潘向东：调控不会放松 货币宽松更无可能
观点地产网 李宁 房地产调控所引发的地方债问题，毫无疑问在今天表露无遗。无论是10.7万亿的地方债可控，还是允许四个区域先行发债试点，都间接指明了地方财政的压力之大。 除此之外，保障房的"差不差钱"，似乎也不乐观。作为中国经济的火车头，房地产问题无疑是最大的风险之一，尤其在**债务危机与国内经济问题叠加之际，许多人也幻想起了08年的“救市之鉴”。到底调控该何去何从，经济形势又是否会改变地产现状，观点地产新媒体专访了银河证券首席经济学家，董事总经理潘向东博士。潘向东认为，房地产肯定会继续调控，因为现在价格还没有出现普降，部分二、三线城市还在涨，这个时候只要一放松或者停滞就会前功尽弃，因此现在谈房地产调控结束还为时过早。
对于地方债试点的目的，潘向东指出，因为现在地方政府财政确实很困难，地方有许多在建的项目，只要找不到资金就会成为烂尾工程，在这种情况下，推出发债应该是基于这方面的一个考虑。
不过，潘向东也表示，债务的地方发行是未来改革的必然趋势。至于地产与经济的关系，潘向东强调，一旦调控延续，房地产投资的下降会影响到整个固定资产投资。
所以，房地产真的下降会影响到实体经济，因此政府现在需要组合的配套来避免大幅的震荡，包括支持微小企业、保障房建设以及水利项目的发展等。
以下为观点地产新媒体对潘向东先生的采访内容：
观点地产新媒体：财政部允许四个地区先行试点发行地方债，学者普遍担忧地方可能会超额乱发，对于缺乏监督和不透明，您怎么看？
潘向东：我觉得中央政府这样做肯定有一定的道理，它就是统筹，包括财政部和发改委对发行的额度，对它的规模可以进行限制。因为，现在地方没办法监管，光靠人大来监督政府发债几乎是不太可能，因为他们就是一个系统。
假如没有一个监督的发债，那它就是接近无限级了，就会把子孙后代的钱估计都会用完，所以这方面的担心肯定有很多。
那么，既然允许试行，中央肯定是在规模、时间、额度这些方面都会考虑到，要把未来预计的风险控制在可控范围之内，所以才会让一些财政收入比较好的地方发债。
而且，这种债务的地方发行是未来改革的必然趋势。因为，未来地方的市政建设由谁来掏钱？肯定是政府的财政来掏钱，那么，现在土地已经慢慢卖完了，地方的财政收入从哪里来，它都要考虑这些问题。
观点地产新媒体：在这样的时间点发债，是不是受房地产调控影响地方政府没钱了呢？
潘向东：是，现在地方政府财政确实很困难。因为地方有许多在建的项目，只要找不到资金就会成为烂尾工程，在这种情况下，推出发债应该是基于这方面的一个考虑。
观点地产新媒体：那您觉得在地方政府没钱的情况下，有没有可能会放松地产调控？或者您认为调控还将持续多久？
潘向东：房地产肯定会继续调。政府也在边走边看，现在价格还没有出现普降，有一些二、三线城市还在涨，这个时候只要一放松或者停滞就会前功尽弃，所以现在就谈房地产调控结束还为时过早。
观点地产新媒体：温总理最近提到的“微调”，是否会对房地产领域有一些影响呢？
潘向东：不知道会不会往这方面调，但是我们也只能是边走边看，现在微调主要是尽量对微小企业的一个微调。它其实是有点宽松，但是对房地产领域应该会继续调控，微调是一种定向宽松，也是一种结构性的调整。
观点地产新媒体：有学者认为，房地产调控的力度，很大一部分受到了热钱的冲击，包括许多房企也到海外市场融资，您是怎样看待热钱对房地产以及国内经济的影响？
潘向东：影响当然大，它毕竟间接带动了房价方面，影响多大目前难以估算。不过，一旦调控延续，房地产投资的下降会影响到整个固定资产投资，这是一方面。
