德富基金郭小彬:房地产调控明年中或松动
自2010年以来国家和地方政府不断推出房地产行业的调控政策，限购、限价、限贷及其它调控政策，至2011年中调控已开始显现效应。京沪穗等一线城市的房地产项目普遍遭遇量价齐降，二、三线城市的房地产低价抛售现象也逐渐增多。房地产调控是否持续?房价如何演变，房地产在未来的经济发展中又处于何种地位?带着这些问题，私募排排网走访了具有多年房地产基金管理经验的深圳市德富投资基金管理有限公司投资总监郭小彬,以下是私募排排网与郭小彬先生的对话。地产调控明年中或者明年底会松动
私募排排网：怎么看待目前房地产市场的政策调控?
郭小彬：本轮房地产调控持续的时间之长、政策推出的频率之高都是比较少见的，一定程度上表明了政府的对房价调控的决心和信心。目前来看，政策调控的效果已经逐步显现，一线城市已经出现了量价齐跌的形势，全国房价也开始松动。
从历史数据来看，每一次房地产的调控之后都会带来一轮新的反弹，并且调控的力度越大，反弹的幅度越高，我们倾向于认为此轮房地产调控已经处于末端。
从我们了解的一些数据来看，目前国内许多房地产企业包括大型企业目前的资金面状况已经非常不理想，从管理层的层面来看，房地产的调控的目的是控制房价继续走高，目前已经有所体现。
因此，我们认为政策调控不会一直持续，大概到明年中或者明年底看到有一些松动的迹象。
一线城市房价下行概率大 幅度有限
私募排排网：对于未来房价的走势有何看法?
郭小彬：房地产价格的走势要从多个方面来考虑。
首先是价格会不会下降，这里会涉及到一个全国房地产价格均衡的问题，我们认为会价格出现结构性分化，我们的判断是一线城市房价继续下行的概率还是比较大的。
其次是跌多少，随着一线城市价格的下跌，与2、3线城市的价格差距逐步缩小，而在其他商品价格和人力资本价格上涨的背景下，1线城市房价继续大幅下跌得可能就比较小。
最好我还要谈下刚性需求的问题，随着全国受教育程度的提高，越来越多的人涌向大城市，观念不断在改变，在城市拥有住房的需求还会继续扩大，这其中也包括对2、3线城市的需求。
总的来说，我们认为，作为一线城市，房价继续下行的概率还是比较大的，但至于下跌的幅度，不会太大，而二三线城市的价格会相对稳定。
未来10年房地产仍是经济发展主要动力
私募排排网：未来房地产能否继续成为中国经济的支柱产业?怎么看待保障房建设?
郭小彬：过去20年，中国经济经历的腾飞与房地产市场的发展密不可分，房地产带动相关产业链的蓬勃发展，同时为财政创造了大量的收入，支持经济的继续发展。
目前来看，许多人开始质疑这种靠投资拉动经济增长的方式，国家也提出了经济结构的转型。
但我们认为，经济结构的转型短期内难以完成，目前还未能产生新的产业能够代替房地产对经济的发展起到巨大的推动作用。同时，地方政府通过房地产发展经济的模式短期内也难以改变。
因此我们认为未来10年甚至更长一段时间，房地产仍然是经济发展的主要动力，这一点，从香港房地产的发展也能够得到一些启示。
私募排排网：怎么看待保障房建设?
郭小彬：保障房我也可以谈一下香港的经验，内地的保障房相当于香港的公共房租，政府用来保障低收入居民。大概1959年开始，香港开始公共房屋的概念，但香港土地资源有限，无法真正满足市场的需求，但政府每次发布消息称提供公房，提高供应时，房地产价格就开始下跌，这样香港开始公共房屋政策就成为了政府调控房地产的一个重要工具。
合伙制房地产 私募基金 具有成本优势
当然内地保障房没有那么尴尬，但要真正解决需求，地方收入不平衡和政策的具体执行等问题也会成为重要的困扰，但保障房建设还是提高了市场供给，对价格起到抑制作用，我们认为保障房建设也是政府调节房地产价格的工具，是宏观调控的重要补充。
私募排排网：2011年可谓是中国本土私募房地产投资基金发力崛起的一年，对于未来私募房地产投资基金的未来发展有何展望?
郭小彬：从国际房地产的发展来看，与国内不一样，美国大部分房地产投资都是私募或者大型的FOF(基金中的基金)。
国内房地产私募近年来才取得了一下发展， 私募股权基金 (PE)逐渐成为新型地产融资业态的合适载体，现在许多大型的房地产公司旗下都成立房地产 私募基金 ，未来发展的空间很大。同时，在严厉的宏观调控之下，开发商资金链趋紧成为常态，为房地产私募基金的发展也提供了机会。
私募排排网：目前房地产私募基金的主要形式包括哪些?
郭小彬：发起私募房地产投资基金在运作模式上可分为公司型基金、信托型基金、有限合伙制基金等多种形式，目前国内信托型房地产基金规模较大。
综合比较，作为专业管理机构和民间资本发展 私募股权投资基金 采用有限合伙企业方式是比较好的选择，我们目前正准备成立一只有限合伙制地产投资基金。
私募排排网：合伙制房地产私募基金的优势在哪里?贵公司的基金产品又有何优势?
郭小彬：与信托型房地产私募基金相比，合伙制最大的优势在于成本的控制。从目前来看，同一个房地产项目，如果能产生30%的收益，信托型私募投资者获得的收益可能就只有15%而合伙制私募投资者的收益可能当达到25%左右;同时，对于信托型房地产私募基金，由于融资成本高，房地产项目经营的风险也会加大。
至于我们公司产品的优势首先在于我们拥有专业团队，我们的团队不但具有丰富的基金管理经验，也具有丰富的房地产投资经验;其次，我们目前正在发行的德富元房地产投资基金尽管收益不是很高，但风险较小，所投资的项目不仅没有负债，还持有土地使用权、同时包括基金管理人对项目开发、运作、销售的全盘控制(监督或牵制)确保基金的投资安全。
人物简介
郭小彬，毕业于美国纽约大学斯特因商学院，同修金融系和资讯科技管理系，曾任职中国银行广州分行下属子公司从事管理工作，其后于华尔街德意志银行私人银行部策划并统筹多个私募基金，对基金运作、房地产投资、财务管理和投资风险评估等方面具有丰富的经验。现任深圳市德富投资基金管理有限公司投资总监。
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