重点行业的财税管理——物业管理
编者按：随着我国房地产快速发展和城市化进程的规范，各个小区都逐渐有了自己的物业公司。物业公司的增加，规模的扩大，会计、税收实务问题越来越多，并呈现出行业特点。所以了解物业公司规范的财税管理方法，有很好的现实意义。 一、物业公司的财务管理物业管理企业的营业收入是通过“营业收入”帐户核算的。核算的具体内容包括：物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。“营业收入”属于损益类帐户，贷方登记实现的营业收入；借方登记营业收入的结转数；月末将当期发生的全部营业收入结转“本年利润´，帐户后，期末没有余额。”主营业务收入“应按收入类型设置下列明细帐：”物业管理收入“、”物业经营收入“、”物业大修收入“。**** Hidden Message *****
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1、物业管理的财务核算的分类
物业管理的财务核算一般分成两部分，一部分为账务核算，另一部分为收费核算。一、物业管理财务核算
物业公司的财务包括所管楼盘的物业管理财务核算及物业公司其他的经营的财务核算。为能清晰地反映所管楼盘及公司其他经营的情况，应该设置不同的账套进行核算。这里主要介绍属于物业管理的财务核算。
财政部1998年公布了《物业管理企业财务管理规定》，明确了物业管理财务管理包括代管理基金、成本和费用、营业收入及利润。
代管理基金主要是维修基金，作为企业长期负债管理。
成本和费用的核算是物业管理企业主要的核算内容。企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。
广州市人民政府2001年第2号令发布的《广州市物业管理办法》对物业管理服务成本核算包括的项目明确如下：
1、物业管理区域内管理人员的工资、福利、办公费。
2、公用设施设备运行维护费及场地日常小修维护费。
3、物业管理区域内公共秩序维护服务费。
4、园林绿地日常维护费，包括淋用水费。
5、环境卫生、除“四害”管理服务费。
6、用于物业管理的固定资产折旧费。
7、公用设施设备、部位及场地水电费。
8、建筑物公共设施保险费。
9、建筑物外观经常性清洗刷新费。
10、物业管理合同规定的费用。
公用设施设备、部位的水电费可另外按实结算。
物业管理公司的酬金，应当按照物业管理服务成本核算的百分之十以内协商确定。“
主营业务收入是指企业从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。
物业管理收入将在收费核算中详细介绍。这里先介绍物业管理的支出。
物业管理的支出中属成本部分大体分为工程项目、物业管理项目、保安项目等；属管理费用部分主要为除上述部分之外的其他支出。
对物业管理中各种支出，审计、财务部门都必须加以审核，主要审核：
一、支出的项目有否预算；
二、如无预算有否专项审批；
三、属合同的项目付款日期和金额是否与合同规定的时间、金额相符；
四、发票、收据是否合法；
五、发票、收据的抬头有否错误；
六、发票上所盖的发票专用章是否与应付单位名称相符。
七、属购买物品的验收手续是否完全。
企业的财务部门不仅管钱，还要管物。所以对物资从申购、领用、保管、盘点到报废都必须加以管理。
物业公司尚有发展商移交的设备设施需要加以维护保养，个别设备需要更换时，其款项由物业公司在所收取的管理费内支付，但其资产却不进入物业公司或其代管的物业的账内。
二、物业管理收费核算
物业管理的收费主要为管理费及各种代收费用。各种代收费用包括公用水电费、自用电费、自用水费、自用煤气费等。
新租售或新解约退场的业主或租户的管理费及公用水电费的计算，其租售或退场时间往往不是整月的，就必须按天计算。由于月份有大有小，不同的月份每天的管理费、公用水电费就会有所不同，如按月份的天数计算，二月份一天的管理费或公用水电费会比每月有31天的月份多出11%。为使按天计算的管理费或公用水电费在不同的月份都能一致，应按下列公式计算：
月份管理费或公用水电费×12个月÷365天 = 日管理费或公用水电费
得出日管理费或公用水电费后再计算应收天数的管理费或公用水电费。
收费的程序一般是月前出单通知业主或租户，月末根据收取各项费用的金额计算各种费用（包括代收费用）的欠收金额。所管物业的范围较大时，每户业主或租户的收、欠金额不可能在账面反映，就必须通过报表来反映，也即以表代账。在此情况下，必须账面的应收、实收、欠收的总数与报表的总数相一致。这就需要每月进行核对平衡。
对未按期交纳管理费的业主或租户可按广州市人民政府2001年第2号令发布的《广州市物业管理办法》第五十六条的规定：“业主、使用人不按时缴交物业管理服务费的，物业管理公司可以催缴、限期交付；逾期仍不交付的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金，合同另有约定的从其约定……”
上述的财务核算及收费核算，如所管的物业属单一楼宇的（单一为办公楼或住宅小区），收支都均不需要分摊。如所管理的物业并非单一办公楼或住宅小区，而属于综合性的物业，在收支方面都必须按楼宇进行分摊和核算。各种收入进入各个楼宇；各种支出中属专门为某一楼宇支付的款项进入该楼宇账内，如属综合性的支出，应按规定的分摊比例进行分摊。一般按各楼宇的面积及所收取的管理费单价计算各楼宇的应分摊比例。
为考核各部门的工作，在各项支出中尚需按部门进行核算，可以采用部门实际支出的费用与预算对比的办法进行考核。若当月实际与预算相差10%以上的，需由各部门检查原因，加以说明。
