中国地产的普遍性喧哗与躁动—赶超万科，谁可能？
文章出自《今日地产》导语：面对对手的步步紧逼，王石对于保持万科的老大地位具有相当的自信，他表示： “大家都说超越万科，是因为他们不知道万科拥有什么。”万科的法宝究竟是什么？谁能超越万科？
一线灯光过，半阙胡琴响，锣鼓点渐渐加入，大红的帷幕徐徐拉开。2009年，无疑是地产大鳄集体疯狂的一年。蓦然回首，多少商战、多少惊心动魄、多少落寞、多少焦虑、多少欢欣，尽在其中……
2009年，先不说全国总价地王亚运城之争的盛况多么令人难忘，单是越来越多的声音高调地叫板万科便是个有趣的现象。多位地产大佬先后对万科表达了情绪和意见，并已经明确了超越万科的计划，地产黑马绿城更是立下誓言要在三年到五年之内将万科拉下龙座。
2009年5月以来，楼市的快速反转，几乎让所有的房地产公司成功解套，比如恒大、龙湖、富力和绿城。随着中国房地产业车轮的轰然“起动”，地产五大佬争当“老大”的格局迅速形成——万科、绿城、中海、保利、绿地五家地产，先后宣布或“被宣布”将成为行业第一。
阳光100置业集团总裁易小迪认为，房地产行业将很快由“春秋混战”进入“战国七雄”的局面，大企业之间的直接竞争已不可避免。
在2009年楼市领涨势头的催化之下，万科听到了各路竞争对手越来越清晰的喘息声。
速度与激情
在“争当老大”的浪潮中，万科无疑是对手眼中的一座山，谁能率先赶超，意味着谁就能获得更多的行业话语权，核心竞争力随之提升。
在业界专家眼中，地产业“老大”绝不只有一个虚名，而是伴随着许多实实在在的利益。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，“老大”所拥有的资金、土地储备、品牌影响力，以及各级政府的关照，并非排名二、三位的房地产企业可比拟。
虽然2009年万科名副其实地继续坐稳行业老大的位置，但对手赶超的速度之快令人咋舌。2009年，地产界的“百亿军团”的数量急剧增多。越来越多的对手以一种大步流星的姿态加入到争夺国内房企龙头位置的行列中。据中国指数研究院发布2009年销售过百亿房地产企业榜，万科、绿城、保利地产、中国海外发展等27家企业上榜，较2008年的13家（2007年仅为11家）翻了一番。其中半数以上销售额增长率高于销售面积增长率，中信、雅居乐、绿城、万科等多家企业销售均价增长超过或接近10%。恒大地产等一批新贵的发展势头更是令人拍案惊奇。
恒大以3年10倍的超常规增长赢得业界聚焦。仅仅用了1年时间，保利地产的销售金额由2008年的205亿元跃升至2009年的430亿元。2008年绿城的销售额为160亿，排名尚进不了前五位，而2009年业绩轻易地翻了3倍，成为规模仅次于万科的行业第二。从数据上观察，万科与其他竞争对手的差距正在缩小。
土地储备、开发量、销售面积、销售额、增长速度等无一不是衡量企业规模的标准，万科也正面临多项要素被超越或渐被超越的危机。单从2009年前三季度业绩排行榜看，原本稳坐第一把交椅的万科多项指标已经被拉下马：从单个项目销售额上，上海浦东星河湾6小时销售40亿；从销售套数上，贵阳世纪城上半年卖了12000套；从销售面积、企业土地储备和在建工程面积方面，恒大都撼动了万科宝座，跃居第一；从销售利润率上，前三季度万科落后于中海、保利、招商、华侨城、金地；从销售增长率上，前三季度保利地产销售面积、销售金额分别比2008年同期增长163.16%和165.2%；而万科的数据是同比增长26.8%和29.6%……速度与差距，一目了然。
在无形资产方面，根据中国指数研究院最新做出的中国房企品牌评估，万科的品牌价值屈居第二；此外，根据2009福布斯中国慈善榜显示，万科也未能进入前十。
从产品品质方面看，万科的房子也不再是买房人的唯一追求，或许，龙湖、绿城、星河湾等等也成了他们另外的选择。甚至有地产商直言不讳地攻击万科产品太粗糙！“我们去看过杭州万科的房子，我们要是造出万科那么粗糙的房子，我们的项目经理要跳楼自杀N次！”绿城集团总裁宋卫平表示。
