中央调研楼市调控影响 防止误伤经济
2010年07月10日 02:18潘建上海证券报真实了解目前政策对房地产市场带来的影响，可防止楼市调控对经济造成误伤
本报记者独家获悉，6月底，中央高层委托有关机构赴北京、上海、广州、深圳进行楼市调研，并且征求民间研究机构意见，以此更真实地了解目前政策对房地产市场带来的影响，防止楼市调控对经济造成误伤，为制定下一阶段楼市调控政策做准备。
深圳地区唯一被征求意见的民间机构对中央调控提出的建议是尽快取消“双限双认”。
地量未见地价
4月中旬，国务院出台“新国十条”拉开了楼市调控的大幕，随即多个部委接连出台政策响应中央政策，调控速度和力度前所未有。
新政出台后一个月，北京、上海、深圳各地的成交量都遭到“腰斩”，而这种低迷的成交量还在延续。
然而，去年赚得盆满钵满的开发商却并不着急降价，地量之下并未见地价。以深圳市场为例，深圳市新政出台后的4、5、6三个月的一手房均价为19401元/平方米，相比3月份20435元/平方米的均价仅下降5%。而去年6月，深圳市一手房均价仅14908元/平方米。
经济形势再度复杂
随着国内外经济再度出现复杂形势，这让房地产调控有了更多的考量。
国务院总理温总理日前表示，国际金融危机影响的严重性和经济复苏的曲折性都超过了预期，宏观调控面临的“两难”问题增多。
数据显示，我国6月份PMI指数为52.4，环比回落1.8个百分点，连续两个月下滑。此外，规模以上工业企业增加值、央企利润及各主要行业的产销量，自4月以来增速均出现下降。
“中国的房地产业带动着相关56个上下游行业，房地产持续2个多月保持非常低的成交量，这对于国内经济的影响很大。”深圳一开发商向记者表示，各地土地交易不活跃，也使地方债务问题凸显，金融机构的风险迅速增加。
摸底市场反应
面对经济发展的全局，中央政府慎而行之，密集调研市场各方对于现有政策的承受能力，防止经济误伤，以便全面制定下一阶段楼市政策。
记者获悉，6月底，中央高层曾委派有关机构对北京、上海、广州、深圳等民间研究机构进行调研。而这些民间研究机构的核心观点都被录成VCR，将直接递交中央有关领导，为中央决策层制定下一阶段政策提供建议。
“这次中央的调研听取我们这样的民间研究机构的意见，在以前是没有出现的。这表明了中央迫切地希望了解市场最为真实的情况。”参与此次深圳地区调研的本土机构房地内参的总经理尹香武向记者透露，中央较为担心现有政策对经济造成误伤。
“调研了解的情况包括新国十条后投资客的动态、‘双限双认’的影响、如何推动保障房建设，房产税推出的影响等各方面问题。”尹香武表示。
建议取消“双限双认”
针对中央的调研，尹香武提出了5条建议，其中最为核心的是要取消“双限双认”政策。
“因为深圳近3年的成交量有70—80%的为二套房以上置业，‘双限双认’同时执行将所有有条件有需要买房的人都排除在外、而没有被排除的却没有条件购房。此外，如果严格执行该政策超过一年，与金融关系更密切的一、二线城市的住宅房价将可能出现超过30%的降幅，影响极为深远。”尹香武表示，“双限双认”对经济将造成较大的误伤，相当于商品住宅市场按了“暂停键”，只能作为阶段性政策，一定要取消。
尹香武还透露，因为银行执行“双限双认”成本过高，目前大部分银行并未严格执行。预计在各地的保障房规划方案、可执行细则出台后，中央很可能在四季度取消“双限双认”政策。 但这并不意味着中央楼市调控的放松，而可能是通过提高首付或房产税进行替代。
------------------------
7月将成楼市价格真拐点？
本届南非世界杯赛场，硝烟弥漫，充满了诡异与不可预期。足球是圆的，犹如一个难以驾驭的魔方，就像当下的中国楼市。
楼市“高处不胜寒”，“楼市世界杯的下半场” 鸣枪开始了。楼市调控是持之以恒还是遭遇半途而废呢？
上半场：地产大鳄仍在享受甜蜜
截至7月7日，万科
A(000002.SZ)、龙湖(00960.HK)、碧桂园(02007.HK)、绿城(03900.HK)等10多家大型上市房企陆续发布了6月的销售业绩，2010年上半年业绩呼之欲出。
