恒大地产全国楼盘8.5折，打响开发商降价第一枪
权威消息人士透露,从今天起,恒大地产全国约40个楼盘同时推出8.5折促销让利活动。这是新一轮楼市调控背景下,第一个擎起降价大旗的大型房地产开发企业,标志着高房价开始松动。分析人士称,8.5折优惠意味着房价下跌15％,或许,恒大地产推倒的是楼市降价的第一张“多米诺骨牌”。
五一期间,一机构所做的十大房企新政“生存之道”调查显示,包括万科(000002)、保利、中海、华润、金地在内十个房企的上百个在售项目,动辄大幅涨价的做法已经完全消失。“虽然降价迹象尚不明显,但在新政持续影响下,恒大这一领降行为至少将影响其楼盘分布的广州、成都、重庆、武汉、南京、沈阳、天津等20余个典型城市的房价走势。”业内人士说。
当然,恒大降价有着明确的战略意图。接近恒大地产的人士称,恒大此举一方面要在新政环境下快速抢占市场份额,保证公司现金流阶段性安全,另一方面也为下一轮地产企业洗牌积累并购资金。
统计显示,4月房企销售记录良好,但对资金的渴求仍然强烈。4月,恒大成功发行6亿美元优先票据,年利率达13％;恒盛地产、碧桂园等企业也大举融资。
在高调融资的同时,房企未忘打通另一条资金输血通道,即销售回款。业内不久前就预计部分去年在港上市的房企可能受首个财年业绩增长数据的需要而率先降价回款,恒大、龙湖即在此列。另外,一些为上市而大举扩张的房地产项目,目前正是支付土地出让金和工程款项的集中期,这也是开发商热衷促销回款的重要原因。（来源：上海证券报）
手握超200亿现金 低迷期恒大趁势加速整合
每经记者朱玲发自广州
当下房地产市场风云多变，成交持续低迷。
5月5日，去年赴港上市的恒大地产（03333，HK）在香港业绩发布会上，再次交出令各界吃惊的4月销售业绩：今年4月集团实现合约销售额37.4亿元，同比增长达55.9%；今年1~4月份，恒大累计实现合约销售额达到121.3亿元，相比2009年同期上涨了120.3%。截至2010年4月30日，恒大现金结余达到209.9亿港元。
对于业绩的大幅增长，业内分析人士认为，恒大进入的城市主要集中在房价涨幅较低的二三线城市，这些城市楼市受新政调控的影响较小，刚性需求强烈。同时恒大也规避了与其他房地产商争锋一线城市、推高房价的风险。
强势吸金1~4月销售超百亿
从4月中旬开始，各地楼市成交开始出现明显下滑趋势，“五一”黄金周期间更呈现出前所未有的惨淡。而恒大地产却交出了一份逆市飘红的市场答卷。
据悉，2010年4月，集团实现合约销售额37.4亿元，合约销售面积达57.8万平方米，其中销售额相比2009年增长达五成，达到55.9亿元，销售面积同比增长达17.8亿元。值得注意的是，在市场低迷的情况下，恒大全国范围项目销售均价达到了6408元/平方米，比去年的4666元/平方米上涨了32.4%。
本次业绩发布会的公开资料显示，4月对恒大销售贡献颇多的区域主要集中在二三线城市，如石家庄、重庆以及长沙，其中石家庄销售金额占了总合约销售的18.7%，重庆达到了14.1%，而长沙也占了10%份额。
其中石家庄恒大城项目最具代表性。恒大地产相关人士透露，石家庄恒大城项目于4月18日新政发布的当天正式开盘。当日实现合同销售额约6.3亿元，合同销售面积约7万平方米，销售约520套，均价达9014元/平方米，刷新了当地楼市记录。
市场专家认为，二线城市与一线城市的楼市显示出比较大的差别，因此如恒大这样主要布局全国二线城市的开发商，将会在实力上有进一步的增强，并提升应对市场变化的能力。由于国家将调控区域集中于部分房价上涨过快的城市，从日前国家统计局公布的全国70个大中型城市房价涨幅来看，涨幅较大的也以一线城市居多。
因此，近期一些主打一线城市的开发商，4月的销售业绩或有不同程度的下滑。恒大则避免了冲击，受新政的冲击很小，此外该公司一直以稳健经营为目的，不论是销售还是开发土地，都避开了与其他开发商追逐一线城市，不断推高房价而引发的市场预期风险。
