中富跌倒无人吃饱 鄂尔多斯地产资金链崩盘寓言
中富跌倒无人吃饱 鄂尔多斯地产资金链崩盘寓言来源: 21世纪经济报道
范璟
在近期鄂尔多斯的饭局中，谈论得最多的就是高利贷问题。
一位小贷公司人士称，他几乎天天都会听到新的事情发生：“今天听说有一对夫妻欠多少亿被抓起来了，昨天听说一个人欠13亿元自首了，大前天听说有人跑路了……”
有时候这些传言有名有姓，有时候情节则模糊不清。而若不是事关己身，几乎没有人去关心事情的真假。
今年下半年以来，鄂尔多斯市发生多起高利贷崩盘事件，多名涉足高利贷者因资金链断裂而逃跑甚至自杀。首都经济贸易大学教授戚聿东认为，目前我国部分地区民间高利贷愈演愈烈，风险逐步加大，如不采取措施加以控制，有可能引发部分地区的金融问题。
“每一起严重事故的背后，必然有29次轻微事故和300起未遂先兆以及1000起事故隐患。”——这是德国飞机涡轮机的发明者、德国人帕布斯海恩提出的一个飞行安全法则。
套用在当前的鄂尔多斯，这一法则亦揭示出某种真实。
风暴边缘的鄂尔多斯，正陷入与温州版本不同的地产借贷恐慌。故事不乏细节，问题是，惶恐将如何演变？
中富跌倒
“几乎所有的高利贷都和房地产有关。”鄂尔多斯一名当地企业家告诉记者，“中富公司的事情是鄂尔多斯民间借贷危机的典型代表。”
9月24日，鄂尔多斯市中富房地产开发有限责任公司(下称“中富”)法定代表人王金福自杀身亡(详见本报10月13日报道《鄂尔多斯地产商自杀：中富两套方案 清偿3.2亿债务》)，多位知情人士透露，还不起高利贷是其自杀的重要原因。
中富公司的数据显示，公司于2008年投资开发“国电富兴园小区”项目，工程总造价约1.93亿元，在经营过程中一直没有获得银行贷款，而是通过高利贷融资2.63亿元。
一名债权人告诉记者，中富的利息为每个月3分(3%)，3个月一结。一直以来，中富的还款非常准时，因此她又从别人处借钱放到中富，至今投入中富的资金已达2000万。
因为从银行无法获得贷款，从民间借的高息进行房地产开发是鄂尔多斯许多房地产商的做法。
根据住建部政策研究中心参与完成的鄂尔多斯《中国民间资本投资研究报告》，截至今年2月底，鄂尔多斯银行系统房地产开发贷款余额为59.7亿元。在360.7亿元的投资规模中，仅占到不到16.55%。在鄂尔多斯，房地产开发资金主要来自于民间借贷。
“在鄂尔多斯市，每一个房地产项目都要向民间资本借钱，一般是40%-50%的资金来自民间资本，有些楼盘甚至所有资金都来自民间资本。”戚聿东介绍。
中富正是其中典型，2.63亿借款大多用于支付1.37亿工程款以及利息。
这无疑是一个危险的决定。杠杆融资是房地产开发模式中的重要部分，如果从银行获得房地产开发贷款，利率不过在基准利率基础上进行有限上浮。今年中，鄂尔多斯一家房地产商告诉记者，银行利率普遍上浮20%以上，甚至达到50%，但即使这样，年利率也不过10%左右。而民间借贷年利率一般在30%以上，甚至更高。
但随着今年信贷政策紧缩，各大银行纷纷收紧贷款。华夏银行(10.85,0.07,0.65%)鄂尔多斯分行的一名员工透露，起初银行还能对部分房地产项目提供2亿元的贷款，大约也能占其开发资金的60%左右，现在已经停止向房地产项目发放任何形式的贷款。
目前鄂尔多斯的民间拆解利率已经达到月息3分5(年利率42%)，甚至5分(年利率60%)，而且很难借到钱。
按照月息3分计算，2.63亿借款每个月要支付的利息为789万元。“仅支付利息的压力就非常大。”一名鄂尔多斯房地产商表示。知情人士告诉记者，对于很多房地产商来说，压在他们身上最重的石头，不是楼盘积压，而是高额的还款利息，很多人无奈之下再借高利贷用于还息，从而进一步扩大风险。
