“卖身”风波下的绿城真相
观点地产网 梁嘉欣 因为一则30亿卖盘予海航的消息，让绿城再度身处舆论的焦点。日前有报道称，海航集团计划开价30亿收购绿城集团以及下属公司，消息一出，地产界集体哗然。尽管绿城对此一再否认，宋卫平亦亲自回应表示绝无此事，然而，关于绿城价值的讨论仍然不绝。
姑且不论绿城到底值多少钱，不难发现，“贱卖”消息的背后，更多凸显的是绿城愈发绷紧的资金链。而越卖越差的销售业绩，更令业界对其忧心忡忡。
销售停滞
9月15日，绿城公布8月销售简讯，数据显示，8月公司共取得合同销售647套，销售面积约13万平方米，合同销售金额为23亿元，环比持平。
首8个月，绿城累计取得销售金额约248亿元，归属于本集团的权益金额约160亿元。换言之，绿城至今才完成年度550亿销售目标的五成左右。
相关分析人士指出，下半年绿城的销售压力倍增，由于项目集中在长三角区域，而该地区受到调控的影响较大，在调控未放松的前提下，绿城要想实现较大的业绩突破有一定的困难。
绿城相关人士在接受观点地产新媒体采访时亦表示，全年目标一定达不到，预计今年大概可以实现400亿的销售额。
依此推算，意味着未来四个月内绿城的月度销售额需要达到30亿以上，“相信这还是可以的。”绿城相关人士笑言。
值得注意的是，绿城8月的去化率依旧偏低，仅30%左右。相关数据显示，8月绿城集团共有11个新项目或项目分期推出销售，总推盘面积约15万平方米，总成交面积约4.89万平方米。
对此，绿城也承认公司内部相当焦急。事实上，在去化率出现下滑之初，绿城曾透露，除了新盘灵活定价之外，公司还会在项目上多做加法。但从近几个月的业绩来看，似乎成效不大。
绿城相关人士指出，由于公司旗下项目多数为高端产品，受到限购的影响较大，而且公司不像一般走大众化路线的房企，不想便宜出货，因此销售也一直不见好转。
事实上，一直坚称不降价的绿城，近期对于其降价促销的消息也不少：翡翠城8折，西溪诚园9折，明月江南9折。不过，绿城对此矢口否认。
毫无疑问，销售不济，将直接影响到绿城的现金流，在下半年宏观调控不会放松的前提下，绿城的资金压力还会更严重。
早前曾有分析人士指出，绿城今年或将有20亿左右的利息支出，与去年相当，因此现金流是绿城目前最大的隐患，去化率更有继续下降的可能。
为了补救，绿城企图减少拿地，希望通过不断地消化，把销售周期拉长，以减轻资金负担。 宋卫平在接受媒体访问时表示，绿城的财务状况仍然稳健，企业总体表现良好。但一个不争的事实是，绿城的负债率依然高企。
资金挑战
根据绿城2011年半年报所示，截至2011年6月30日，绿城集团现有现金及银行存款97.46亿元，总借贷约350亿元，净资产负债率高达163.2%，较去年年末有所上升。
有媒体报道称，绿城为了降低整体负债率，以公司在合作伙伴所占项目权益作为抵押向对方借贷，息率为银行基准利率加100至200点子(100点子等于1厘)。但随后绿城予以澄清，指公司不涉表外借贷问题。
尽管如此，眼下如何纾解短期的资金压力，对绿城而言，才是最大挑战。
首当其冲当然是银行开发贷，但是在房地产贷款风险日渐提高的背景下，绿城要想取得银行贷款并不容易。
为此，绿城与新湖中宝决定继续建立以人民币3亿元额度为限的互保关系，互为对方贷款提供信用保证。互保期限为各自向金融机构签订的融资到期日在2013年4月30日之前的融资。
相关分析人士指出，新湖中宝与绿城互为担保，可以分散双方的贷款风险，对企业双方皆有利。但由于双方均为地产公司，当市场向下时，行业风险无法实现对冲，会加大银行的风险。
事实上，在融资渠道不断收紧的情况下，绿城曾进行内部集资，面向员工进行阶段性融资，以期满足下属项目公司开发建设的需要。
此外，信托显然已成为绿城融资的主要渠道。绿城早前亦透露，公司将不会考虑股本融资或发债，而是倾向于信托融资。
8月15日，绿城与中信信托有限责任公司共同组建中信干景·绿色星城投资基金集合信托计划，首期规模12亿，其中2.04亿元已由绿城认购，其余9.96亿元由公众人士认购。
此前，绿城还完成了委托给北京华融国际信托的绿城舟山等应收转账款转让信托计划，以及委托中泰信托的绿城御园股权收益权项目。
当然，绿城将为此付出相当“沉重”的代价。据报道，绿城信托融资的平均成本已经达到15%以上。其中，绿城中国与平安信托发行的信托计划，预期收益甚至已经超过20%。
不仅如此，绿城日前与中海信托成立的中海绿城1号房地产投资基金，计划融资9.92亿元至19.83亿元。
协议内容显示，如果绿城发生重大不利事件，将以1元代价向中海信托出售其抵押的杭州项目公司和无锡项目公司的所有剩余权益。该协议被业内视为绿城“铤而走险”之作。 商业负累
眼下，绿城正在紧锣密鼓地准备北京京杭广场的开盘，绿城希望通过打造京杭广场积累经验，逐步加大北京、上海持有型物业比例。
而此前，宋卫平亦明确提出，将加大商业地产的投资，以北京、上海、杭州等重点城市核心，重点拓展二三线城市的商业地产。据此，绿城还成立了专门的商业管理公司。
然而，在销售低迷且高昂的负债和利息之下，绿城期望在商业地产范畴内分得一杯羹的举动，引起国内在商业项目运营操作上具有丰厚经验的人士的强烈质疑。
该名人士指出，做商业地产这种长期持有的产品，需要一定量的沉淀资金，但是绿城负债如此之高，银行不会借钱融资，而寻找信托，25%的收益率相当于高利贷，这样就算是经过10年也无法回本。
该名人士续称，国内在商业地产方面运营相当出色的发展商，也是需要经历十多年努力才能形成今天的成功模式，绿城在商业地产运营方面还要经历相当长的一段摸索期。
上述人士甚至指，负债高企的房企当市场出现变化，为了减少支出，就会“偷工减料”，项目的质量也就随之下滑，如此一来则会严重影响公司的招牌。而巧合的是，近期，绿城项目屡屡传出质量问题。
故此，绿城背负着如此高负债来做持有型物业，“只能说它是很勇敢。”
相关分析人士指出，也许绿城在商业地产运营上有着独特的方式，可以不需要很快地投入资金，也能操作起商业项目。
上述人士表示，以绿城目前情况来看，未来其在商业项目的操作上，更多会选择股权合作方式，通过寻找强有力的合作伙伴共同开发，可以减轻其资金负担。
而绿城相关人士亦坦承，公司并不会全资持有商业物业，因为这需要相当大的资金量去维系，容易拖垮资金链，所以在持有型项目方面，主要还是采取合作方式。
据悉，即将开盘的城市综合体“京杭广场”，正是绿城中国与央企葛洲坝集团联合打造的项目。
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