2010年：万科的新长征
经济观察报1月30日讯 产业化、绿色住宅、商业地产、旅游地产、老年地产……这些都是中国房地产业的 “带头大哥”万科在做或是打算做的事。你也许会想：万科到底想干嘛？在过去的几年中，万科一直没有停止各种探索。这些探索有的反反复复，比如工业化、商业地产，经历了探索—休息总结—再探索的过程；有的则是阶段性的实验项目，比如“万汇楼”、“蚂蚁公房”，比如抗震建筑；有的是试图引领发展先机，如绿色地产和老年地产；有的终于在思考和实践多年后有了成果，如产业化和绿色住宅。
地产“靶主”
2009年的万科，面临的或许是前所未有的挑战。
2003年，一家当时在中国房地产业界还很不起眼的房地产公司的老板孙宏斌和万科董事长王石叫板，宣称要超越万科，然而，在经历了一段超高速发展后，孙带领下的顺驰终于走上了王石预言过的不归之路。于是大家知道，万科不是那么好超越的。在之后的两三年，房地产商们忙着各自修练内功抵御寒流，没有更多的闲心来和万科叫板。但是，2009年迅速反弹并火热得烫手的房地产市场，给了一直窥视万科的潜在对手们以新的机会：年中，一些房地产行业分析师放出言论，保利可能在年内成为超越万科的黑马；10月，恒大地产上市前夜，“恒大地产前三季度销售面积超越万科”的消息广泛流传，万科总经理郁亮回应说“季度数据不一定准确，全年业绩才算数”；第三季度万科的销售利润落后于中海；11月，一个更彪悍的拳击手 ——绿城集团董事长宋卫平跳上了擂台，他宣称，万科的房子盖得太粗糙，率先降价不顾行业社会责任，绿城要在三到五年内超越万科……此言一出，公众哗然。
万科从高管到员工似乎都被激怒了。郁亮随后在深圳召开的新闻发布会上提醒虎视眈眈的对手们：老大的交椅不是那么容易坐的。
做老大，难在哪儿？除了要承担更多的社会责任，郁亮还坦承：“做老二老三，只要专心致志地去追赶就可以了，只要一次成功就是成功；而做老大，要想的是怎么一直保持自己的成绩，当然要更难一些。”
更直白地说，谁选择了当老大，谁就会成为“靶主”，所有人的目标都会指向老大所在的位子。
以净利润比较，万科已经输给中海；从销售面积、销售金额来说，万科在未来三年内被超越并非没有可能；从土地储备量来看，万科2009年的新增土地储备远低于保利、中海、绿城等公司，未来三年万科可供开发土地规模可能已落在多家选手之后。
王石说，“有关大小的问题，很多人都和万科比，说马上要超过万科。因为他们不知道万科拥有什么，万科已经不是在数量上的增长了，万科在蜕变，蚕蛹已经快变成蝴蝶了。”
那么，这只“蝴蝶”究竟会变成什么样子？
在2008年年报中，万科提出了“转型”——从规模、速度的增长转变为质量和效益的增长。几年后回头来看，这或许会成为万科发展历程中一个重要的转折点。
蜕变之旅
2008年陷入“捐款门”之后，王石评价自己说，“仍然很青涩”。
2010年已届耳顺之年的王石，似乎变得成熟了一些。2009年一年王石都很忙，除了登山，公益事业成了他工作和生活中日益重要的部分。他忙着给各地的大学生讲课，宣传万科的三个绿色住宅项目和理念；忙着吆喝阿拉善生态联盟，呼吁公众关注中国的环保事业；忙着去哥本哈根气候大会做“观察员”，了解国际社会对减排承诺的反应……
王石在成熟，万科也在成长。
今天的王石和郁亮很庆幸2008年的行业动荡让万科意识到了潜在的危险，并着手矫正。郁亮说，如果不是因为2008年的全行业盘整，万科出现的问题会更大。因为规模越大，问题越多，调整起来就越难。所有人都可以宣称把万科当成敌人，但万科最大的敌人可能不是别人，而恰恰是自己。
两人开始思考，现阶段的万科究竟需要什么？原有的方向和目标要坚持还是改变？王石说，万科几年前为自己设立的1000亿的销售目标肯定要调整。他进行了自我检讨，“我应该明确限制万科拿‘地王’，这本来是我能够做到的。”他说自己“头脑发热”，“‘大’是企业发展的结果，但不能把‘大’当成目标。我曾对万科管理层提出要做‘绝对第一’，这就不可避免地要追求规模。如果公司发展是为了追求规模，结果就会变形。”