在企业资金周转不足时，通过民间借贷方式周转本无可厚非，但鄂尔多斯房地产企业的危险在于将短期借贷长期化。例如中富公司，一名债权人告诉记者，她从前年开始以3分利息借给公司钱，直到出事前一直按期收取利息。
一位投资集团负责人毫不避讳：“他们(房地产商)从我手里借到钱，肯定是反手就用来支付借贷利息，这样的风险太大了。”
借贷无门
中富“国电富兴园小区”项目的总建筑面积107870.65平方米，其中住宅面积80001.98平方米，商业用房面积22925.46平方米，其中住宅项目于2010年开盘销售，已经收回首付款817.053万元，尚有约1.5亿应收贷款。
记者从中富公司了解到，1.5亿应收贷款均为住户的银行按揭贷款。
在房地产开发模式中，用销售收入支持工程继续施工是资金链上的重要一环。在鄂尔多斯，购房者在买房时支付30%的首付款，剩余70%从银行办理按揭贷款。银行贷款一次性支付给开发商，然后由购房者分期还给银行。
一名当地商业银行人士介绍，该行对购房者在没有房地产公司担保的情况下不会发放按揭贷款，即使是能发放，资金也非常有限。有业内人士告诉记者，在银行用房屋办理抵押贷款也很困难。
实际上，按揭贷款是售房收入的大头，无法获得按揭贷款大大增加了房地产商的资金压力。
一名当地从事过房地产开发的人士告诉记者，在销售时，会和购房者签订一份协议，由房地产公司负责办理银行按揭贷款，并申明如果按揭办理不下来可退房。
但今年以来已经发生多起按揭贷款无法办理事项，房地产商也不愿意退房。
“我去找开发商，他说，好不容易卖出去一套，怎么可能退呢！”一名受购房者委托与开发商理论的当地媒体记者说。
此外，银行的开发贷也全面收紧，使得房地产商无论在开发的前期、中期或者后期，都面临资金困难。
一名当地中型房地产开发企业融资部门人士告诉记者，公司无法从银行获得贷款，今年以来一直在多方筹集资金。但当地的小额贷款公司已经借不到钱了，正在打听通过信托公司或者房地产基金的方式融资。
鄂尔多斯地产资金链崩盘寓言
鄂尔多斯融源泰小额贷款公司的工作人员介绍，房地产商在公司放款的“黑名单”中，因为公司与银行有协议，银行部门在协议里明确规定不许给房地产项目提供资金。
根据相关规定，小额贷款公司不得吸收存款，只能用自有资金放贷，但可以从银行获得不超过自有资金50%比例的银行贷款用于经营。
该小贷公司工作人员透露，除了协议上规定的条款以外，银监局和金融办还会不定期的到公司检查，防止小额贷款公司擅自向房地产项目提供资金。
另外据鄂尔多斯当地媒体的调查，部分小额贷款公司从来没有“给房地产项目贷款”的业务。一名小贷公司人士表示，小额贷款公司提供的贷款都是短期的，而房地产的资金回笼却是长期的，并不匹配。
而且记者从多家小贷公司了解到，今年公司资金非常紧张，早就无钱可贷。“我还想贷款呢，你告诉我哪里可以借到钱。”一家小贷公司负责人半开玩笑地说。
当地的很多民间借贷人也对房地产亮起了红灯，虽然这曾经是他们重要的放款对象。
一名当地投资公司经理说，许多熟人希望从他这里借钱，但他最后的选择只能是一声对不起。“我们不得不谨慎。而且现在房子很难卖得动，资金流回不来，放出去的这些钱肯定不知道何年何月能收回了。”
多位当地人士告诉记者，人们已经纷纷开始往回要债，尤其是借钱给房地产商的。“人们心里都清楚，钱放到哪里去了，还不是房地产？现在只有能源企业还能借到些钱。”
房市，繁华不再
资足抵债但现金流严重不足，是许多房地产商的现状。
目前中富公司项目主体工程已经完工，根据中富公司评估，资产为4.91亿元，负债2.63亿元，资产负债率约为53%。
但一分钱难倒好汉，2011年以来，鄂尔多斯的房地产已陷滞销状态。
