爱就一个字 发表于 2008-6-18 12:47:11

民间短期贷款利率达35% 高准备金率压垮开发商

“我目前在机场边的一个别墅项目负责融资,主要用于该项目的二期、三期开发,现在急需资金,不管是外资还是地下钱庄的钱全可以接受,可以采取联合开发、入股、债权的方式,就是一句话,能拿到钱就可以。”日前该项目融资中心的负责人向记者表示。据了解,该人士是近期才被该“项目”从香港的一家房地产投资公司挖过来的,而该别墅项目在去年曾经是北京别墅项目的销售冠军,现在面临着巨大的资金压力。
记者了解到,随着资金链的不断紧张,特别是第五次提高准备金率后,国内民间放贷率也水涨船高,现在开发商可以接受的3个月-6个月短期贷款的利率是30%-35%,而1年以上的长期贷款利率在20%左右,这一利率已经是国内银行的五六倍了,但是即使这样高的利率,开发商还不一定能贷到,该人士表示,现在能从民间贷到资金的,必须是一线城市位置较好的高端项目,普通住宅项目基本上不可能贷到资金。
事实上,一些大型上市企业也在拆借资金给地产企业。近日,大红鹰集团与上海浦东发展银行宁波分行签署委托贷款合同,将自有资金1亿元委托浦发宁波分行贷款给嘉兴市广源房地产开发有限公司,委托贷款期限1年,年利率18%。一些业内人士指出,就现在房地产行业的形势而言,18%的拆借率并不算高,在进入7月以后传统的银行缩进期,公司间的拆借率会更高。
金融形势不断出现恶化7月楼市可能会出现大“抛盘”
在全球性高通胀、美元疲软、越南金融出现危机以及热钱大幅涌入中国的背景下,上周末央行第五次提高存款准备金率至17.5%。让今年以来一直“举步维艰”的开发商资金链更是雪上加霜,北京华瀛置业房地产开发有限公司总经理张科表示,“目前的情况非常严峻,特别是到了7月份,银行进入全面收缩状态,因此在6月份剩下的十几天内,如果开发商不能找到新的融资渠道,那么就将变得很危险”。同样一家在香港上市的房地产企业副总裁也向记者表示,从目前的形势看,特别是这次提高存款准备金率后,7月份国内的以住宅开发为主的开发商可能会采取“抛盘”的方式来化解资金链紧张的状况。
在央行提高准备金率后,不少业内专家就指出,存款准备金率超过15%,将对房地产业产生重大影响,而房价可能走入下降通道。虽然从紧的货币政策是面向整个宏观经济而非针对房地产市场,但是房地产市场高度依赖银行信贷的特性,决定其必然受到本轮从紧货币政策的直接影响。本轮从紧的货币政策,将直接从供给和需求两方面对房地产市场产生抑制作用。长期作用结果,将导致房地产市场规模的缩小。
首先,货币紧缩将导致房地产市场供给下降。目前我国房地产开发商对银行贷款的依赖度高,加息对开发商而言必定是“利空”,收缩货币供应量,则意味着信贷规模的缩减,导致开发商融资成本上升,房地产投资减少,新增供给减少。同时,货币紧缩将抑制房地产市场需求,特别是投资需求。一般而言,加息使借款成本增加,将降低家庭住房支付能力,加重购房人的还款负担,提高住房使用成本,宏观上导致需求量下降。因此从长期来看,从紧货币政策对供给和需求的共同抑制将导致房地产投资缩减,消费需求降低,市场交易量下降,而房价也将出现下滑趋势。
在上周举办的“2008年博鳌房地产论坛”上,著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示,今年,开发商至少萎缩了40%-50%的市场需求,从而导致了销售量急剧下降,由此,房地产企业面临缺少人气和市场需求的问题比资金问题更加严重。
无疑,如何改变市场的观望情绪,是目前开发商亟须解决的问题。近日京城楼市又兴起了“房车联动,买房送车,送完为止,358辆轿车等您开回家!”有业内人士表示,买房送车的大规模兴起,可以说是开发商为打开楼市阴云的最后“杀招”,如果今年6月楼市还无起色,7月出现抛盘救市的可能性极大。