2、物业公司营业成本和主营业务成本的问题？
问：物业公司购买的物料耗材应该计入成本‚分录是：
借：营业成本
贷：现金
借：主营业务成本
贷：营业成本
借：本年利润
贷：主营业务成本
这样对吗？我看原来的会计是这样的。可以直接计入主营业务成本吗？不做营业成本这部，麻烦列出分录，谢谢老师！
答：
物业公司的“营业成本”科目，就是“主营业务成本”科目；因此，上面的分录可以做成：
1、平时发生的成本支出
借：营业成本（或主营业务成本）
贷：现金
2、月末结转成本时
借：本年利润
贷：营业成本（或主营业务成本）
注：物业公司使用的成本会计科目为“营业成本”。
3、物业公司接受投资者投入固定资产的账务处理
物业管理公司对其他单位投资转入的固定房屋、机器设备固定资产，应按评估价或合同，协议确认的价值入帐。在评估确认的价值小于投出单位帐面原价的情况下，应按投出单位固定资产的帐面原价作为原值，按评估确认的价值或合同、协议约定的价值作为投入的资本，按投出单位帐面原价大于评估确认价值的差额作为已提折旧处理，计入“累计折旧”帐户；在评估确认的价值大于或等于帐面原价的情况下，固定资产原价和实收资本均按评估确认的金额入帐。
例：某物业管理企业接受乙公司投入的大型运输车一辆，投出单位的帐面原价为 300 000元，经双方协定的价值为250 000元。根据有关凭证编制会计分录如下：
借：固定资产 300 000
贷：实收资本 250 000
累计折旧50 000
例：物业管理企业与甲单位联营，收到甲单位投入机器设备一台，投出单位帐面原值50 000元，已提折旧 10 000元，经评估确认价值为55 000元，已办好投资转入手续，设 备已交付使用。根据有关凭证编制会计分录如下：
借：固定资产——经营用固定资产 55 000
贷：实收资本 55 000
4、物业公司启动资金的账务处理
问：物业公司刚接管物业项目时，开发商会拨付一笔启动资金给物业公司，这笔启动资金在账务上该如何处理？支付时有什么特殊规定吗？答：物业公司刚接管物业项目时，开发商会拨付一笔启动资金给物业公司，这笔启动资金在账务上作为长期负债管理。具体内容请参考《物业管理企业财务规定》的有关内容。
《物业管理企业财务规定》
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企业的特点及其管理要求，制定本规定。除本规定另有规定外，物业管理企业执行《施工、房地产开发企业财务制度》。
第二条 本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业（以下简称企业），包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。其他行业独立核算的物业管理企业也适用本规定。
第二章 代管理基金
第三条 代管理基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。
第四条 管基金作为企业长期负债管理。代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。
第五条 企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房和共用设施设备，应当设立备查帐簿单独进行实物管理，并按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用（如租赁费、承包费等）。管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。商业用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的经营用房。
第六条 企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位维修基金；企业支付的共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。
第三章 成本和费用
第七条 企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本、费用。
第八条 企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、资金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。
第九条 企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。
第十条 企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。
第十一条 企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。
第十二条 企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的0.3%～0.5%计提坏帐准备金，计入管理费用。企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回已核销的坏帐，增加坏帐准备金。不计提坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏帐，冲减管理费用。