根据鄂尔多斯地税局数据，2011年上半年鄂尔多斯市房地产税收入约4.2万元，同比增长28%；2010年上半年税收收入约3.04万元，同比增长68%。
两相对比，2011年房地产税收收入的增幅大幅度下降。而且业内人士介绍，今年上半年的4.2亿税收中可能有一部分是去年销售的房子，今年下半年房产税的增速可能更低。
鄂尔多斯的房地产早已显现泡沫。
据一家地产调查机构的调查，鄂尔多斯平均每人拥有房屋2.7套。一个三口之家的房屋拥有数量多者达到七八套。
据鄂尔多斯当地媒体报道，全市共有房地产企业442家，几乎每一个能源企业均有房地产开发业务。2010年，鄂尔多斯房地产开发实际施工面积2696万平方米，但鄂尔多斯各旗镇总人口才160万，市区人口逾65万。如果按照65万人口计算，仅2010年施工的房产就够为每个人提供41平米的住房。
而且还有房地产商，包括外地房地产商在不断进入鄂尔多斯。滞销之中，房价纷纷下跌，而降价成为许多房地产商的选择。
一名当地人士告诉记者，自己的房子去年价格在9000元每平米，而今年这一地区新房价格不过8000元每平米。
另据一名长期观察鄂尔多斯房地产人士的观察，今年以来房地产早已有价无市，打折促销不断。“最典型的是绿城项目。”这位房地产观察人士说。
他提到的是位于乌兰木伦河畔的城投绿城·成园项目。该项目宣传册介绍，销售价格为每平方米6900元。但这一项目位于鄂尔多斯康巴什新区CBD，是鄂尔多斯令人瞩目的豪宅之一。6900元的价格不仅开创了鄂尔多斯销售价格的新低，也远远低于部分中低端地产的价格。
据当地人介绍，2005年时鄂尔多斯房地产的均价在每平方米1000元左右，2006年时大约在1500元，到2007年时均价达到了5000多元，平均涨幅约3倍。而2009年时，房价再次大幅度上涨，达到7000-8000元左右，2010年房价小幅上涨，普遍涨幅为600-700元，当时，一些高档住宅或商业地产售价已达到2万-3万每平米。
绿城内部人士介绍，一定程度上，6900元/平米的价格已经低于成本价，但即使是如此低的价格，开盘销售后还要推出优惠，最低折扣将能达到9折。
国内豪宅开发商星河湾在鄂尔多斯则采取了令人叹为观止的营销手段。“星河湾请了四个销售代理公司，包下鄂尔多斯的多家酒店，几乎天天请人吃饭。”前述房地产观察人士介绍，他笑称：“在鄂尔多斯几乎所有有钱人应该都吃过星河湾的饭。”
据了解，星河湾在鄂尔多斯拥有约500名营销人员，楼盘每星期都有宴会或者其他形式的活动，来邀请消费者参加。此外，公司不惜血本在各大媒体投放广告，就连鄂尔多斯的机票上也被攻占。公司还准备包机邀请客户到广州星河湾参观旅游，费用全部由公司承担。
然而即使这样，星河湾的销售业绩也并不理想。据星河湾销售人员透露，星河湾目前成交量将近200套，但大部分只是交了定金，并未签约。如果按照价格每平方米2万计算(实际价格折后不到2万)，200套住房的销售量大约20亿元，而星河湾进入鄂尔多斯市市场时，宣称的目标是开盘百亿。
2009年，星河湾在上海浦东的项目开盘首日创造了“6小时40亿”的奇迹，2010年在太原的项目开盘首日认购金额又超过上海。
星河湾的营销方式和销售境况，在今年的鄂尔多斯各大楼盘中并不少见，比如伊泰·华府世家在开盘首日也举行了大型的开盘活动，而等待时机开盘的泰悦府，目前239套房，也才内部陆续认购了20余套，不足供应量的十分之一。
一些本土开发商在万般无奈之下，把项目的开盘日期一推再推。今年以来，鄂尔多斯的开盘项目寥寥无几。
犹疑的信心
在鄂尔多斯的民间借贷体系中，信任起到了非常重要的作用。
“鄂尔多斯人朴实，和其他地方不一样。”一位鄂尔多斯人告诉记者。他给记者看了一张“传说中”的“白条”。据说，在鄂尔多斯当地借钱只需要在一张卷烟那么宽的纸上写个借条，关系好的连条子也不用写。
