房价下跌“定律”：20%“限降”40%“救市”？
房价下跌“定律”：20%“限降”40%“救市”？正文 2011年11月08日06:56作者：搜狐理财整理
房价下跌“定律”：20%“限降”40%“救市”？
“政府对楼市调控的目标是降价20%左右，超过40%将会救市。”面对不断蔓延的“降价潮”，有房企老板日前放言。
似乎是印证其判断，上海房管局针对近来由降价引发的“维权事件”，专门出台了全国首个“限降令”：房价降幅超20%，需要重新备案。“20%”，难道这正是地方政府所能承受的房价跌幅“极限”和此轮楼市调控的终极目标？难道房企老板的“20%定律”并非空穴来风？
超过40%的跌幅，政府会不会“救市”？银监会前主席刘明康不久前所说“最新房价压力测试显示，即使在最极端的房价下跌40%的情形下，银行业仍风险可控”，或可启示人们，既然“房价下跌40%”是“最极端”情况，那么，“40%”或许正是银行业所能承受的房价跌幅“极限”。超过这一幅度，鉴于房贷的风险敞口，政府也许会出手“救市”。
看来房价下跌确实隐隐存在着一个“定律”。问题是，房价会不会下跌那么大幅度？
先看看当前楼市现状：目前实施“限购令”的一二线城市，一方面，成交量低迷不振；另一方面，价格上涨大多停滞，有的城市比如北京，甚至已连续停涨3个月。“成交低迷而价格停涨”的现状表明，购房者、开发商与地方政府之间已陷入僵持格局，“房价总的形势还处于僵持阶段”，大家都在采取静观其变的态度。那么，博弈的天平最终会倾斜向其中哪一方？
从国务院常务会议日前所重申的“要坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果”、11月1日珠海推出的“限购令”，以及温总理在圣彼得堡的最新表示，“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格”中，人们不难看出，中央对楼市调控的态度没有改变、政策也没有调整迹象，期待政策松动只是一厢情愿。只要楼市调控政策持续不变，随着楼市调控的深入和“年关”的到来，房企因资金压力而被迫降价造成的“房价拐点”，将会不期而至。
除了政策不变外，“加快推进保障性住房建设”、“增加普通商品住房用地，促进房价合理调整”也是推动房价下降的一个不容忽视的力量。住建部部长姜伟新不久前透露，截至9月底，今年1000万套保障性住房开工986万套，占年度计划的98%，预计在11月底前全部开工。随着保障房大量投入使用，供需将得到一定程度的缓解，房价也会因此展开“合理调整”。
此外，财政部有关官员日前也表示，上海和重庆已经开始进行房产税试点，将总结试点经验，加快税收政策的制定，推进房产税实施，发挥其在房地产市场运行进程当中的调控作用。如果房产税逐步推开，税收杠杆将会打破目前“停涨而不下跌”的楼市僵局。
事实上，中国楼市目前可能正处于“降价20%”的前夜。之所以“房价停涨而不下降”，是因为依然有一些房企心存侥幸，期待政策放松，以至宁愿死扛也不降价；更有开发商执着于“销售”或者“腾挪掉几个项目”而非“将房价一降到底”来腾挪资金，应对楼市“寒冬”。然而，正如业内人士所言，如果大家都静观其变，那将是非常危险的状态。各家开发商都等到最后一刻才降价，则整个房价要么不跌，要跌将是“断崖式下跌”，下跌20%或者40%也非危言耸听。毕竟，最新公布的房企三季报已经显示，A股144家上市房企，存货总量高达1.22万亿元，较去年同期的0.86万亿元上升41.86%；与此同时，三季度144家上市房企平均资产负债率也环比攀升1.63个百分点。
一方面存货增加，一方面债台高筑。严峻的现实已经让一些大开发商未雨绸缪、开始了降价促销之旅。人们屡屡听到的老业主维权案，或可视为更大规模、更大幅度降价前，开发商对老业主反应的小心试探。在没有“限降令”的城市，房价的跌幅或将超乎人们预期。如果房价步入拐点，跌幅达到20%和40%时，房价下跌“定律”是否会发生作用？市场将会给出答案。
房价调整序幕拉开
记者赵洋某网站近日对北京楼市做了一份调查，其中有两个问题颇引人关注，一是经过调控后，你认为目前北京的房价情况怎样；二是北京楼市是否已经进入降价周期。对前者的回答，基本没有悬念：超过九成的人认为还是偏高，有降价空间；而后一个问题则分歧较大，51.8%的人认为进入降价周期，48.2%的人则持否定态度。从这两个问题的调查结果看，公众期待高高在上的北京房价下调的同时，对目前房价到底降没降持怀疑态度。
