保障房改制 政府拟参与共有房收益分成
2010年03月06日01:59 21世纪经济报新房改的制度构建进入冲刺阶段。
本报记者独家获悉，《住房保障法》草案理论版和实践版已经完成融合，并递交至住建部住房保障司，目前正会同各方意见进行修改。
据了解，当前草案中，不仅宣示了所有公民的居住权利，还打算将住房保障体系纳入地方政府的政绩指标之列。《因此住房保障法》也被认为是现有中国住房保障制度体系的重构。
以经济适用房是否进行“共有产权”制度重构为例，草案考虑把房子按成股份分成，政府出地、购房人出资金，把所有权量化成股份。经济适用房交易收益分成按股份区分。
除共有产权之外，当前的草案，还对租赁房梯度补贴方式、打破户籍局限等领域，都有很大突破。“合并后，递交上去的稿子约100个条款，现在看来修改的幅度很大。”实践版起草人之一的深圳市房地产研究中心法律所所长王玉国告诉本报记者。
《住房保障法》于2008年11月被列入11届全国人大常委会五年立法规划，住房城乡建设部住房保障司负责该法的起草工作，并于2008年底委托清华大学法学院和深圳市房地产研究中心分别起草该法的理论版和实践版建议稿。
《住房保障法》被认为是现有中国住房保障制度体系的重构。中国住房制度在由计划体制主导向市场体制主导的演变中，目前已经逐步构建其廉租房、经济适用房、限价房和住房公积金制度所组成的住房保障制度。
1.“共有产权”曲折入稿
在中国住房保障制度构建的进程中，“共有产权”一直是备受关注和争议的。
一直参与《住房保障法》起草的人士告诉记者，在原先的分开起草中，理论版和实践版都没有提及，最后在修订中方才补充进去。
以经济适用房为例，政府投入非常大，又给予了税收等各方面的优惠，购房人买了这个房子，若干年后可以上市的盈利由购房人独享。对于这一存在不合理的现状，草案的设想是，把房子按股份分成，政府出地，购房人出资金，把所有权量化成股份，最后交易分成按股份区分。
参与理论版修订，并负责目前“共有产权制度理论课题支持”的清华大学副教授王洪亮告诉本报：“共有产权说到底就是最后收益的分成问题，我们的设想不是一刀切，可供选择。”
王洪亮透露，目前这个方式，在上海、北京等都有试点、江苏淮安是最典型。
虽然政府参与共有产权盈利分成在草案中成为共识，但是接下来引致的诸多麻烦不能回避。首要的是对于政府分成的正当性的论述，有没有与民争利？其次是，同时和行政法、民法、物权法的冲突如何解决？再就是目前的实践中，存在的其他问题。
目前相对明确的是，“即便政府参与的分成，也要用于新的住房保障建设之中。”王洪亮表示。
2.如何保障公民住房权利
本报记者了解，目前草案对住房保障的对象和保障范围的基本思路是，“广覆盖、低水平、保基本、分层次”。
草案起草中的共识是，《住房保障法》的总体目的是保障所有中华人民共和国的公民住房权利，以低于市场价的价格，因地制宜保障他们住房，这样目的也为了打破地方的户籍局限。
“只要有住房困难，包括新毕业的大学生、进城务工的农民工全部纳入体系。”草案实践版起草参与人之一的深圳市房地产研究中心副主任王锋告诉本报记者。
为了扩大保障房来源，深圳市房地产研究中心法律所所长王玉国告诉本报记者，目前市场上争议的限价房也列入了草案保障性住房的范畴，“但可能不是这个称谓。”
王表示，“在称谓上各地有纷繁复杂的说法，但无非是‘租’和‘售’两个框架，我们设想的总体称谓是‘租赁式保障性住房’和‘产权式保障性住房’。但对此住建部尚未表态。”
租赁房的新模式探索是最大的创新，王锋透露，目前的框架设想是鼓励地方，把参与租赁房的对象，按其收入分成不同等级，进行梯度的补贴，“补贴的资金不必直接发到申请者手中，直接发放给租赁的产权方，同时根据申请者的收入变化进行调整。”
“这样做，是为了有合理的准入和退出机制，政府方面享有较大自主权。”王表示。
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