当这些“非万科”的新领军不断出现时，便产生了一些耐人琢磨的意味，赶超万科似乎指日可待。那么，在这场争冠赛中，比拼的究竟是什么？
“粮”与“血”的比拼
2004年土地招拍挂以前，土地资源成为房地产企业发展的瓶颈，启动于2005年的国内房地产行业爆发式增长开始呈现出不同的要素特征，资金已开始取代土地成为制约房地产企业发展的瓶颈。而2006年以来的牛市开始为众多上市房地产企业带来充裕的资金，烙印着类金融特征的国内房地产企业开始选择了当然的发展模式：融资、圈地、迅速扩张规模，而房地产开发的过程环节则完全依赖于外部协作完成。
2009年，仿佛又回到了几年前的牛市时期，销售回款的持续旺盛，以追求规模为基点的发展模式再度成为风潮，这一模式之下，只要有钱、拿地，就可以赚钱。于是，“大手笔拿地”和“IPO”便成了2009年度令人回味无穷的大片。
土储量一向是衡量地产巨头排名的标准之一，所谓“巧妇难为无米之炊”，土地就是房产业的“粮”。
尽管2007年以前碧桂园的知名度不够大，甚至负债率也高，但它的上市还是受到热烈的选择，其中最主要的原因是，它是全国最大的“地主”。据《中国经营报》报道，2007年8月中旬，碧桂园土地储备达到5400万平方米，相当于一个中等城市的规模。
因此，规模、布局成了中国房企在思考“超越万科”时首要的诉求。在这场争冠赛中，我们能明显感受到他们对增长、上规模的渴望。
没有什么比大规模拿地更能直白地表明房企的雄心。在楼市新一轮涨势之中，几乎每一家称得上名号的房企，都在争先恐后抢夺土地资源。2009年11月，保利豪掷450亿，绿城挥金逾300亿，都只是为了满足公司长远的需要。连一向被业界认为“很谨慎”的中海，竟也三天斥资114亿元连拿三个“地王”。其势之猛，引人侧目。
有证券分析师认为，拿地难，一线城市拿地更难，一线城市大规模拿地是难上加难，是目前土地市场的写照，但保利今年还是在土地市场大显身手。“保利拿到的地块分布在全国13个城市。而比较难得的是公司在一线城市新增项目面积占比达到26%。”2010年1月13日发布的公告披露，2009年12月，保利在北京、上海、广州、成都等地先后获取土地储备约262万平方米，仅广州增城区新塘地块的成交金额便高达20.5亿元。
尽管2009年5月之前绿城有万劫不复的危机，前面还有2007年高价拿地，几乎危及资金链的前车之鉴，2009年的绿城仍旧“激进”狂飙，几乎每过十天半月，就有绿城夺得“地王”的消息传来。公开数据显示，2009年杭州总价地王前十位名单中，4幅来自绿城。在杭州以外的地区，绿城总裁宋卫平9月坐镇苏州，以61亿元的价格再获当地地王。12月，绿城以16.61亿元获得浦东新区唐镇地块，楼面地价19039元/平方米，导致“面粉贵过面包”的现象在上海外环区域上演。
从2009年开始，低调的中海地产向外界展示其疯狂的一面。继10月28日、29日分别斥资38亿元、41亿元在佛山、重庆斩获“地王”后，10月30日下午在沈阳再次出手，以35亿元的高价将著名烂尾楼“荷兰村”地块收入囊中。创下了沈阳土地交易历史上成交金额最高、土地面积最大的历史纪录。一年下来，中海砸下227亿元大举买地，金额仅次于保利和绿城，土地储备达到3470万平方米。
2009年10月，碧桂园这家一直以严控土地成本著称的企业，在广州与雅居乐为争夺一宗土地鏖战5小时的举动，更是大大超出外界预期。