第四章 营业收入及利润
第十三条 营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。
第十四条 主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众**性服务费收入和特约服务收入。业经营收入是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入物和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
第十五条 企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。
第十六条 企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。
第十七条 补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。
第十八条 营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。
第十九条 其他业务收入是指企业从事主管业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。商业用房经营收入指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。
第二十条 其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。
5、物业管理企业主营业务收入的核算
主营业务收入是指物业管理企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。一、主营业务收入的核算
(一)账户的设置
为了总括地反映和监督物业管理企业主营业务收入的实现情况，应设置“主营业务收入”账户。“主营业务收入”账户用来核算物业管理企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的各项收入，其贷方登记实现的各项主营业务收入，借方登记各项主营业务收人的结转数，月末将当期发生的主营业务收入结转“本年利润”。本账户应当按照经营收入的类别设置明细账，一般包括“物业管理收入”、“物业经营收入”和“物业大修收入”科目。
(二)物业管理收入的核算
物业管理收入是指物业管理企业利用自身的专业技术，为物业产权人、使用人提供服务，为保持房产物业完好无损而从事日常维修、管理活动所取得的收入。根据国家计委、建设部联合频发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费266号)规定，物业管理收入又分为公共性服务收入、公众**服务费收入和特约服务收入三类。
1．公共性服务收入的核算
公共性服务收入是指物业管理企业为物业产权人、使用人提供公共卫生清洁、公共设施的维修保养和保安、绿化而收取的公共性服务费。物业管理企业公共性服务收费的费用内容一般包括：管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；公共设施、设备日常运行、维修及保养费；绿化服务费；清洁卫生费；保安费；办公费；物业管理单位固定资产折旧费；法定税费等。对实行物业保险的住宅小区，还应包括投保财产保险(如火险、灾害险等)以及各种责任保险的支出。
(1)公共性服务收入金额的确定
公共性服务收入以房屋的建筑面积(自用建筑面积+公用建筑面积)为依据，根据测算的物业管理服务收费标准计算确定。
①各套房屋的建筑面积的计算
某套房屋建筑面积=该套房屋“自用”建筑面积×(1+“共用”建筑面积分摊率)
“共用”建筑面积分摊率=该幢房屋“共用”建筑面积÷该幢房屋“自用”建筑面积总和× 100％
其中，各套房屋的“自用”建筑面积包括各套房屋门户以内的起居室(厅)、卧室、办公室、厨房、卫生间、储藏室、过道和阳台等；各套房屋的“公用”建筑面积包括公共使用的门厅、楼梯、电梯井(厅)、公共通道、垃圾管道以及突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等。
②公共性服务收费标准
根据《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费266号)规定，公共性服务费的价格管理办法实行政府指导价，由各个地区的物价部门根据费用构成制定基准价和浮动幅度。其中公共设施、设备日常运行、维修及保养费；绿化服务费；清洁卫生费；保安费；办公费等物业管理服务收费的利润率由各省、自治区、直辖市政府物价部门根据当地的实际情况制定。
例如，安信物业管理公司根据本市物价局关于物业管理服务收费的规定并综合考虑本市物价指数变化、各服务项目的成本支出情况、小区各项设施及服务的档次等进行测算，得出华苑小区各费用项目每平方米月收费标准。华苑小区公共性服务收费标准见表10—2。
表10-2 公共性服务收费标准
项 目
金额[元／(月·m2)]
费用构成比例(％)
管理、服务人员的工资及福利费
O．7125
28.5
公共设施、设备日常运行、维修及保养费
0.4375
17.5
绿化服务费
0.1125
4.5
清洁卫生费
O．2125
8.5
保安费
0.0375
1.5
办公费
O．3875
15.5
物业管理单位固定资产折旧费
O．2
8
法定税费
O．15
6
利润
O．25
10