截至4月，恒大地产累计实现合约销售额达121.3亿元，这相比2009年同期增长了一倍，达120.3%的涨幅；累计合约销售面积达189.3万平方米，同比增长60.4%。这是继2010年3月后，合约销售再次刷新的同期纪录。
早已布局二线城市的恒大，尝到了硕果累累甜头，今年恒大更是用实际行动再次证明，其二线布局策略。4月23日，恒大地产以5亿元的总价拿下长春高新区地块，该地块高达20万平方米，地面均价仅为2531元/平方米。
业内专家表示，一些大品牌的开发商进驻二三线城市，不仅会提高当地楼盘的品质和质量，同时能拉动当地经济增长，市场竞争也呈现多元化发展。
现金流充足全国8.5折优惠抢占市场
“我们全国范围内楼盘已经开始推出8.5折的优惠。”恒大地产一内部人士透露。
4月15日，银行实行差异化的信贷政策，提高二套房首付到5成，提高利率达到1.1倍，这让整个市场再度风雨飘摇。各家开发商都不敢贸然行动，不少开发商人士透露，目前也只有看市场情况再做计划。
虽然恒大上市后一直保持充沛的现金流，截至4月恒大的现金结余高达近210亿港元，但恒大率先实行全国范围让利优惠活动，其折扣幅度达到8.5折。对此，恒大内部人士表示，“我们借此让利于民，就算是这么大的优惠幅度，其实我们产品还是能够在盈利的空间范围内，实现市场最大化规模效应”。
今年1月底，恒大地产首次发债，受到超额认购，成功发行达7.5亿美元的5年期优先票据，此后4月，恒大地产又发行了6亿美元的债券。至此，今年4月，该公司的现金为209.9亿港元。据悉，2009年12月，恒大现金流达163.6亿港币，今年1月达到190.2亿元，稳健的现金流逐月提升。
不少证券人士认为，恒大地产提前抓住市场机会加快融资，手握充足现金为未来行业“过冬”作准备。据悉，恒大这两次融资发债，都创下赴港上市的内房股企业发债新高，此次空前力度地私募融资，也是对过往土地成本以及市场预计的未雨绸缪。
分析人士指出，目前整个市场处于调整阶段，在各家还未反应时做出反应的企业，调整自身战略，是应对市场预期变化的核心，恒大的优惠措施既可以保持大型企业现金流的平稳增长，也可以顺势扩大市场份额。
有分析人士指出，恒大大部分项目处于二线城市，成本较低，对于金融机构来说，贷款的风险相对较小。
据悉，恒大地产是中国土地储备最大的房地产企业之一。目前，恒大在全国土地储备已超过5000万平方米，57个项目分布在25个主要城市中。项目所在城市基本为区域经济中心，人口数量大多在500万以上，经济规模及发展速度全国领先。
而根据恒大人士介绍，恒大地产大部分项目规模在50万~200万平方米之间，此类项目最适宜规模开发、滚动开发，可满足配套齐全、环境优美的规划设计条件。
一般来说，恒大的项目都坐落于所在城市升值潜力大、住房需求上升的优质区域，84%的项目为城市市区项目，环境优美、规划配套及城市交通发达、升值潜力较大。
如果涉及旅游地产项目，则一般位于距离超大城市中心区30~40公里、高速公路出口附近以及拥有独特的优美自然环境的地方，这些项目还具备土地成本低、土地可持续拓展的特点。
尽管当下开发企业贷款以及个人贷款都在不同程度收紧，而恒大稳定的现金流则保证了公司健康发展。
低潮介入行业整合契机显现
一接近恒大地产的人士向记者透露，恒大此举是“项庄舞剑意在沛公”，主要还是趁着市场在低潮的时候，进行行业整合。
如恒大这样规模大，资金实力雄厚的企业，不仅仅借此提升市场规模，同时会通过兼并等手段并购一些资金实力较弱的企业，从而实现自身的领域扩张。
“在目前的政策环境下，土地价格正随房价有所降温，而对于资金量充足的开发商来说，却是整合土地资源的大好时机。”地产专家均有此看法。土地价格的合理回归，正在给恒大这样的开发商创造开疆拓土的机会，在新的城市中拿地，将比以前更加容易，而且将提高其贡献率。
据了解，恒大在二线市场的布局效果已经显现，不仅4月销售业绩中，就是第一季度的销售中，恒大全国的战略布局，二、三线城市对集团的贡献是逐渐增大的。
此外，恒大的管理和运营优势，也会在市场变化中发挥更为重要的作用，在二线城市中，新的扩张需要有成熟管理和运营模式的开发商介入，一旦市场不好，中小开发商失去了竞争优势，而大型开发商则将趁势而上。