思考的结论是，万科的管理平台、操作平台、业务和指导原则等等，都要建立起“后危机时代”的新标准。于是才有了向质量和效益转型的说法。万科今后将更多地关注如何提高产品和服务，从质量上全面提升。王石认识到，“万科还远不是一家伟大得可以没有故事的公司。因此要重新开始‘折腾’。”在这个重新折腾的故事中，最引人注目的可能是两大重点：一是重点发展住宅产业化和绿色住宅；二是重新开启商业地产之门。
绿意盎然
事实上早在多年前，万科就开始了绿色住宅方面的探索，而精装修和住宅产业化是探索的前两步。另外，从2007年开始，万科就开始有计划地逐渐减少木材产品的使用，如用钢模替代木模来扎钢筋，浇灌混凝土，每平方米节约木材87%。
王石表示，全国住宅精装化销售后可以减少1000万吨碳排放。万科2010年将撤出毛坯房市场，全面开展住宅精装修；2015年开工量将达到1300-1500万平方米，到时不会再用传统的施工方法，完全实现住宅产业化，即使没有补贴也要完成这个目标。
绿色住宅是万科在完成精装修和住宅产业化前提下的最终目标。在减少碳排放方面，不仅仅是建设过程当中的住宅产业化，而且关键是如何增加投放减碳住宅，有效减低住宅使用过程中产生的碳排放。
万科在深圳大梅沙的新总部大楼，展示了人与自然和谐共处的可能。为了节约资源和推广清洁能源，大楼的中央空调在晚上用电便宜时制冰，白天将冰变成冷风；大楼15%的用电来自屋顶太阳能光伏发电，该供电系统年发电量达到3000万度，并且和市电联网，多余的电量卖给市电，不够的就由市电补充；12万平方米的装修没有使用木材，而是使用了更环保的速生竹材。
王石对万科位于东莞的住宅产业化研究基地寄予了厚望。他说，“这个建筑在住宅环境替代能源和未来的绿色住宅上，要成为一个典范。”这个基地不需要城市供电，不需要城市供水，不向城市排放污水，不向城市排放垃圾。它的发电利用了太阳能、风能和垃圾发电；用水使用雨水循环；产生的垃圾65%回收，35%用来发电。
“我们的节能是可以换算成碳减排的，一方面提高施工效率减少污水排放，减少垃圾，减少电力使用，其实这就是减少碳排放。另外减少木材的使用，因为木材又在固碳，这个对碳减排的贡献是很大的。”王石说。
尽管万科在产业化和绿色住宅方面做得很带劲，但却一直像一个“孤家寡人”。似乎没有多少主流房地产商响应王石的号召。成本是主要的制约因素。目前来看，按照产业化标准施工的住宅建设成本，比传统施工成本每平方米高350元以上。按照2015年 1300-1500万平米的开工量计划，万科如果要完全实现产业化目标，每年多投入的资金达到数十亿元。
“现在多数消费者还不愿意为绿色住宅更高的支出买单。”郁亮说，“我们在推广绿色住宅的理念的同时，也在不影响品质的前提下寻求降低绿色住宅成本的方法，使得它更容易为消费者接受。”
为什么万科要顶着高成本这么做？郁亮解释说，国家已经承诺到2020年，中国GDP单位碳减排减少40%-45%，建筑的建设和使用是刚性碳排放的主要来源，所以政府会采取一系列措施推进住宅产业化。
王石说，由于减排目标的推动，产业化将在房地产行业迅速拓展开来。“原来我们计划到2014 年，万科和同行加起来贡献10%的减排份额，现在看起来就算不是10%，也是20%、30%、40%，甚至50%、60%，这样对2020年GDP单位碳减排的目标，房地产行业将做出非常积极有分量的贡献。”
“如果政府下了军令状之后万科才开始着手减排工作就晚了，一定会陷于被动。”郁亮说，住宅产业化和绿色住宅都是未来中国房地产业发展的大势所趋，万科希望借此立于不败之地。
王石对远未成为主流的绿色住宅的推行有强烈的信心。“企业竞争有三个境界：产品、品牌、标准，不要把我们看得非常大公无私，其实我们也是非常有私的”，他说，“万科是一个透明的平台，同行来交流是完全开放的。万科的专利技术，厂家来使用，我们是不收任何专利费的。因为我们认为只有全行业去做才可以，而不仅仅从企业自身利益角度出发，这是我们的态度。只有所有人都用起来了，才是整个行业的发展。这样万科就成为了行业标准的制订者。”
商业版图
到底要不要做商业？在这个问题上，万科摇摆了多年。
20年前万科的经营业务，正应了其公司名称“万科”，什么都做，按照王石的话说就是“什么赚钱来什么”。直到王石发现，自己的贸易没有国优拳头产品，股权投资本身没有形成竞争优势，工业产品中没有全国名牌，文化经营没有形成规模效益，真正有点优势的是物业管理，而物业管理本身是不赚钱的，形不成经营气候。能够形成行业竞争优势的只有万科的房地产。