记者看到的这张借条约手掌大小，用印刷体打印了“债权人”“借款金额”“借款利率”几个字，每个词后面手写了对应的信息，在借款金额、借款利率的数字上还盖上了红指印。
纸条下方是借款人的签名，以及一条关于利息的详细说明。让记者印象深刻的是，利息是3分，但对于借款的开始和结束时间，以及付息时间并未作出说明。
“这张条子可能是长期借款，所以没有写这些。”另一位当地高利贷放款人告诉记者。他说，这样的条子很常见，也有一些比较规范的，会对借款的起止时间、本金和利息的结算方式作出规定。记者了解到，一些借条上还会写上如果利息和本金偿还不了时的处理方式。
虽然说信任是关键，但许多鄂尔多斯人正在将借条转成正规合同。记者所看到借条的主人，在当日下午打印出一份三页的借贷合同样本，并打算让所有打条子的借款者重新签订合同。
当记者询问这样做有什么好处时，该人士表示合同总要正式些，而且如果遇到纠纷，条子的利息超过法定利率4倍的部分得不到保护，但是如果是借款合同，合同中对利息有约定则会受到保护。
这位借款者表示对当地借贷环境有信心，但仍忍不住抱怨：“鄂尔多斯老板们能不能站出来，不要不接电话？”
他认为，大多数当地借款人有一定的实力，即使是不见了也只是为了躲债，并非跑路，而且资产也足够偿债。有一位他借给资金的借款人资金链发生问题，但是该人士拥有四五辆路虎汽车。“随便卖一辆也是好几百万，不会有问题的。”
但是，他认为，很多老板为了躲债不接电话，甚至逃走，很令人气愤。“接个电话也好啊。都是熟人，没有钱也不会硬逼的。”而对于中富地产的做法，他认为是比较负责任的。
在鄂尔多斯的民间借贷体系中，大多数钱是借给熟人，或者通过熟人作为中介，具有天然的信任关系。一名已经多日拿不到利息的债权人告诉记者：“我很信任他(欠债人)，所以我不会去催他。如果我把钱从他那里拿回来，别人听说了可能也会来讨，他的资金链就会出问题。”
另一位债权人则表示：“我很信任他，但是如果别人找他要钱，我会担心要晚了钱拿不回来，也会去要钱。”这位债权人认为，现在的市场资金紧张，和债权人纷纷收回贷款有关。
“现在大家都不敢往外放了。除非是资源类的借款，才有人放，利息不过一个月1分5左右。其他的哪怕是5分的利息也不敢借出去，大家都宁愿少得利息但要保险些。”
一名接近银行的人士告诉记者，因为普遍收贷，近期鄂尔多斯各银行的存款直线上升。
鄂尔多斯人与人之间的信任，以及对未来抱有的希望是民间借贷市场的稳定剂。
但记者听说，过去鄂尔多斯也不乏骗贷事件。“一个人拿了几百万元，买了两辆好车，租一个好办公室，开着车去借钱，别人一看他的装备就同意借了几个亿。结果这个人一转身就跑了。”当地人描述。而曾经发生的真实事件是，一个借款人用几十万在北京租了三天的办公室，然后从鄂尔多斯骗走了几个亿。
“现在不催债还是因为觉得有希望，如果没有信心真的到了需要撕破脸皮的时候，还是要撕破。”一名当地放贷者表示。
一些贷款的担保者也因此受到了损失。因为借款人还不了，王强(化名)作为担保者支付了230万。
正如之前提到的一家知名酒店的做法，当地债权人和债务人协商，宽限债务时间，或降低利息、将债权转成股份或者用房产代偿，都是较好的解决方式。
谁最可能出问题？
鄂尔多斯的民间借贷市场错综复杂。
“你借我的钱，我借你的钱，谁都算不清。说不定在大街上碰到一个人，就有借贷关系。”鄂尔多斯一位文化界人士介绍。
在错综复杂的借贷关系中，可以简单地将借贷人分成有实体公司的借贷人以及中介人，借贷公司分为单一的房地产公司和有其他产业的房地产公司。
“出问题的人大部分都是倒来倒去的人，没有自己的公司。”一名鄂尔多斯民间借贷者告诉记者。这些人在放出去的款收不回来时，便没有钱支付借款的利息，从而发生资金链断裂。