不仅是土地成本，在工程管理以及招标等管理上，恒大一直坚持标准化的运营优势。据一位长期研究恒大地产的观察人士分析，恒大地产对于新项目的选择，实施统一的选择标准，保证项目开发成功，最大限度降低了决策风险。
他指出，这将包括项目区位、项目规模、项目定位、项目现状的标准化等。此外，公司对于所有的主体、装修、园林等大型工程都由集团总部统一招标，而集团的规模优势，则确保了投标企业能以合理的价格提供优质的服务，有效控制建设成本。
新政下，开发商正在变化出各种策略和战术，但规模型和实力型的开发商则开始占据越来越多的优势。“每次市场调整，都是扩张型大企业的一次机会。”有专家说，因此从目前恒大销售策略的变化来看，大开发商的时代正在加速到来。 开发商主动降价，比预期来得还要早。
昨日，恒大地产(03333.HK)在香港宣布，集团旗下所有产品将全线打折，以8.5折对外销售。
这是此轮宏观调控以来，第一个公开宣称降价的大开发商。在眼下形势胶着的房地产市场里，“降价第一枪”已然打响。而此前，人们预期须等到新政出台后两三个月。
回笼资金准备抄底土地市场
按照惯例，恒大地产都会在5日这天向投资者披露其近期经营情况。但这次，该集团顺带宣布了上述颇具轰炸效应的决定。
不过，4月13日时，恒大地产副总裁李纲就曾透露过，该集团将奉行低价销售原则，所有产品开盘8.5折促销。但“五一”期间，这一促销措施并未面市。或许是假日期间冷清的交易让恒大地产管理层下定决心执行打折方案。
对于这一决议，恒大地产一位高层向《第一财经日报》透露，市场不好的时候，要现金为王，集团打算借助这一次营销计划在市场观望时抢先一步，抢占市场份额。
“目前集团有现金余额超过200亿，加上销售回款的资金，有利于我们在市场调整到一定程度后抄底土地市场。”上述高层表示。
上述高层还表示，鉴于恒大地产旗下产品的销售价格已经比去年上涨了一定幅度，此番即使小幅度调整，也不会对业绩造成明显冲击。根据恒大地产昨天公布的数据，今年前4个月的平均销售均价为6467元/平方米，较去年同期上涨32.4%。
恒大地产走出这第一步，似乎并不让人意外。广州市一家大开发商的营销总监便评论道：恒大素来都是跑得最快的。只是在时间节点上，恒大地产的带头降价，依然比外界的意料来得更早了一点。此前，市场人士普遍预计，开发商的第一轮降价，应该是出现在楼市新政出台后两三个月。
规模性降价或在七八月份
2008年初，“地产一哥”万科A(000002.SZ)曾以“拐点论”为由头，拉开开发商降价的序幕。两年之后，恒大地产抢跑了这“第一棒”。
数据显示，恒大地产在今年第一季度的销售中，以129.5万平方米的销售纪录超越万科。这意味着，如果单从销售量上看，恒大地产正占据着最大的市场份额。
恒大地产的示范效应或者将带动其他开发商降价。总部位于深圳的一家房地产集团负责人表示，规模性降价会出现在七八月份，因为去年第四季度开始赶工的很多项目，将集中在此期间开始上市，货量届时会有一个井喷。
日前，金地集团(600383.SH)、招商地产(600024.SH)、中海(00688.HK)、保利地产(600048.SH)相关负责人均表示，由于集团旗下目前货量较少，暂时不会进行降价促销。至于之后的市场，还有待观察，如果市场出现变化，销售上一般都会“随行就市”。
保利地产营销部门负责人还表示，未来一段时间，价格的调整会是一种趋势，但鉴于各个市场上发生的差异，各个大集团会采用不同的营销方式来处理。事实上，保利在“五一”期间就已经抢先采用了低价销售的策略，旗下位于广州的一个新开楼盘以低于市场预期的价格开盘。
对于降价的方式，多家企业的营销负责人表示，由于目前大多数开发商手中存货不多，未来的供应量以新盘为主，因此，多数开发商将在新盘定价上做文章。
恒大地产相关负责人也强调，尽管是全国性8.5折促销，但由于各个城市和楼盘存在差异，并不会一刀切。另外，市场可能出现分化，部分城市跌幅较大，而部分城市不受影响
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