于是，万科开始了十余年的“做减法”，怡宝矿泉水、万佳百货先后转让，“多元化”经营理念转变为“专业化”经营理念。
王石在2004年曾说过，“商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持。如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力，则必死无疑；如果搞出售型商业地产，则会遇到经营管理上的致命麻烦。”
在万科2007年度业绩报告会上，有投资者质问郁亮：“为什么万科不发展商业地产，把高端的优质资产沉淀下来？十年后万科怎么办？毕竟香港、台湾和日本的历史告诉我们：最顶级的发展商都是租售比在50：50左右。”
但其后万科的行动似乎想要告诉投资者：万科将在适当时候重新打造抛弃多年的商业版图。
据知情人士透露，万科早在2006年就做了到底何时重新介入商业地产领域的调查研究。研究的依据是中国人口结构的变化，进而推测出：首次置业人口红利拐点将在2013年出现，其后首次置业人口将迅速下降，而改善型和高端再改善需求将不断增加；到 2017年左右，20-65岁的总劳动人口将达到高峰，老龄人口在此期间将不断增加。而2013年前，北京、上海等一线城市将兴起投资高端改善型、养老度假休闲型物业的趋势。
万科还研究了华润、华侨城等房企的开发模式。发现华润的万象城+地产和华侨城的旅游+地产，采用的是大体量的造城模式，从土地一级开发到城市多功能综合体开发，均囊括其中，这样的开发模式受到很多地方政府的欢迎。
对于万科重启商业地产的猜测，在2009年8月原凯德置地北方区负责人毛大庆转会万科之时甚嚣尘上。
2009年11月，郁亮在一次发布会上正式提出，万科未来将“适当”介入商业地产开发，介入旧城改造、旅游地产、城市综合体等多功能物业开发；向更细分的人群提供产品，如养老住宅已经研究了三五年，2010年可能会在几个城市率先落地；酒店等持有物业也会相对增加，在深圳万科目前有5个酒店开发计划。郁亮还估计，未来三年万科将建成220万平方米商业配套，持有型物业和销售物业的比例，大概是 20％：80％。
郁亮表示，在新的发展阶段，完全依赖规模和速度的粗犷增长模式已经过时。万科2009年频频的“转型”动作似乎表明，其由速度和规模发展向质量和效益发展的手段中，商业地产将扮演一个不可或缺的角色。
“随着城市需求的多元化，多种物业类型、多样化住宅开发将成为趋势。”不过，这一次的“加法”却不再是多年前简单的“什么赚钱来什么”，而是经过了一个理论研究、市场判断和权衡取舍的过程。
但这与王石之前的表态却并非完全一致。王石曾在2009年8月中山大学的一次演讲中谈到， “原先想，如果我在万科董事长的位子上坐一天，万科就会坚持走住宅产业专业化的道路，现在我改变了想法，如果有一天，万科不走住宅专业化道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对，即使哪一天中国不需要建商品住宅了，我希望，城市里最后一套住宅是万科造的。”
对此，万科相关人士表示，“万科的定位是城市主流住宅开发企业，专注住宅开发的模式不会变。但同时我们也注意到，近年来随着城市的发展和城市规划的调整，在城市一些比较接近中心的区域，纯粹的住宅项目越来越少，住宅项目在很多情况下需要有相当比例的商业配套。为了做好这些商业配套，万科也需要研究和学习商业地产开发的经验。”
万科的新长征之路，是否经得起实践检验？这可能需要万科用数年的时间来证明。
(本文来源：经济观察报 作者：陈文雅)
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学习了，万科能从“什么赚钱做什么”到如今的改变，很值得房地产企业学习啊 这么少钱赶紧正啊，经济是第一位 不会是托吧 :lol :lol 学习这方面资料s 楼主太有才了，膜拜中…… 楼主太有才了，膜拜中……
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