合 计
2.50
100
[例1]安信物业管理公司管理的华苑小区8号楼房建筑面积共10000㎡，各套房屋自用建筑面积总和为8000㎡，公用建筑面积2000㎡，其中，602室自用建筑面积lOO㎡，则：
公用建筑面积分配率=2000÷8000×100％=25％
该套房屋销售应计建筑面积=100×(1+25％)=125(㎡)
根据上面计算该物业管理小区公共服务费收费标准为2．5元／(月·㎡)
602室业主每月应交公共性服务费=125㎡×2．5元／(月·㎡)=312．5元／月
(2)公共服务费收入的账务处理
公共性服务费收入可以按月收取，也可以定期预收，一般采取定期预收的办法，如6个月收取一次或12个月收取一次。采取定期预收的，应设置“预收账款”账户。预收服务费收入时，借记“现金”或“银行存款”账户，贷记“预收账款”账户；分月度计算结转主营业务收入时，借记“预收账款”账户，贷记“主营业务收入”账户。
[例2]安信物业管理公司2003年1月5日预收华苑小区602室、202室及908室2003年度公共服务费，收费标准为2．5元／(月·㎡)。602室、202室应计建筑面积1252；908室应计建筑面积1682。共计收费1．254万元。其中，现金0．75万元，支票一张0．504万元。
预收公共服务费时，账务处理如下：
借：现金 7500
银行存款 5040
贷：预收账款——公共服务费(602室) 3750
(202室) 3750
(908室) 5040
每月结转收入时，账务处理如下：
借：预收账款——公共服务费(602室) 312．5
(202室) 312．5
(908室) 420
贷：主营业务收入——物业管理收入——公共服务费1045
(2～12月结转收入时，作相同的账务处理)
2．公众**服务费收入的账务处理
公众**服务费收入是指物业管理企业接受业主和租住户委托代收代缴水电费、煤气费、有线电视收视费、电话费等服务而收取一定的**服务费用。未经业主和租住户委托不得收费。公众**服务费收费标准，须经当地物价部门认可。
[例3]安信物业管理公司2003年12月15日向华苑小区各业主和租住户代收自来水费1．8万元，并按l％收取**服务费。
代收自来水费时，账务处理如下：
借：现金 18180
贷：其他应付款——自来水公司 18000
主营业务收入——物业管理收入——**服务费180
实际以银行存款解缴时，账务处理如下：
借：其他应付款——自来水公司 18000
贷：银行存款 18000
3．特约服务费收入的核算
特约服务费收入是物业管理企业对管辖区内各业主和租住户的个别需要提供特殊服务的收费，如业主家务服务、装修服务、自用设备维修等。该收费由管理部门统一制订收费标准。
[例4]安信物业管理公司2003年6月接受华苑小区内12户业主的特约委托，要求为其提供每户每周5小时的卫生清洁服务，每小时收费10元，共收取服务费0．24(5×4×12×10)万元。
收取特约服务费时，账务处理如下：
借：现金 2400
贷：主营业务收入——物业管理收入——特约服务费2400
[例5]安信物业管理公司2003年2月接受华苑小区内3户业主的特约委托，要求提供暖气的改造服务，共收取服务费 O．16万元。
收取特约服务费时，账务处理如下：
借：现金 1600
贷：主营业务收入——物业管理收入——特约服务费1600
(三)物业经营收人的核算
物业经营收入是指物业管理企业经营业主管理委员会或物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公共设施取得的收人。如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。物业经营收入以业主管理委员会或物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公共设施直接用于经营，即不需要对房屋建筑物和公共设施等添加任何设施。如果根据经营活动的内容，对房屋建筑物。和公共设施等添加设施、改变了原房屋建筑物和公共设施的用途和功能并用于经营，如从事美容美发、超市等经营活动取得的收入则属于其他业务收入的核算范围。
[例6]安信物业管理公司2003年8月经营华苑小区内停车场收入3．6万元；游泳馆收入22万元。
根据有关收款凭证，账务处理如下：
借：现金 256000
贷：主营业务收入——物业经营收入——停车场36000
——游泳馆220000
[例7]安信物业管理公司接受安远房地产开发公司的委托，代管华苑小区7号楼104室、704室、1104室三套房屋并将其中两套房屋出租。2003年1月按照代管协议和出租合同的规定；收到安远房地产开发公司支付三套房屋管理费的支票一张0．15万元，另收到租住户交来两套房屋的租金的0．4万元的现金。
根据有关收款凭证，账务处理如下：
借：银行存款 1500
现金 4000
贷：主营业务收入——物业经营收入——代管房屋1500
——出租房屋4000
(四)物业大修收入
物业大修收入是指物业管理企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修等工程活动取得的收入。物业管理企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修工程，工程完工，其工程款经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记“代管基金”账户，贷记“主营业务收入——物业大修收入”账户。