比如记者在中富公司遇到的一位债权人，她借给中富公司的两千万中只有几十万是自己的，其他均为从亲戚、朋友处以2分或者2分5的月息借得，再放给中富公司，角色主要是资金中介。
此外，一些人把从银行获得的贷款用于放贷。“我一个朋友买车，从银行贷了几十万，转手就借出去了。”一名当地人介绍。购房后办理按揭贷款，把节余资金用于放贷，然后用高利贷利息支付房款的现象也非常常见。“这里人买房肯定是按揭的，省下来的钱放出去足够支付利息。但如果高利贷市场出问题，还房贷的钱也没有了。”前述人士介绍。
2010年以来，鄂尔多斯市发生多起高利贷崩盘事件，其中资金上亿的案件包括众博商贸有限责任公司老板梅良玉一案、金亿泰汽贸担保公司总经理祁有庆一案和苏叶女涉嫌非法吸收公众存款案等。
有实体公司的企业，处境相对好一些。
记者在鄂尔多斯市时，曾听说当地一家知名酒店发生资金链问题，于是老总包了一辆汽车，请所有的债权人到酒店吃饭，告知债权人自己的情况，并表示，如果大家都来要债那么公司只能破产，或者大家可以缓一缓或选择成为公司的股东。
鄂尔多斯近期出现了不少“抵债房”，即一些还不起钱的房地产开发商用房子来抵债。比如中富公司公布了详细的房屋建筑图以及不同资产的市场价，作为偿债资产。记者还听说了其他多处抵债房。
“和债权人协商，或用房子抵债的做法都很常见。”一位房地产人士评述。一位建筑施工人员则称，今年由于楼市不好，许多地产商都希望用房子来抵建筑款，如果不要房子，建筑款项只能欠着。
不过债权人大多不满意抵债房的定价，希望打折。有时候，为了尽快回笼资金，房地产商也会“割肉”。
记者听说位于鄂尔多斯第五小学附近的一个楼盘，原价7000元左右每平方米，现在抵债价格只有约3500元。另一位房地产人士表示，知道这处房产要抵债，但认为价格不太可能如此之低。“应该是有一些条件，比如
一次性付款是一个价格，多次付款价格则高一些。或者最低的楼层是3500元，每高一层往上加价。也有可能3500元是起拍底价，实际拍卖价格高一些。”这位人士推测。
中富公司在估价时，把18000元每平方米的底商价格折为16000元，而且在债权人的要求下，对价格再次进行了85折。
也因此，很多鄂尔多斯人并不是很恐慌。“房子还在那里，最坏的打算就是拿房子。”一名鄂尔多斯人说。他认为，虽然鄂尔多斯房价有泡沫，但也有一定的刚性需求，而且外来人口逐年增多，房地产只是遭遇暂时的寒冬。
此外，拿地的时间不同，企业面临的问题也不同。“前几年拿地的企业问题应该不大，出问题的企业大多数是在近两年拿地的。”一位鄂尔多斯当地放贷人员表示。近两年，鄂尔多斯地价飞涨。
但对于没有实业的借贷中间人，一旦发生资金链断裂，将没有任何东西给债权人，因此出现“跑路”或自杀等事件。有实体的公司境况好于借贷中间人，而有多种资产的房地产公司又好于单纯的房地产公司。
中富公司的另一位股东郝小军还经营着一家煤炭运输公司，中富公司负责处理债权人事务的人士告诉记者，郝小军已经从煤炭运输公司中拿出1000万元，准备用于解决中富公司的问题。
在当地，许多房地产开发商同时也经营煤矿或者酒店等产业，其他产业的资金可以为房地产暂时输血。
“出问题的不会有大企业。因为大企业除了房地产，肯定还有其他产业作为支撑。”一名市场乐观人士称。
不过也有市场悲观者。“问题一天比一天严重，不知道危机什么时候会爆发。”一名小贷公司人士认为。
“麻木了。”有人说。“习惯了，大家对此都有预期。”一位接近司法部门的人说。
据了解，近期鄂尔多斯经侦支队尤为繁忙，常常加班，而所有和高利贷相关人士都被打了预防针，不得向外泄露任何和办案有关的信息。
政府在行动
