房地产项目公司注销前可以退税—国家税务总局2010年29号公告学习体会（张伟）
房地产项目公司注销前可以退税—国家税务总局2010年29号公告学习体会（张伟）
踏着圣诞前夜，困扰地产项目公司的土地增值税清算税款由于缺乏收入配比，导致无法全部扣除的问题，“多年隐痛，一时了之”。29号公告的重要意义在于：一是，过去的文件大多是“马路警察各管一段”，各个税种之间不相协调，而29号公告开企业所得税与土地增值税税种之间协调之先河，意义重大；二是，所得税法向后弥补亏损的规定同配比原则产生一定的冲突，会导致前期盈利，后期亏损。房地产企业多为项目公司，对于该行业意义重大。三是过去只闻企业补税的政策，很少看到给企业退税的政策，除了《征管法》五十二条以外，29号公告为税收政策库房又增退税新篇章。四是，由于29号公告规定注销前才能退税,“僵尸公司“是得不到退税的优惠,因此申请注销的地产公司会越来越多.
一、地产项目公司由于配比原则产生的四个问题
在实践中，地产项目公司可能有四种情形会造成前期盈利后期亏损。
一是，实际毛利率超过预计计税毛利率。例如，M地产公司2008年取得未完工收入1000万元，当地规定的预计计税毛利率为15%，当年按照15%的预计计税毛利率在纳税申报表附表三52行纳税调增150万元，当年为盈利年度，该项所得已经缴纳税款，2009年该企业开发项目达到了完工标准，实际毛利率为10%，则不考虑其他因素的情况下，附表三52行第四列应调减150万元，会造成当年亏损。假设整个项目的收入为1000万元，成本900万元，期间费用100万元，税金及附加65.5万元，则整个项目为亏损65.5万元，但是由于前期已经按照15%的预计计税毛利率缴纳税款，该项缴纳的税款在2009年度转化为亏损50万元，而亏损只能向后弥补，不能向前弥补退税，且地产企业多是项目公司，造成了前期盈利，后期亏损不能退税的问题。
该问题目前依然存在，尚未得到解决，不过一般而言很少有企业实际毛利率小于预计毛利率，如果一个地产企业的毛利率都小于15%了，那么该企业的成本真实性是很值得怀疑的，因此该问题虽然在理论上存在，但是急需解决的必要性并不是很充分。
二是，2008年以前内资企业不允许预提配套设施费用造成前期盈利后期亏损，且亏损不能退税。例如，M公司2006年取得收入1亿元，整个项目全部卖完，2007年该企业又建造一项公共配套设施，支出500万元，根据国税发【2006】31号文件规定，该项支出允许在2007年度扣除。但是2007年度M公司已经没有收入与之相配比，因此会出现2007年度亏损500万元，只能向后弥补不能退税的不合理情形。
该问题在国税发【2009】31号文件第32条已经得到了解决，即允许纳税人预提配套设施成本，由于销售收入取得年度已经预提配套设施费用进行了扣除，因此基本解决了前期盈利后期亏损的问题。
三是，完工年度未取得全额发票，以后年度取得发票只能在发票取得年度扣除，导致前期盈利后期亏损。例如，某企业2008年达到了完工标准，开发成本共计1亿元，且全部房产均已售出。但是该企业截止2009年5月31日只取得了6000万元发票，剩余4000万发票未取得，根据国税发【2009】31号文件规定，该企业当年只能扣除7000万元的计税成本（即：6000万元+1亿元×10%）。2010年该企业取得了剩余的4000万发票，根据国税发【2009】31号文件第34条规定，只能将该4000万元扣除在发票取得年度，但是发票取得年度该企业已经没有销售收入与该项成本相配比，形成亏损3000万元（4000万元-1000万元），而项目公司对该项亏损不能退税。
有些税务机关对国税发【2009】31号文件第34条中所称“待取得合法扣税凭证后，再按规定进行扣除”，认为这里按规定就是可以追溯调整扣除在完工年度，经过几次请示总局，总局坚持认为这里的“按规定”是指取得的发票要按照“两次分摊”的办法，区分已完工和未完工、已售和未售确认营业成本，但是最后计算的结果一定要扣除在发票取得年度。
针对房地产企业的特性，下一步总局或许修改国税发【2009】31号文件，依据《企业所得税法实施条例》第9条规定的权责发生制原则，将该项4000万元费用追溯调整到2008年，即申请税务机关退税。
四是，土地增值税清算年度补缴的土地增值税造成前期盈利后期亏损，不能退税。
**** Hidden Message ***** 很想学习学习！！！！！ 是啊,确实:( 存在着这些很大的问题 我也想看看，究竟怎么个退法。我认为那是做梦，不要太天真了，税务局哄小孩。 29号公告内容咋样的。。。。 很想学习学习！！！！！
:handshake 回复学习............... 谢谢分享啊，应该好好学习一下。 学习学习，再学习呀 顶一个。
谢谢！！！