绿城并未受银监会调查—媒体沟通会实录
媒体沟通会实录曹舟南（以下简称“曹”）：谢谢提问，这个问题很远很深，关于拿地，众所周知，房地产的主要原材料是土地。这个总体要根据当前的市场情况，以及下一步中国房地产行业的发展特点来决定，我们现在土地储备建筑面积已经达到4200多方，量也不小，我们有非常好的内部配置模型，根据销售情况来调整，这块我们从运营角度讲，我们有很好地考量。
曹：谢谢。昨天网上盛传这个事情。我强调三点，第一，我们没有接到中国银监会的通知；第二，到现在为止，绿城做的所有信托产品，都是合法合规；第三点，到现在为止，公司资金运营情况比较良好。昨天问题出来后，事情我们也做了些了解，中国银监会下面一个新闻处处长听说海航30亿收购绿城的传言，可能就是内网上向国家信息机构做了提案。我们没有收到通知，我们的信托都是合法合规的，我们的资金情况没有问题。各位可以向银监会新闻处打个电话了解一下这个事情，就清楚了。这个信托问题，大家比较关心。另一个问题，是当前调控情况下，绿城如何做好销售的预案。这个宏观调控大家比较清楚，中央政府出于民生也好， 房价也好，国民经济的把控也好，整个行业受到比较大得影响，绿城也不排除在外。绿城今年540亿的销售计划，到现在为止卖了270来亿，自己跟自己比，1到9月份实际销售额是年初计划的85%。我们的集团领导现在就在抓项目管理和品质。尤其是在调控环境下，绿城的法宝是：越调控越抓精品；在品质确保的情况下，才有销售的提升。刚才你提到的绿城没有更严重情况下的预案的问题，绿城这家企业大家都了解，这家企业始终抱着对房产的美好要求，始终抱着为民众提供最好的产品，我们非常真诚友善地做产品，我们做产品和做企业都是善意的，绿城集团良好地生存着，这也是浙江人民比较骄傲的企业。当遇到舆论有猜疑的时候，首先和媒体进行沟通，展示我们真实的情况。我们总是在真诚、善意地对待政府、客户、合作伙伴和投资者。我们相信这样好的企业不发展是没有道理的。
单从运营角度讲，去年，宋董就事先预判2008年的调控并没有完。去年9月25日组建了绿城建设公司，代建业务的推出就是主要领导基于一旦有调控，就事先做了战略上的预案。可以说，从去年9月开始，公司就已经在考虑发展战略，也包括绿城发展公司等的成立。事实证明，尽管调控压力比较大，但是代建业务发展非常迅猛，非常健康。现在有50几个项目，马上会超过60几个，可售已经超过2000多亿，这为绿城战略的调整，对绿城进一步做大做强做了非常好的预案。不只是资金量，还有推盘量，以及整体的大运营，我们都做了非常好的安排。昨天寿总也讲，不买地，多卖房。在4000多万方土地储备的基础上，我们可以放慢拿地节奏。下半年我们还会根据市场情况进行有效控制，总体我们会根据市场做得非常自如和稳定，会根据资金情况有效安排。今天媒体都是浙江的，都是自己家里人，我们跟大家讲家底。最近网上说法很多，海航的事情也好，前天晚上信托的事情也好。这个也很正常，因为在大的宏观调控环境下，对一个行业进行这样的调控，难免会带来这些猜疑，这个都正常。不知道我这个解释有没有清楚。
总之，三个层面：一个是战略层面早有考虑；第二个层面，我们早就在整个行业里做一个好的安排和预案；另外，运营层面也有好的安排。前两天也有福建的媒体朋友来跟我讨论这个话题，说绿城资金情况怎么样？我说，很良好很稳健。从绿城的企业使命去讲，是为更多中国民众造好房子。资金问题永远是阻碍像绿城这样的房企的原因，但是从维系的角度讲，我们是健康的，良好。
曹：从国内的财务标准来确定，我们在85%左右，国内正常是75%左右；国外的标准是净资产负债，国内是总负债除以总资产，是85%左右。国外是总负债除以净资产，我们现在是163%。我们想在三年内把净资产负债率控制在100%以内，总资产负债率在70%以下。坦率地讲，绿城一直是在高负债运行。我们现在也敢讲，我们的策略是正确的。我们从几十万块钱起家，现在有上百个项目，进入全国55个城市，去年销售额做到530多亿。没有这个高负债率的安排，虽然造房子品质上也会没问题，但是做不到这么大的规模。我们主要的领导人在17年前，判断中国房地产市场发展的总体趋势是准确的。从1994年组建公司开始，我们有这样的安排，这17年的发展，我们敢于做这样安排。但是从这一轮调控开始，我们已经在判断，这个行业今后十到十五年的趋势判断，会导致我们的战略进行调整。之前我们在精确预测，我们今后也会进行预测，根据这样的战略来判断发展步骤。今后三年，我们就是要降低资产负债率。如果在市场非常旺的情况下，我们负债率偏高一点，这是非常有效的。在市场受阻的情况下，我们必然会把负债率降到合理的曲线范围内，我们会以稳健经营的原则来把控，因为没有必要把公司的运营推到风险境地。宋董已经部署要求根据行业发展进行布置。
