京、海南、山东沿海等地有较多案例。”徐卫卿调研发现，其中不少是涉猎房地产行业的央企。
在近几个月的房地产并购项目中，大型房企若隐若现，是为第三类。
相较年初，大型房企的并购扩张步伐基本暂缓。“年初，有超过30家房地产上市公司公布了对外投资和并购方案，特别是土地市场。但现在再看一下，基本上都偃旗息鼓了。”广发证券房地产行业首席分析师赵强总结表示。
扩张暂缓的背后则是更多的大型房企拿项目寻求“被并购”。12月8日，在全国工商联房地产商会2011年年会上，广州一家大型房地产企业的高层告诉本报记者，广州、深圳一些大型房地产企业之前通过合作方式获取了很多土地项目。现在这些项目有些尚未开工，有些正处于开发中期，但现在大环境下为了平衡资金，开始在业内“挂牌”寻求这些项目的被并购途径。
房地产基金主力唱多
“企业进入并购期，是市场成熟化的标志之一。”12月8日，在上述年会上，全国工商联房地产商会会长聂梅生做出上述表示。她解析到，只有成熟的市场才会出现并购，房地产行业目前正面临洗牌。
中融信托机构业务部一位经理分析，2010年广泛介入房地产的信托行业，将在明年上半年迎来集中到期。到时，因为信托杠杆的抽离，将有更多的房地产资产需要被并购。
而更多的数据显示，此次的并购潮成为了房地产基金的独场秀。清科研究中心统计，目前，在房地产开发、中介、物业管理等领域，都可见到房地产基金的身影。截至2011年三季度，当年共有22只私募房地产基金募集到位32.25亿美元。其中，由本土机构募集基金数量及金额占比分别超过80%和70%。
并且，房地产基金参与房地产并购的自主权也在逐渐加强。“一方面是需要并购的项目多，基金的选择标准、议价空间随之提升。另一方面，并购方式多，可以信托基金方式自己持有，也可以债券、股权融资。”赵强表示。
以股权融资为例。地产基金在面临更多项目选择的同时，在介入项目的时点上也开始更具灵活性。“可以参与后期建设的投入，建成后分享利益，也可以接手暂停的工程，甚至可以参与拿地。”前述广东中山房地产投资人士介绍。 最终还是资金牵着行业
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