在土储方面，据2009年土储数据统计，恒大地产拥有的土地储备居内地房企之最：在全国24个城市拥有54个项目，土地储备总量达到5120万平方米。另外，恒大还坚持标准化生产和快速销售的战略，被资本市场称为“中国地产业的麦当劳”。和恒大不同的是，万科仅以2450万平方米的土储排名在第九，所储土地只够开发2.5年。在2009年多变的楼市及快速发展过程中，万科越来越趋于保守式前行，这反而给其他大房企的快速前进创造了机会。“尤其是在2009年上半年早期的土地储备、开工面积等方面万科非常谨慎。”有业内人士表示，万科的谨慎使得其在今年这场较大的市场变化中没有把握住机会，甚至明后年可能会导致优势地位丧失。
其实，恒大虽然以雄厚土储争王，却又两点隐忧，一是在上海、北京没有项目；二是恒大大多数土地储备分布于新进入的区域。恒大的收入主要来自广州，而今天恒大5120万平方米的土地储备中只有2.3%位于广州。
前任中国最大“地主”碧桂园，2007年土地储备就已经达万科数倍，且成本低廉。到2009年9月，碧桂园反而跌出前十。 在上市两年半后，碧桂园开始低调地调整着自己的战略规划，开发策略转向城市中心，启动了大幅增持广东地皮的战略，以期更加适应客户和投资者的需求。最新的数据显示，碧桂园以年度212亿的销售额重新走入十强榜。
地产行业犹如银行行业，没有核心资本是做不大规模的，没有充足的现金流随时会被击毙。如果说土地储备好比企业的“粮”，资金无异于企业的“血”，现金流畅通才拥有更大的竞争力。
资本市场就像冲浪，通过借力可以跑得更快，但浪越大危险也越大。回首2009年，多少房企险些被资本市场淹没。在拥有了大量土地储备的前提下，上市成了拓展市场的主要手段。在冲击资本市场的大片里，主角们各显其能，为自己公司挣脱资本的束缚。
在碧桂园上市前，碧桂园在开发模式及知名度等方面均不是最突出的，而且其财务压力也非常巨大。公司财务总监曾表示，到2006年底，企业负债40亿，净负债与股市比为160.1%。2007年上市后，碧桂园一跃成为中国市值最高的房地产公司。
而2007年上市的失利，则令土地储备面积过于庞大的恒大一度陷入深刻危机，2009年，恒大终于通过上市缓解了资金压力。通过2008年国庆期间的全国18楼盘同开，在市场上赚足人气。熬过年尾，不期而至的楼市迅速解冻并重拾上市通道，彻底解放了处于困境中的恒大地产。恒大地产与私募投资人长达近三年的赛跑完成后，终于告别差点被激情吞噬的青春岁月。投资者也希望，今天的“地主”在不远的将来会夺得销售额、销售面积和毛利润三项第一。
在成本控制方面，恒大建立一个标准化的成本控制流程，从土地购买、产品设计、招标采购、管理环节等多方面入手来降低成本。一家在广州一带发展的建材供应商曾评论恒大集团主席许家印是“能从干毛巾里拧出水”的人。
竞争的层次不只是在充足的现金流上，财务的稳健度也是检验“行业第一”的标准。从财务状况来看，业界认为，中海是资金实力最雄厚，财务稳健度最好的一家国资房企。
“按40%的首付比例折算，中海2009年底前只需支付90亿元土地款，而2009年中期，中海持有现金超过百亿，净负债资本比仅为13.5%，财务安全指标十分健康。”清华大学经济管理学院杜丽虹博士表示，中海扩张速度比较稳健，财务相对保守，负债率和各方面财务指标一直都处在很好的水平，以中高端定位来说，中海的周转速度是行业内最好的。
在融资渠道上，中海的所有贷款都不需抵押担保，可直接从香港资本市场或内地银行获得。加上中建上市，使得中海及中建的发展势头更猛。2009年才上市的中国建筑，被招商证券认为是内地房地产业上市A股公司中的“新龙头”。
招商证券认为，中海在设计、规划、施工等领域具有很强的专业优势、成本优势，加上中海建筑旗下的中建地产的土地资源优势将与中海地产形成良性互补，以及曲线收购光大地产，公司房地产开发的综合实力大大提升。
规模化的挑战
如果从战略性的增长看中国房企的大规模扩张，企业的激进式发展其实存在很多隐忧。比如，速度和管理团体的跟进，质量与速度的矛盾。2008年，房地产行业的楼盘漏水问题终是站上了“3·15”的秀场。2009年，多家大型房地产企业开发的楼盘被列入广东省质监局的“黑名单”，连地产龙头都无可避免地陷入质量门。