曹：调控一个重要方面就是资金，大家都知道房地产的资金一大动脉是销售回笼资金，另一条是贷款。另外，我们也在开拓基金、信托之类的金融创新产品。在世界上，比如美国很重要的特点就是金融创新很发达。这轮调控里基金和信托这样的金融创新是良性的。绿城的资金是良好的，我们现在政府土地款全部付清了，没有欠款，我们现在在用更多的时间来安排考量资金，现在的资金到年底没问题，现在更多的在考虑中长期的问题。除了代建的业务模式，我们还在集中推进综合体等商业地产，绿城组建了综合体发展公司，专门做综合体。十年前宋董也考虑过，但是住宅地产发展得太好，投入综合体的注意力不够多，他希望今后有更好地发展。目前代建项目里也有5个综合体了，比如西溪湿地的综合体，转塘的凤凰大厦综合体。西溪湿地项目是非常典型的综合体，有八大元素，一般具备三大以上就是综合体了。公司的战略发展，综合考量的就是中长期。现在绿城的土地储备除了合作方的，全是绿城投资的。代建业务很好理解，就是土地是你的，我来开发。中国以前投资商和开发商合一，现在分离掉，我们负责开发。这个是房地产发展的综合趋势，**都是这样，美国只有七家开发商。资金就是这个情况。
第二个问题，调控下去，舆论上说杭州的房价在松动，据说从下沙开始，价格已经在松动了。但是可以讨论的一个问题是房价到底怎么定？怎么样的房价才是合理的？首先是物质第一性，前段时间在新疆资本论坛讨论过这个情况，比如杭州的楼板价是20000，那必然是做精装修的，好算点，税收实际是百分之十一左右，不考虑所得税，所得税前百分之十一左右，按照售价定，售价如果定在50000，税收是5600，财务费用最少3000，当然现在银行的费率远远不止，加上去28500，建安成本，即营造费用是10000，精装修算6000，管理费用5个点，2000多，营销费用算1个点，500。已经48000.其他费用全部不算，它的实际成本已经到了48000。售价其中两万是政府拿走的，5500是银行拿走的，可见48000的成本里25000是政府机构拿走的，实际用于项目的营造费用，20000不到，我现在罗列的成本还是不完整，你认为应该定价多少？开发商如果要有5个点利润，就是50400，10个点利润就是52800。我始终搞不明白，房价高的责任首先是谁？为什么一卖高价，首先就推给开发商。你说首推是谁呢？我就始终搞不明白。据我知道，房地产开发企业和工业企业一样，始终在现金流和利润之间博弈，在现金流稳健的情况下追求利润。我不止一次听说在下降，我不知道那些项目的拿地价格怎么样？品质不一样，用涂料还是干挂石材，成本是不一样的。建筑寿命是多少年，20年50年70年，有的是一百年两百年，欧洲的古堡都是几百年的，我可以自豪地说，我们也在做这些古堡，这个价值不是卖多少钱的问题。价格策略怎么定，我说给你们听，绿城组建以来，平均的利润是九个点，你们可能不相信，我一直在反复核算。从绝对价格来看，确实不低，但是事实上高品质的房产品是需要成本支撑的，我们的用材是货真价实的。我开玩笑我们以后可以把成本公示掉，当然，我们的定价会根据市场情况做合理的调整。我们宋董明确提出2011年是绿城的“成本管理年”。成本与品质当然有关系，用什么材料和工艺工法，我们取一个案例，房子坡屋面，防漏国家标准是两层多，而绿城是四五层；国家规范的栏杆是一米一，我们是一米三。媒体朋友都是专家，品质不是两个字能说清楚的，是点点滴滴的。绿城产品的景观做得好，当然其他的公司也不错，绿城的景观中，硬景和软景是六比四，而有的开发商都是花草堆的，这种价值感差别很大的。我们会根据品质，根据客户的需求，来定价。
曹：我还是重复一下，第一，没有接到通知；第二，绿城的信托是合法合规；第三，运营情况很稳健。至于股价，主要原因是总体**股市不好，香港很多股要求停盘或者推迟上市。另外一方面，你刚才讲的负面消息影响，受到恐慌的因素也有，因为真实情况不清楚。网络上说中国银监会正式查处啊，说得难听点，是无稽之谈。我建议媒体朋友，跟银监会新闻处打电话核实，会比较有说服力。