对房价下调与否的争议，来自普通百姓的切身感受。不过，国务院总理温家宝日前给出了更为明确的答案：房价总的形势还处于僵持阶段，但是这一个月来已开始松动。统计数据也显示，北京的房价的确开始了调整。刚刚过去的两个月，北京商品房住宅成交均价为每平方米20723元，这一价格虽然比去年同期依然上涨了7.6%，但较今年7至8月均价还是下降了6%。而最近北京通州更是有部分楼盘明确打出降价旗帜。对于这一下降，业内的共识是，这只是楼市调控成果的一小步，房价调整的序幕刚刚拉开。
为什么说房价调整的序幕刚刚拉开？首先，楼市调控政策短期内不会改变的预期，将加重房价调整的压力。已经持续近两年的楼市调控政策，在一连串“组合拳”打出之后，快速上涨的房价势头得以明显遏制，部分地区房地产价格出现了松动，此时市场上开始出现楼市调控将放松的声音。实际上，这不过是部分人士的“一厢情愿”。10月29日，国务院总理温家宝在国务院常务会议上再次强调，要坚定不移地搞好房地产调控，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果，增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。“坚定不移”与“继续严格执行”的措辞，给市场以明确的政策信号：楼市调控政策基调没有改变。与此同时，广东珠海于11月1日起，实行楼市限购与限价政策，这一举动，不仅意味着限购政策短期不会退出，还在进一步扩围，这无疑让很多期待“限购令”政策退出的人大跌眼镜。
其次，楼市成交低迷，而房地产商存货高企，加大了房企降价的意愿。随着楼市调控措施的持续落实，从一线城市到二线城市，成交量大幅下滑成为最为明显的现象。以北京为例，北京中原地产根据交易管理网统计，包括商品住宅新房和二手房在内，北京9月、10月两月成交不超过2.7万套，这一数字对比2010年9月、10月两月的50582套下降近五成，和2009年“金九银十”的74690套相比，降幅则超过六成。成交量的大幅下滑，带来的结果是，房地产企业的存货大幅增加。刚刚公布的上市公司三季度业绩报告显示，131家房企三季度末存货高达9838亿元，较去年同期的6788亿元增长44.93%，比今年6月底8759亿元的存货，环比增幅达12.31%。其中地产龙头万科三季度末存货增至1926亿元，同比增长约57%，存货积压迹象明显。
第三，时近年关，高额的存货以及回笼的压力，将逼迫房地产企业加快降价销售的步伐。每年业内期待的楼市“金九银十”，今年没有如约而至，这似乎击溃了众多房企的心理防线，价格大战随即开始上演。在北京通州，去年3月份报价还在每平方米25000元以上的京贸国际城，10月23日再次开盘起始价格仅为每平方米13400元，通州东亚逸品阁拟以每平方米13200元于年底入市，且赠送有10%至15%的面积。更值得注意的是，一线城市的房地产龙头企业开始加入降价的队伍，中海地产、龙湖地产、万科、招商等，均在北京、上海、深圳等地掀起降价潮。如万科北京公司旗下金隅万科城即将于11月推出三期新房源，均价每平方米14000元，比之上期房源低了每平方米3000元，此外，深圳万科公园里、惠州万科城、东莞紫台等项目也推出不同幅度的优惠措施。大型房企降价的背后，有不断高企的存货压力，也是年末回笼资金、冲击销售业绩的现实需要。
综合看，房地产市场的降价大幕已经拉开，随着“进一步巩固调控成果”的政策推进，全国性的降价潮或将上演。研究机构高盛高华在最新的房地产市场研究报告中认为，由于限购令政策放松的可预见性较低，未来12个月主要城市房价由当前水平下降15%至20%，并且到2013年前不会反弹。上海易居房地产研究院院长杨红旭同样表示，楼市价格拐点已经发生，春节之前，楼市将保持价跌量平态势，明年一季度继续低迷。（来源：金融时报）