另外，高速度增长的假定前提是市场的高速增长，一旦市场波动，紧张的资金链就会出现问题。这样，高速发展带来的高额存货也必将成为这些大规模开发企业的心病。财经作家吴晓波说，“房地产跟国家宏观政策的波动，有很大的一个关联度，特别是在楼价高涨这样的情况下，一个地产商，他拿土地的成本越来越高，然后国家对他的开发周期的控制也越来越严格，如果这个房价越来越高，那么如果在2010年下半年或者2011年，因为房地产的暴涨，导致中央宏观经济政策的突然的一个变动的话，那么一旦信贷进行紧缩的话，那些跑太快的企业，拿地太多的企业，那就会迅速地崩盘，那是个非常可怕的一个景象”。
显然，在未来的十年中，赶超万科的浪潮还会继续，但是谁能先取代万科荣登宝座，当中还存在着许多变数。第一，中国20强以内的房企能否经受即将进行的国家宏观调控带来的考验？第二，从房地产市场形势看，地产行业依然像一轮朝阳喷薄起，速度和机会固然增长，但同比放大的还有市场风险，更何况，2004年还有一匹被速度击垮的黑马——顺驰，作为地产界的前车之鉴。在2009年吃饱的地主们，能否将肚子里的“地王”按期消化？成本管理控制是否把握好？这，恐怕是2009年大肆拿地的保利、中海、绿城等房地产公司所要努力思考的问题。第三，对规模不断扩张的大型房企来说，质量监管平台和规模扩张如何兼容？有没有足够优秀的管理人才和管理手段配合做大？有没有可能内生出相应的企业文化来适配未来的企业？这些，对努力赶超万科的房企来说，有可能是最难突破的问题。
在地王、土地储备量、最高单价这三个问题上，万科一向有鲜明的三不政策：不拿地王、不囤地、不捂盘。在销售利润方面，万科则表示超过25%的利润项目不做。
根据万科历年年报披露的数据，公司在2007年新增土地储备的平均地价一度高达3581元/平方米，在2008年该成本迅速降至2059元/平方米，而在2009年全国整体土地价格普遍上涨的情况下，万科的拿地成本仍控制在2047元/平方米，较2008年更低。
历经2007~2008年房地产市场的“潮起潮落”之后，环顾整个产业，2009年真正吸取市场“教训”，真正做到“吃一堑长一智”的开发商，还真的不多，万科算是其中一个。
在一般观念中，不甘平庸、图谋大业是一家公司难能可贵的品质，但与此同时相当多的人忽略了克制对规模、利润的企图心。而万科只取符合自己战略定位的那份，是一份殊为不易的挑战，尤其这种克制精神贯穿一家公司的发展史。
超越万科，会很快实现吗？
答案是否定的。
决定各地产公司“老大”地位的，不仅是销售面积和销售额，施工面积、土地储备、融资能力、品牌、营销渠道乃至团队人才也是重要因素。在战略布局方面，万科有足够的经验教训，有足够的管理人才和管理手段配合做大。也许恒大等新贵以狂飙的姿态分别夺得了某些指标的第一，但在更深层的公司治理结构和企业文化方面，与万科相比，这些速度型房企也许才刚刚开始营造。
业内人士认为，万科良好的现代化管理体系、强势的品牌影响力、专业的团队素质、均匀的全国布局以及资本市场的高度，都使得其在未来相当长的一段时期内依可保持中国房地产行业领航企业的地位。
赶超万科，就这么难吗？
答案同样是否定的。
从销售金额上来看，宋卫平所说的2012年达到1000亿元的销售额并且超过万科的目标，在政策环境平稳宽松、市场向好、绿城本身经营管理方面没有出现大问题的前提下，实现的可能性还是不小的。
从土地储备看，多家实力派房地产企业的新增土地储备均超万科。在年销售额已经连续两年日益逼近万科的情况下，保利如果仍保持这样的扩张态势，而万科仍坚持“稳步发展”策略的话，被保利赶上似乎已经是未来几年可预见的。
业内人士认为，中国地产业的竞争格局远没有到稳定的时候，当下分散低下的行业集中度，是后来者的机会，也是现在的老大所面临的潜在危险。
楼市紧箍咒