[例8]安信物业管理公司2003年4月承接的华苑小区供暖锅炉的大修工程完工，工程价款收入1．2万元，经业主管理委员会签证认可。
供暖锅炉的大修收入确认的账务处理如下：
借：代管基金 12000
贷：主营业务收入——物业大修收入——锅炉 12000
6、物业公司的资产负债表
（一）资产负责表的作用1、向报表使用者提供企业某一日期资产的总额，表明企业所拥有或控制的经济资源，以及这些经济资源的分布和结构。
2、反映物业管理企业某一日期的债务总额以及结构，表明企业未来需要用多少资产或劳务清偿债务。
3、反映企业某一日期所有者权益情况，表明管理者在企业资产中所占的份额，了解所有者权益的构成情况。
4、了解企业的支付能力、偿债能力以及财务实力，并可预测企业的财务发展趋势。
（二）资产负债表的结构
1、构成项目
（1） 资产
A、 流动资产： 货币资金、短期投资、应收账款、存货
B、 非流动资产：长期投资、固定资产、无形资产、其他资产
（2） 负债
A、 流动负债：短期借款、应付工资、应付账款、未交税金
B、 长期负债：长期借款、应付公司债券、其他长期负债
（3） 所有者权益：实收资本、资本公积、盈余公积、未分配利润
2、资产负债表的格式：采用帐户式，会计恒等式“资产＝负债+所有者权益”
7、预收跨年度物业费如何计算营业税
【问题】我公司预收跨年度物业费计算营业税时如何计算？
【解答】
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第十二条规定，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
其实施细则第二十四条规定，条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项，根据上述规定，你公司如为提供应税劳务发生过程中收取的款项应全额缴纳营业税。
8、开发商或物业公司代收水电费应该怎样纳税？
某购物中心有开发房地产项目，开发完的住宅如果自己管理，那对于像业主收取的水电费税率如何确定，是代收代付差额收税，还是按照收取金额收税，如果交由其他物业公司管理，对于水电费如何缴税。另对于购物中心本身的向商铺收取的水电费是缴纳增值税还是营业税答复：
《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税16号）规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额，按规定缴纳营业税。
9、物业管理公司涉税事项分析及处理
物业管理公司应以服务性营业收入额（包括主营业务收入和其他业务收入）为征税对象和计税依据，向税务机关交纳一定量的营业税金及附加，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等。物业管理公司通过设置“营业税金及附加”帐户核算营业收入应负担的税金及附加“帐户核算营业收入应负担的税金及附加。而公司发生的费用性税金，如房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等，则应在”管理费用“帐户核算。公司在月终按规定计算出当月应交纳的营业税，借记“营业税金及附加”帐户，贷记“应交税金”帐户。
一、关于管理费等收入的征税及计算
物业管理公司在为房屋业主及租住户提供服务而收取的管理费（包括向房产开发商收取的尚未租、售的有关房产的管理费）、服务费（包括保洁费、保安费、公共设施养护费、停车费等各种名目的收费）、维修费（包括维修材料费及人工费）、租赁费（包括居民租住公有住宅的租金收入）等收入，征收5%的营业税。
二、关于**性收入的征税及计算
1.**购物手续费的征税及计算
为房屋业主及租住户代购货物，除了将代购货物的发票直接交付委托方的，可按收取的**手续费收入征收5%的营业税。对为房屋业主及租住户**的防盗门（窗）、晒衣架、隔离栏等物品也应按规定征收增殖税。
2.**收费取得收入的征税及计算
为房屋业主及租住户代收代付水、电、煤、电话费以及代收代付垃圾费等各种业务而取得的收入，可以按扣除实际支付给供水、供电、供气以及电话局、环卫所等部门后的余额，征收5%的营业税。
三、关于房屋三项维修基金的征税及计算
物业管理公司向房屋业主收取的房屋共用部位维修基金以及向房屋开发商在交付房产管理权时收取的房屋共用部位维修基金，因其属专款专用、专户存储，基金的所有权属房屋业主管理委员会或物业产权人、使用人、物业管理公司仅是代管使用，据实列支，可暂不征收营业税。倘若物业管理公司以提供劳务形式，从房屋三项维修基金中取得的收入，则应按规定征收5%的营业税。
四、关于Dai.开发票或收据的征税及计算
对物业管理公司为私房业主或租住户Dai.开出租房屋发票或收据，应照章征收5%营业税。
五、关于税金的帐务处理举例：
某物业管理公司某月各种服务收入合计为73800元，按5%交纳营业税，按营业税的7%缴纳城市维护建设税，按营业税的3%交纳教育费附加，其税金及附加的计算和帐务处理如下：
1. 计算营业税。
营业税=73800×5%=3690
借：营业税金及附加 3690
贷：应交税金----应交营业税 3690
2. 计算城市维护建设税。
城市维护建设水=3690×7%=258.30
借：营业税金及附加 258.30
贷：应交税金----应交城市维护建设税 258.30
3. 计算教育费附加。
教育费附加=3690×3%=110.70
借：营业税金及附加 110.70
贷：其他应交款----应交教育费附加 110.70