11月1日起，北京市进行首次年度人口抽查，一项重要内容是调查房屋闲置情况。业内人士分析，这次抽查不仅查人还要查房，是为征房产保有税打前站。在十一届全国人大常委会第二十三次会议上，财政部部长助理王保安表示，将针对房地产市场发展实际情况，加快税收政策的制定，抓紧总结重庆、上海房产税试点经验，加快推进房产税实施，进一步发挥其在房地产市场运行中的调控作用。住建部部长姜伟新亦表示，采取税收办法对房价进行调节，是一个"非常重要的意见"。
房产税的征收又将有何新动向？征收方向会如何？坊间又传出很多猜测。
开征已成定局？
日前，一位接近国税总局的人士表示，房产税将是未来地方的主要税务来源，不管房价是涨是跌，都会坚决推出。结构性减税、增值税转型及房地产税全面实施是"十二五"期间的工作重点。
"房产税又被重提，缘于用房产税替代限购政策的设想。实际上，这两者有关联但不应该是替代关系。"清华大学房地产研究所所长刘洪玉在接受本报采访时说，近年来，国家有关部门和地方政府一直在围绕房产税改革问题进行相关研究、试点，但尚未听说有具体的规划。
年初，重庆、上海房产税试点，业内普遍认为两个试点城市的模式有可能进一步在全国推广。但到目前为止，对两地房产税的征收效果，外界异议颇多。
中央党校国际战略研究所副所长周天勇在微博上表示，"上海和重庆的房产税，基本上没有力度，财政部应当制定有用的房产税方案。"他认为，关键是先要对二套及二套以上征收累进房产税，把房屋严格限制在消费品上。另外，还要考虑废除目前的出让金制度、费改税，保证地方政府财政的可持续性。
财政部财政科学研究所副所长王朝才在接受记者采访时指出，世界很多国家都征房产税，它是地方的一个重要税源。在我国，房产税的推广要有一个时机的把握，在目前房价高的时候推出，也不是不可行。但问题是信息、监管等条件必须要具备。而目前的状况却是，40个试点城市的个人住房信息全国联网工作虽已在推进，但面临诸多难题，处于艰难推进中。
不过，在上海社会科学院房地产业研究中心学术部主任陈则明看来，重庆、上海目前试行的房产税方案若要在全国推开都不可行。"对于房产税的征收，很多人认为是信息统计上存在技术难题，但真正的核心是法理上有障碍。"陈则明说，房产税是一种财产税，是针对房地产这种特殊的增值性私有财产征收的。我国由于土地是70年使用权，并没有私有化，征收房产税不具备条件，强行征收法理不通。
知名地产商任志强在微博上则表示，"中国在收取大量土地出让金的同时不应征收房产税。"他认为，现行的土地租用制度中，收取房产税存在很多重复和不合理，大部分国家房屋保有税是从土地角度出发征收的，中国在收取大量土地出让金的同时不应征收房产税，英国也有出租土地上征收房产税的先例，但出租土地和私有土地上的税率是差距巨大的。
房产税究竟怎么征？
事实上，房产税究竟怎么征？只征增量房还是存量房也要征？税率怎么定？税种结构的设置等都是牵一发而动全身，需要全面推进税制改革才能完成。如果税制改革像重庆、上海目前两个试点城市一样，单纯围绕居住功能来设置，税费成本最终还是会转嫁到普通老百姓头上。
刘洪玉告诉记者："从国外经验看，房地产税制度设计有五个关键问题要解决：一是房产税的功能定位；二是房产税税收如何使用的问题，以及使用过程中公开透明的决策监督体系建设问题；三是税制设计中的公平问题，也就是如何在开征房产税后确保横向公平(住房价值高的多缴税、价值低的少缴税)与纵向公平(收入高的多缴税、收入低的少缴税)，这个问题看似简单，但因为住房价值与拥有该住房的家庭收入之间并不一定匹配，要实现两个公平是非常困难的；四是税负问题，也就是说房产税开征后，税负水平必须是可负担的；五是征管效率问题，即征管成本与税收收入之间，要有一个合理的关系。"
全国人大财经委副主任吴晓灵则一直主张，可以用增值收益税收递减的方式限制过度炒作房屋。比如第一年卖房子可以征50%到70%的增值收益税，然后逐渐递减，每增加一年就少一些税收，让他们长期持有房屋用来出租。此外，应用征收房产税的方式，在扣除一定住房面积后，对存量房进行征税，这样就可加大对持有人的现金流压力，可以鼓励一些人用投资房来出租。
实际上，目前我国房地产税收主要集中在三个环节：开发环节、流通环节和保有环节。重庆、上海的房产税改革，主要是对保有环节的税收。刘洪玉认为，增值税通常是在交易环节征收，与作为房地产税的财产税功能不同。对存量房征收房产税，增加持有住房成本，有利于存量房资源的优化配置和有效利用，是房产税的重要功能定位之一。