开发商企业自食扩张苦果降价一成卖地融资
“最近我们在大连收购了一个海景项目,占地面积达到了47万平方米,而价格比当初该公司购进项目时还降低了10%。”一位开发商向记者表示,此外他们还在海南收购了一处酒店项目。他向记者解释说,主要是这两个项目全在当地的一些小开发商手里,但是随着今年货币政策紧缩,两家企业全面临无米下锅的境况,不得不卖地为手里的其他项目融资。
其实,目前全国开发商选择卖地渡过难关的已经不是个案了。根据有关报道称,重庆某著名开发商正通过多种渠道转让旗下一项目,以期回笼资金。据了解,目前该项目已经取得了预售许可权,但从去年12月份至今,仅卖出两套房子。开发商表示,目前该公司共开发有两个项目,从去年靠买房收回的资金仅有100万元,因此不得不卖掉一个项目,来获得资金开发另外一个项目。
无疑,去年土地市场火爆的地区,开发商全面临着过度扩张带来的苦果。记者从南京的一家专业房地产网站上看到,近期频频出现这样的信息:“南京主城内一开发商寻求公司以及项目整体转让,资金需求约17.5亿元”、“溧水主城区一100亩项目,总价1亿元,寻求转让”、“苏州开发区一酒店式公寓,楼面地价5000元,项目总价约2亿元,寻求转让”。
据理财周报近日统计的数字显示,两市105家上市地产公司平均资本负债率55.7%,其中最高的是鼎立股份,其资产负债率高达89.1%,这就相当于这家公司100块钱资产中有89块钱是从外面借来的。在取得数据的79家公司中,53家公司资产负债率在50%以上,而低于香港市场安全比例20%以下的只有3家公司,分别是运盛实业、ST东源和科学城,其中科学城资产负债率最低,只有5.32%。根据统计,79家公司中,64家企业流动比率在1至3之间,万科A、泛海建设、万通地产、北辰实业、保利地产等公司比率集中在2上下,分别为1.95、2.09、1.98、1.99、2.14。79家公司中有43家公司速动比率在0.5以上,而只有17家公司大于1,也就是说76%的公司短期债务风险很大,46%的公司风险非常大。
开发商资金链断裂“在即”资金缺口高达5000亿元
在“2008博鳌房地产论坛”上,钟伟发布的一份房地产金融报告显示,销售量萎缩成为今年房地产市场面临的主要困境。深圳房地产市场的调整并没有结束,反而有向全国蔓延的趋势。并且预计开发商今年全年总体资金缺口将至少达到4000亿到5000亿元。
从目前各地的情况来看,由于销售回款的大幅度减少,以目前的开发节奏而论,开发商将出现4000亿-5000亿元的资金缺口。这种情况足以使20家大型房地产开发企业陷入困境。钟伟指出,本轮从深圳引发的市场萎缩并带来房产价格调整的现象并未结束,而有全国化蔓延的趋势。
同时,潘石屹在最近的网聊中也指出,“房地产行业是一个资金密集型的行业,从今年初开始,中国整个房地产行业的资金就非常紧张,如果把中国所有房地产公司组合起来,做一张《资产负债表》,财务指标一定是非常难看的,在这种行业资金非常紧张的情况下,央行突然提高1%的准备金率,意味着又有4000亿的资金被冻结,房地产行业对资金就更为敏感了”。
从以往的房地产宏观调控看,潘石屹认为更多的是从各部门角度做出调整,调整的效果也是反向的,市场表现就是房价越调越高。但是从去年下半年开始后,政府的调控改为对银行按揭贷款利率乘数的调整、银行利息和准备金率的调整,这才“抓准了穴位”,“市场的反应是非常明显的”。从整个地产市场来看,深圳成为目前房地产市场的“保险丝”,要出问题会先有表现,要断会先断。

dengwadengwa 发表于 2012-7-22 13:30:31

35%的利息如何才能列支进成本,
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