曹：你讲得非常好。调控从国家整个经济发展的稳健角度，无可厚非，但是有些政策可能做过头了。其中也有非常好的政策，比如正式推出保障房，这是从市场手段解决供给问题，而限购限贷政策，回过头讨论有些乏味，这和宪法角度也不太合，我有钱为什么不能买？似乎方法手段上应该更切合实际，而不是简单地采取行政手段进行压制，这与市场经济都不和谐。我们认为，政府目前还没有找到合适的办法。这样下去，股价问题还是表面性的，今后还会有更大的案例。比如卷款跑掉，更多的是就业问题、产业问题。绿城是以商业模式运营的社会公益企业。股价主要是世界经济形势引起的，世界经济极有可能在二次探底，外部环境非常糟糕。绿城作为一家有责任的企业，很有必要跟政府去呼吁和汇报，怎么样更符合行业特点，我们也在做这样的工作，我们也在跟政府呼吁。
关于代建，我们综合考虑了房产发展模式，全球范围内，中国绝大部分城市的绝大部分建筑都是那些不是太懂建筑和规划的人做的。早在十多年前，比如我是一个农民，我有两亿，我就可以变成一个有二级资质的开发商，我买一块地，做20多万方的建筑。中国的房产行业，基本上是这样发展的，基本上大部分人不懂建筑和规划，这样发展了20年，这些人拿到地，谁把图纸画出来卖房子，就一抢而空。中国以前这个行业只能叫做地产行业，不能算房产。绿城人以宋董为首，花了大部分精力放在产品营造上，于是成了第一品质开发商。跟以前不同，现在一些重要开发商，谁有地，就变成了烫手山芋。而现在老百姓只要有钱，挑选余地很大，如果品质保证不了，别想卖出去。今后中国的房地产行业正从地产时代过度到房产时代，对开发商的营造能力提出了很大要求。投资和开发是必然会分离，以前只要有钱都可以做开发商，今后对不起，你有钱不能作为开发商，只能做投资商。你要成为专业开发商一定要有资质和专业能力。我们认真研究了日本美国的模式，看到了住建部主导发展方向，有专业门槛，原来那个有钱就可以造房子的时代过去了。全美只有七家开发商，绿城的核心竞争能力不是投资能力，这方面我们不要说跟央企比，就是跟浙江的国企比都是不足的，我们的主要能力是开发能力，满足我们的企业使命。为更多的中国民众做更多的好房产品。我们自身的财务能力有限，我们只能用其他的企业的钱做代建，来满足企业使命。另一方面，从企业战略考虑，把资产负债率拉高，我们没有必要。我们的发展战略是围绕企业使命展开的。代建实事求是讲，盈利能力也不低，绿城十七年以来，销售利润率9个点，我们的代建是按照7个点去做的，再根据增值部分来分成，代建是轻资产，媒体朋友既懂房产又懂财务，一听就明白。绿城以往把很多利润让渡给了我们的业主和客户，这从大前提是符合企业使命的，我们这个代建模式是符合未来开发模式的，千万不要给我定位成悲剧。
曹：大的环境在变化，如果**经济再下去，房产是固定投资，也有人说中国经济不掉到百分之八以下是不会收手的，我们还有两条路可以做，一条路是代建，我们再回到计划经济时代，家里有宅基地，家里要造房子，我们代建，宋董给我定的是善于学习，态度好，能干活。做长工啊，再回到八十年代，如果中国政府规定如果这个行业没了，我们就做长工，我们造宅基地做长工。讲到底，这个话比较极端，意思是说，哪怕以调控的极限，我们绿城也可以全都转成做代建。到今天为止，我们已经替政府做保障房已经超过800万方，昨天在福建又接了三个保障房，宋董在北方的鄂尔多斯和北京，也承接了很多保障房。我们现在一个很重要的环节就是替政府做保障房。只要绿城存在一天，我们就会做更多的房子，没有一家房企做保障房做得过我们，因为我们是以商品房的标准来营造，只不过材料有所不同。在任何情况下，这个企业使命也不会变，做同品类里面最高的品质。我们有这样的考虑，最有效办法是控制拿地，因为资金主要用于土地投资。相比而言，四千多号的同仁的工资都是小事，没有问题。主要是在土地投资上，我们今年要非常有效地控制拿地规模。
曹：我是说，比较极端的环境，才主要保维持。我们是根据我们的销售回笼情况来拿地，这个原则是拿到一亿资金，两千九百万拿地，这个是根据我们的配比模型。如果市场一旦变化，这个模型也会调整，也要加快发展。总体来说，要比现在做得更稳健，要降低负债率，要大力拓展代建和综合体来补这个扩展的规模。我们认为，资产负债率高不是错误，从之前的行业发展趋势来看，我们这样的市场负债率是没有错的，但是今天为止，我们确实在研究适当控制幅度和规模。但是总的一句话，让市场来说话，市场好了，我们肯定要拿地，幅度会控制。市场变化是很快的，2009年市场这么旺，现在市场下滑得这么厉害，总体节奏总是往下走，我们也会根据市场来变化。
这次好吓人的，绿城这事对房地产业震动很大 绿城房产还是挺不错的 绿城的战略不错。。
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