不过，"用增值收益税收递减的方式限制过度炒作房屋，面临的问题是较难操作。一是二手房交易的阴阳合同可能使增值收益税设计落空；二是这需要有一个全国联网的个人住房信息系统作基础，而这个系统目前尚推进艰难。"刘洪玉表示。（来源：中国房地产报）
防房价反弹 仍有多项严厉政策储备
⊙记者 于祥明 朱楠 ○编辑 衡道庆
随着房地产调控的不断推进，房价上涨预期开始得到扭转，楼市成交量也随之出现大幅萎缩。中国指数研究院昨天公布的最新报告显示，11月首周（10月31日-11月6日）全国楼市成交继续走低，八成城市成交量出现同比下降。而记者从权威渠道获悉，有关部门认为目前楼市调控仍处关键期，为防止房价出现反弹，已有多项严厉的政策储备，包括加快推进房产税，以及对投资性购房实施严格控制等。
楼市成交持续低迷
据中国指数研究院的统计，11月首周全国楼市成交持续低迷，被监测的35个城市中，28个城市楼市成交量同比下降，6个城市成交量降幅在50%以上。
其中，长沙同比降幅最大，达71.96%；其次是温州，同比降幅达69.1%。重点城市成交量均同比下降，其中成都降幅最大，达59.72%；其次为杭州，同比下降幅度亦超过50%。
"11月首周北京新房26个项目零成交，占比达三分之一。"链家地产首席分析师张月说，虽然跌幅可能没成都、杭州大，但仍是持续低迷。
据统计，上周北京商品房住宅签约套数为1158套，二手房住宅签约套数为1779套，环比分别为下跌22%、26.5%。楼市总签约数据为2937套合计环比下跌24.8%。
记者了解到，上周北京成交量前十的项目中，有4个项目属于明显降价项目：京贸国际城、首开常青藤家园、润枫领尚苑、天时名苑，特别是通州的三个项目，均价相比最高点下调均超过33%-40%，但是换来的成交量并不显眼。如京贸国际城大幅降价入市半月后签约仅占16%。
另一方面，北京房地产市场库存量再次突破最近2年多来的纪录，期房住宅库存达到81412套，创下2009年6月以来的最高值，库存总量也达到11.92万套，为最近2年多来的最高值，继续呈现供应大于需求的现象。
伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析表示，北京新房市场虽然降价楼盘频现，但是推出降价房源的楼盘仍是少数，且房价回落幅度有限，由此造成成交量持续下滑。他预计，未来一段时间，北京整体房价如不能出现明显回落，新房市场的成交量将很难走出低迷状态。
"限购之后，楼市面临沉重压力，一方面是持续攀升的库存，另一方面是日益浓厚的市场观望所造成的低成交。预计到11月底，消化库存积压需要的时间将达到24个月，到年底则可能达到30个月。"张月说，在楼市"入冬"之后，大幅降价已经成为推动成交上升的唯一途径。
记者从权威渠道获悉，有关部门认为目前楼市调控仍处关键期，为防止房价出现反弹，仍有多项严厉的政策储备，包括加快推进房产税，以及对投资性购房实施严格控制等。
多城市房价现实质性下降
为了打破市场僵局，大型开发商在一线城市率先降价。10月，龙湖旗下的上海项目"龙湖好望山"、"龙湖郦城"率先推出大幅降价优惠活动，龙湖郦城的精装公寓房源由17000元/平方米下调至14000元/平方米，逼近开发商的成本价格，引发热销。作为房地产行业龙头企业，万科在上海项目的"清林径"、"城花新园"等多个楼盘也有较大幅度的变相降价活动。随后，二线开发商开始跟进，新城、旭辉等开发商旗下项目均在11月初给出20%以上的价格降幅。可以看出，市场已从"假摔"向"真摔"转变，楼市"拐点"已经形成。
上海、北京等一线城市的大幅降价促销目前已影响到二、三线城市的房地产市场，部分城市新房降价幅度加大。据上周中原地产对各地的调研结果显示，在杭州、泉州、温州等城市，降价促销楼盘日益增多，降价幅度增大。如杭州的金沙湖和滨江板块均有楼盘降价，降价幅度为两至三成；在泉州和温州也有个别楼盘降价幅度近两成。而在武汉、福州、厦门、长沙、宁波等城市，楼盘仅出现小幅打折，购房者观望情绪依然浓重，楼市成交出现萎缩。业内人士认为，未来一段时间，各地的推盘压力仍然较大，可能会出现全国性的楼市降价潮。
（来源：上海证券报）
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