危机中，很多人将目光转向政府。
中富公司希望政府给予部分费用减免，并且能帮助其向银行申请流动贷款，以及让银行发放购房者的按揭贷款。
许多借款人都寄希望于政府救市，并且认为，即使市政府不考虑，省自治区政府也会考虑这一问题。
今年下半年以来，鄂尔多斯市政府多次组织企业家召开座谈会，并为企业协调银行贷款。在政府的协调下，部分企业的贷款已经得以延期。政府的另一个举措是，将5000万元以上的融资者进行监控，防止其外逃。此外，政府和当地的鄂尔多斯商会联合成立了担保公司。
中央财经大学金融法研究所所长黄震建议，政府可以考虑四点措施。第一是要求借款人拿着借条到金融办或者公证机构对借条进行公证。公证者可以获得优先偿债权。通过这一步骤可以摸清楚借贷情况。第二点是允许部分企业倒闭。“有的企业有投机冲动，要让有些人承受风险的惩罚。”第三点是不要轻易抓人，让借贷事件刑事化，要尽量认定为是民间借贷违约。第四点是要设法鼓励民间资本尽量进入正规金融机构。
“如果作为刑事案件处理，企业会瘫痪，债权人更加没有信心。一些本来可以循环的资金链也断掉了。”黄震建议，“对于一部分还有潜力可挖的企业，可以重整秩序，通过债权人会议等进行债权重整，再从银行贷款。”
和记者攀谈的多位债权人也表达了这一意愿。“我们所有的努力目标是，不要进入司法程序。”中富公司负责债权处理的人士称。因为如果介入司法程序，就需要冻结公司资产，公司将无法运营。
为了安抚债权人，公司迅速列出两套解决方案，并对于愿意等待、领取现金的债权人承诺，在10月后将支付1分5的利息(1.5%月息)直到还款。
另一位债权人告诉记者，他的一个朋友去年以每亩40万元买了100亩土地，但是看到市场的资金情况后，并未开始开发，今年地的价格已经涨到了每亩120万。这位朋友现在欠了一些钱，但这位债权人认为，土地的价值足以抵债，但如果诉诸法院，法庭拍卖的结果可能低于市价。
吴英和石小红案件中也出现过类似的情况。吴英一案中，根据媒体报道，吴英的本色集团在吴英被刑拘之前经营状况良好，而且到审判时，她的资产如果不是被非法没收和拍卖，不但能够偿还所有的债务，且吴英可能也已是坐拥价值数亿元资产的富豪。
但这需要债权人和债务人之间的信任，以及债权人充分的还款意愿。
戚聿东提出了五点建议，包括：适当调整偏紧的信贷政策，尤其是对中小企业不应一刀切紧缩贷款；加强对民间高利贷现象的政策规范和监管，将民间借贷特别是高利贷行为纳入“体制内”一并管理和监管，不能因为超出银行贷款基准利率4倍以上不受法律保护为由，而对高利贷行为听之任之；严格控制银行和上市公司资金体外循环现象；加强公众金融教育以及建立针对中小企业的综合服务体系，真正解决中小企业融资难问题。
多位参与借贷人士表示，希望媒体不要过度报道，将事情扩大引起市场恐慌。黄震则特别提出，要小心微博的放大效应。
但无论媒体是否报道，在鄂尔多斯当地各种传闻已经铺天盖地。“最坏的时候还没有到来。”当地一位投资业界人士表示。他介绍，每年年底时，房地产企业要结算工程款，而2010年初当地银行放出大量贷款，这意味着2012年初将是大量房地产企业还款大限。
“到年底问题会更严重。”该人士判断。
有市场人士告诉记者，鄂尔多斯当地银行的贷款额度已经用完。而黄震认为，短期内中国的通胀形势不会改变，因此货币政策也不会改变，加之房地产调控政策，如果放任正规金融机构对微小企业融资难无所作为，放任民间借贷的投机化倾向，鄂尔多斯民间借贷风险可能进一步积聚和扩大。 也许这正是某些领导人想看到的，金融系统崩溃会引发多米诺骨牌效应的。 哎，，，我还按月息2分放出去2万块。。。。
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