张朝峰：调控之下保利地产对策杂谈
据保利地产2009年年报显示，保利地产是去年唯一在广州、北京、上海三个城市销售金额均进入前三的房地产开发企业。而今年以来，以上三所城市所受新政调控的影响也应该是最大的。 有研究机构分析，一旦一线城市的成交量及价格波动，对保利地产影响巨大。那么保利有没有应声降价呢？从年报数据来看，2009年京沪穗三大城市虽然在保利地产的权益签约面积中占到30%，但权益未开工面积则只占到20%。也就是说，2010年一线城市业务在保利地产的占比将有所下降。另外，从2010年保利的购地情况来看，二三线城市市场也占了大头。保利地产业务的区域分布是健康的。
虽然二三线城市机会有人，但毕竟一线城市的利润率和需求更有保证。在一线城市保持相当的业务比例对于保利这样的大型房企来说是必须的。
纵观保利五个月的销售业绩，除二月份的销售淡季外，均保持在三十到四十亿的销售金额，尽管被大家普遍不看好的“黑五月”，保利的销售金额虽低于四月，但仍可与一月三月持平。今年以来政策频出、市场几度陷入观望，当很多房企销售面临瓶颈时，保利为何能够做到销售平稳，有媒体报道称保利采取“暗降”策，我认为这个判断不准确。
保利地产的销售情况受市场波动的影响还是较为明显的。
从保利地产2009年和2010年的月签约情况分析，2009年趋势是稳步向上，2010年则呈现较大的反复。与2009年同期比较来看，2010年1月份仍然保持了较大的升幅，2月份和3月份陷入增长停滞状态，5月份有比较大的降幅。
但“暗降”之说不成立。从实际价格水平来看，除包含了农历春节的2月份外，保利地产2010年价格水平与2009年相比未有显著变化。
但另一方面，从保利地产的管控特点来看，由于其采取扁平化的管理模式，总部重点把握班子配备、项目立项、资金调配和品牌管理四大方面，子公司在价格制定等具体经营中享有充分的自主权，个别项目为了保证公司的资金调配要求而推出一些促销措施是很正常的。
保利地产2010年新增将近20块地皮，其中二三线城市现有土地储备已经占了所有现有土地储备的六成。
对于大型房地产企业来说，保持合理的业务区域布局非常重要。
一方面，应在一线城市继续保持已有优势。另一方面，应开拓利润丰厚的成熟二三线城市。这既是分散风险的需要，也是企业规模不断壮大的需要。
在一线城市土地价格居高不下，竞争激烈的情形下，向潜力较大的二三线城市发展是一个明智的选择。实际上保利较早时候就已经开始布局二三线，第一站是包头。今年以来，二三线城市已经成为众多房企的选择。
当然还有一个可能，保利在二三线城市可结合自身优势实现低成本拿地。除了公开市场招拍挂以外，在这些城市通过旧城改造、概念地产和合作开发等灵活的拓展方式获取土地。
保利地产曾表示将全力冲刺商业地产领域，未来的3~5年，将持有型商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30%，从目前保利地产新增项目也可以看出，商服项目的比例也在上升。
商业地产开发经营行业的特点是价值链长，资金回收周期长，资金需求高，专业能力要求高。对于在资金和专业能力方面准备不足的企业来说，商业地产可能不是一个最好的避险选择。
据上市房地产公司（非ST企业）第一季度季报，81个上市房地产公司资产负债率的平均水平是60.78%，中值为63.42%。其中，万科、招商地产的资产负债率分别为68.06%、60.39%。保利的资产负债水平在行业中较高的位置。同时，保利地产第一季度经营现金流量净额为-150.15亿元，是中国所有上市房地产企业中负的经营现金流量最大的企业。
负的经营现金流表明保利去年业务呈现激进的风格。众多开工项目和待付地款是巨额经营流出的主要原因。
我们预计2010年保利地产将持续保持业内相对激进者的姿态，这是我们对保利进行压力测试的前提假设之一。由于估计保利2010年仍将保持激进风格，有较大资金流出。因此尽管流入充沛，资金压力仍然较大。
从今年保利土地购置的情况来看，这种激进假设是基本准确的。
当然压力测试所述的“资金缺口”并非实际的资金缺口，而是在假设情况之下可能产生的资金缺口。如果保利地产的激进姿态有所调整，缺口有望缩小。 看看，总会有收益的
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