初步的统计结果显示，在12家地产巨头的上半年销售业绩中，除了富力地产(02777.HK)和世茂房地产比2009年同期分别下降2%和13.9%以外，其余，如SOHO中国、合景泰富、碧桂园、万科、华远等都有明显的上升幅度。
如万科6月份实现销售面积85.7万平方米，实现销售额87.7亿元，环比5月份分别增长82.3%和71.6%，同比分别增长27.8%和27.9%。至此，万科今年上半年累计实现销售面积320.2万平方米，销售金额367.7亿元。销售金额相比去年同期增长19.5%，成为目前房地产行业中唯一一家半年销售额过300亿元的企业。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍长期监测全国标杆房企。他发现：从4月中旬开始，楼市调控直接“秒杀”了新房市场的成交量，大鳄们的销售受到不小阻力。但是，综合而言，今年上半年，地产大鳄仍在享受巨大的利润甜蜜，苦日子还没有到来。
根据监测数据，这些标杆房企到第二季度结束，很少有企业陷入现金流紧张的危机之中。如果销售形势一如5月和6月的低迷，到今年12月底，可能有3家标杆房企面临现金流危机。
据方方地产咨询机构最新报告： 2010年上半年，上海市商品房总成交金额和总交易面积分别实现1150亿元、850万平方米。50强企业实现的总销金额占比较2009年同期提高了10个百分点，总销面积占比则提高了6个百分点。其中引领上海市场的50强企业，新房平均售价更突破了2万元/平方米，高出市场平均水平约50%，更是在2009年高位上继续攀升了30%。
放眼全国，与2008年的情形不同，今年大规模的降价大潮迟迟未见动静。
对于各大开发商来说，这似乎成了讳莫如深的话题。除了恒大地产(03333.HK)、绿地集团等部分开发商“浅尝辄止”之外，多数房企仍然对市场抱有谨慎观望心态，其降价空间依然相对有限，未来下行空间值得期待。
下半场：调控持之以恒VS半途而废？
2007年10月的楼市新政，在3个月后酝酿成了SOHO中国潘石屹口中的“百日剧变”，形成全国范围的大规模降价。按此推算，在今年的房产新政出台后，7月也可能成为此轮政策调控的价格拐点。
此外，“楼市将进行第二波调控”是否会从猜想与传言变为现实呢？目前不得而知。
日前，渣打银行在一份研究报告中说，其监测中国上海、北京、深圳、杭州等14个城市的一级房市交易后发现，自4月中旬中国政府出台新政以来，这14个城市的住房成交量，以四周移动平均值计算下降了约60%，其中，北京下降了70%，深圳降57%，上海降28%。中小城市中，海口交易量下降95%，杭州、大连降90%。
渣打银行预测：年底前中国一线城市的房价有望下滑20%至30%，而二、三线城市的房价可能会下滑10%至20%。
全球五大代理行之一第一太平戴维斯(Savills)中国投资部联席负责人、中国区执行董事刘德扬认为，调控持之以恒还是遭遇半途而废，主要取决于宏观经济形势的好坏。目前，中国经济保持回升向好的态势，消费、投资、出口拉动经济增长的协调性增强，经济正朝着预期方向发展。从这个角度而言，楼市调控仍旧继续。
但他同时也表示，世界经济逐步复苏仍存在较大不确定性。中国管理通胀预期、保持经济平稳较快发展、调整经济结构和转变经济发展方式的任务依然艰巨。因此，基于保增长的前提，楼市调控可能在下半年在局部政策上作出适度的放松。
中原地产董事副总经理唐振东接受采访时认为，从以往历史经验来看，房地产是一个周期性很强的行业，总有高峰与低谷，轮番交替。2009年，中国部分热点城市的地价和房价确实上涨过快过猛，2010年将会出现回落，修复购买力。基本判断是，2010年下半年，中国热点城市楼市的基调是适度下调为主。
在他看来，房地产调控不能走回头路，必须看成是中国经济整体转型的开始。
“热点城市住宅的价格下跌幅度可能在20%左右。”唐振东个人认为，本轮房地产调控不仅仅是冲房价来的，还是冲房地产市场背后隐藏的金融等风险而来的，调控不会轻易无功而返。
目前内地的调控政策仍旧存在悬念，一些地方政府还没有落实细则。对于上海是否征收房产税、杭州与南京如何出台相关细则，业界猜测纷纷，至今没有定论。(华夏时报)
页:
[1]