从1998年到2008年，中国房地产企业都是从危机中发展起来的。如果没有1998年的金融危机，政府不会下定决心改革分房，如果没有做改革就没有中国房地产的今天；如果没有2008年国际金融危机，国家不会拿出4万亿资金保增长、保民生、保稳定，银行业也不会在相关政策影响下采取宽松的信贷政策。
如果说2009年中国房地产市场的突然火爆和信贷环境导致的宽松甚至过度宽松的流动性有很大关系，那么2010年房地产公司信贷和资本市场融资以及再融资两大关口收紧的同时，对这些2009年下半年以来狂飙突进的房地产公司又意味着什么？2010年会不会重演2007年底开始的房地产全行业盘整局面？这也许是2010年最大的悬念。
在2010年，房地产企业首先面临的可能就是宏观调控的影响。当全国主要城市的房价经过2009年一年的发展出现令人瞠目的上涨之后，决策层对此已经高度重视，1月10日国务院正式下发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中，首次提及“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为”。
发改委、住建部以完善住房消费和调控政策为主，抑制房价过快上涨为主，而央行则将严格执行有关房地产信贷政策，将从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。上述调控政策在一定程度上抑制了高房价及投资者和非改善住房者的购房欲望，但对改善住房以及刚性需求却没有影响，而从万科的住房销售均价来看，目前万科的住房销售对象主要以为改善住房和刚性需求为主。显然，即使10年楼市期间再现冷冬，但这对万科似乎影响不大。
当房地产整个行业逐渐走向理性时，房地产企业很难再有2009年那样的机会和业绩。如果万科2010年住房销售增长25%，那么要想在未来的三五年内赶超万科，难度也将进一步加大。
下一个机会
恒大三年10倍，保利连年翻番的超速增长，万科在青春期也经历过。2004年，万科的销售额不过90亿，三年后的2007年，万科就达到了500亿的数量。当对手都在赶规模的时候，万科已开始从追求“规模速度型”增长转向追求“质量效益型”增长。经营方面，将主要确保资金安全，控制经营风险，力求业绩增长。业务方面，以提高项目的市场竞争力为核心，确立各项主要业务能力的市场领先地位。
毕竟走过了24年，万科对自己在行业中的地位有了更清醒的认识，对行业未来发展进行的思考更趋理性，这种追求“有质量增长”的战略规划，反映出万科的基本战略思路，也反映出万科的理智与成熟。
过去房地产行业是粗放式发展。规模化速度越快，就越好把握市场机会。但现在市场已经发生很多转变，这种方式不可持续。2009年，星河湾仅以三地四盘的项目就已经迈进20强，是其中最少项目、最大单盘价值的房企。著名战略专家陈春花说，“时代变了，所以中国企业下一个机会——定要转变增长方式，要成为一个有价值的企业，而不是成为有规模的企业”。
面对多变的市场，万科从来强调应对第一，预测第二。面对多方强手的挑战，万科绕开了和觊觎老大地位的绿城等公司的正面交锋，不再执着于保持销售金额和销售面积的龙头地位，反而将扩大酒店、商业地产等持有型物业的开发比例，不在乎这一举动可能对销售面积和金额等数据造成的影响，并着力转向住宅产业化和绿色住宅开发，意图在这些前沿领域取得行业标准的制定权。
业内人士也表示，虽然2011年在销售面积、销售金额上万科有可能被超越，但在住宅产业化、绿色环保住宅等项目上万科仍然是领头羊，其开发总量和资金规模还会保持并持续增长，综合实力依旧能够保持国内第一。 嗯。分享一下。谢谢~~ :P:P不过信息是 老了点撒~~~~~~~~~~ 想看今年的评论
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