另一方面，房地产还是消费，方方面面都受影响，所以，它要真的下来当然会影响到实体经济。因此，我们就要通过其他方面一起做，一边是房地产调控，另外在其他的领域，包括支持微小企业，还有保障房建设，以及其他需要规划的项目，再有包括水利项目也都在议程中，这些组合起来才能避免一个大的振荡。
观点地产新媒体：您说到保障房，最近住建部姜部长也说。要从实物补贴转向货币方面。其实，最早是90年代就有货币补贴的法规，现在又重新提，您是如何理解的？
潘向东：这个可能性目前来看不太可能马上实施。但是，保障房问题短期要修改也不太可能，因为这是“十二五规划”已经定下来的问题，现在要去改市场也不同意，这是其一。
其二，对于中低收入者进行货币补贴是不是采用，估计还要等建完之后再来探讨，因为将来还有房租等一系列的问题，现在连一个方式都还没有定。
观点地产新媒体：回到本质上，我们看房地产调控，历来备受学界的质疑和抨击，行政手段干预市场经济的行为，作为学者，您如何看待？
潘向东：不同的经济体，政府对经济的理解也不同，很多人说现在中国是新型政府，新型政府要靠自己监督。但是，监督政府也有好处，问题是监督政府该怎么做，房地产也有人说如果不进行行政干预，那市场会发展得更麻烦。
有的时候政府是要尊重市场，但这是一个系统工程，所谓系统工程就是你的经济体制都已经介入了，这不是一个完全凌驾于法律之上的体制，所以要其他方面都按照这个规则进行，目前有一定难度。
还有，如果按照经济手段来做的话，通过税收手段是最有效的。但是，假如征税会不会又在操作层面出问题呢，变相成为老百姓的人头税，因为税收上面普遍是这样的，结果本来一个好的政策出台，像用税收来抑制房价，很有可能被操作变成畸形的人头税，所有的人其实都收。
所以，有时候政策的出台和涉及操作的过程都要考虑可行性问题。
观点地产新媒体：在税收方面，许多人认为房产税是今后改变地方政府对土地财政依赖的收入来源，您认为是不是呢？
调控何时才是个头啊 调控何时才是个头啊 潘向东：现在来看，全球许多国家都是采用的物业税，但目前这个阶段开征房产税我预计很多方面还是有许多问题的。为什么呢？像我们以前农业税征得多吗？不多，最后农民为什么负担那么重，地方政府操作的时候先把费交了然后再交税，只要你不交我就以扣税的名义动用法律手段。
其实，农民可能是不交费，但是税是愿意交，但是我就不收你的税，我要先交费再收税，你说这种模式是不是失误？
有些时候提法是理想化，用什么样的行政手段来调节，实际情况又是什么都要考虑。现在比如房地产，再拿一个利率手段就完全把它掐死了，政府如果把利率提高6%，你看多少开发商自然崩盘。
观点地产新媒体：我们看近年来关于房地产的矛盾日益激烈，它的根源问题是不是跟土地产权也有关呢？
潘向东：那也不会，将来国家肯定会调整的，现在慢慢由房产税过渡到物业税，那就变成了永久权。所以，政府有一个示范，这些担忧都是多余的，反正永久性给你可以，你每年交物业税就可以了，一次性交和长远交差异大吗？国家也不用卖土地了，然后过渡到税收了。
现在是一次性给政府钱，搞了许多基础设施建设，但是假如把物业税一征，老百姓还是要交那么多钱，你说永久性有什么用，一百年征的税早就超过你这个房子的价格。
观点地产新媒体：国内外的经济形势目前看都不容乐观，您此前也说到定向宽松，会不会口子再放大一点，或者对房地产领域也稍微放松一下呢？
潘向东：对房地产不会，整个口子会放松一点，但是对房地产还是会继续维持。完全宽松不可能，有限的宽松，宽松一点，就整体货币总量中有限的宽松一点点。 混乱的市场！ 政府真的够狠的啊！
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